透视开发商“逆市操作”现象

部分开发商多种“玩法”应对调控

继6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比由上涨转为下降，最近一些地方房价又出现“试探性”上涨。部分开发商开始“转战”中小城市，试图复制高房价。

调控博弈之时，开发商力挺高房价的“底气”何在？当前楼市调控成果如何守住？会不会出现新一轮房价“报复性”上涨？“新华视点”记者对此进行了追踪调查。

今年4月份以来，新一轮楼市调控政策不断出台，房价过快上涨问题得到初步遏制。但记者近期调查发现，一些开发商对高房价“恋恋不舍”，硬挺房价，唱多楼市，试探性涨价，“转战”中小城市，房价上涨有卷土重来迹象。

5月份打算买房的北京市民苏志强到现在还没拿定主意。他说：“本来寄希望于房价能降一些，但现在看来，北京四环以内仍难寻每平方米低于2万元的商品房。”

8月份，济南恒大绿洲、恒大名都等一些知名楼盘将折扣从8.5折提升到8.7折，立时引发舆论关注。济南多家房产中介预计，9月份新开的楼盘将比现价每平方米上涨500元左右。

在济南做楼盘代理销售5年多的赵经理说：“在打折基础上试探性涨价，这无疑释放出房源趋紧的信号，告诉人们欲购从速。”

8月24日，北京饭店二期公寓“霞公府”将北京市住宅最贵单价从每平方米7.2万元刷新到了最高13.7万元。销售部刘小姐对记者说：“预约看房者已经排到了下周。”

有关人士指出，国家房地产调控政策并没有放松，为什么有些房价会高位反弹呢？这反映了房地产调控与开发商逐利的博弈到了关键阶段，开发商希望用种种手法烘托“涨价预期”。

一些业内人士透露，开发商通常会力荐楼市“买涨不买跌”原则，强调购置房产可抵抗通胀。房地产顾问机构信立怡高总经理朱江说：“购置的房产是抵抗通胀的一种特殊刚性需求，只要房价增幅能跑赢CPI，这种刚性需求就将长期存在，而且在一定条件下还可能集中释放。”

除了硬挺房价、唱多楼市、试探性涨价，一些开发商将“托市”目光转向中小城市。据甘肃省宏升房地产公司总经理王秀兰介绍，距离甘肃兰州市不到100公里的临洮县城房价已由年初的每平方米2200元涨到2500元。

记者调查发现，一些没有拿到预售房许可证的开发商，还通过发放免费卡提前预约排号，这样做既符合不得收取买受人定金的规定，又能提前锁定销量。

同时，一些开发商还和商业银行联手。记者调查发现，有的本地银行在做按揭时实行“只认购房者本人”原则，家庭成员中即使有人已申请房贷，也不影响新贷款利率和首付。

开发商力挺高房价的“底气”何在

开发商之所以力挺高房价，是因为地方政府短期内还不能摆脱土地财政依赖，银行也不希望因房价下降而产生过多不良资产。更重要的是，地方政府在调控楼市时，还要顾及政策对GDP的影响。

记者拿到一份沿海某省发改委上半年房地产投资情况总结报告，文中说：“省内房地产开发投资规模明显偏低，部分城市房屋销售价格与其他城市相比明显偏低，且房屋价格上涨不快。”并指出：“国家调控政策出台后，全省房屋销售面积增幅逐月回落，住房消费徘徊不前，不利于整个经济平稳发展，因而房地产调控不能搞‘急刹车\’，要研究出台扶持政策大力帮促，保持全省房地产市场平稳健康发展。”

“地方政府更在意任期内的可用财力，不舍得失去土地这一重要财源，因而指望低价拿地在短期内难以实现。”一位开发商告诉记者。

有了这些地方政府的“导向”，开发商“逆市托盘”便等于有了“底气”。采访中，一些开发商告诉记者，政策收紧对开发商拿地的资金链有一定影响，但仍在可控范围内，这些开发商有资金实力玩价格游戏，抱有左右市场心理。

从国家统计局的数据分析，7月份开发商投资金额环比虽有所下降，但总体资金面仍较为宽松。前7个月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%；全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%。

从已经披露的半年报信息来看，包括保利地产、金地集团、招商地产在内的多家地产龙头企业“不差钱”。

房价“非涨不可”并非神话

一些专家表示，尽管短期来看房价仍处在胶着状态，高位震荡，但房价理性回归已成大势所趋。

土地供给方面，国家统计局数据显示，2010年全国计划住房建设用地供应总量18.5万公顷，远远超过去年全国住房实际供地7.6万公顷和前五年平均年度实际供地量5.5万公顷。今年下半年全国还有约2/3用地计划可用，土地供应并不紧张。

新增住宅大幅增加，也增加了开发商捂盘惜售的操作难度。2009年，全国住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%，2010年上半年住宅竣工面积已同比增长15.5%。2010年6月末，商品房待售面积相比增长了6.4%。

在需求方面，国家打击投机性炒房政策频出，使二手房价格已经不再坚挺。国家统计局数据显示，二手房价格已连续几个月下降，5月环比降幅达到0.4%，6月份下降了0.3个百分点，7月份仍处于环比下降状态。

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，今年新一轮房地产调控政策成效已逐步显现。而近期各项措施的紧密推进也表明，我国调控房地产市场的措施一段时间内不会放松。

8月份以来，从银行频繁进行房价下降压力测试，到国土部门宣布在全国范围内清理囤地行为；从发改委表示我国将进一步推进房产税体制改革，到国务院要求各地加快保障性住房建设，一项项举措紧锣密鼓。

有关专家认为，住房供给增加、炒作行为淡出，正是政府巩固楼市调控成果的底气所在。

“政府能不能像银行做房价下降压力测试那样，也做一下房价下降的财政收入压力测试？”有关专家提出，“一方面这个数据可以反映出转方式、调结构、增财源的成果，另一方面也能督促地方加快产业升级改造，早日摆脱土地财政依赖。”

□据新华网  焦国栋  袁军宝  刘 敏/文

房地产市场遭遇三大“时间窗口”

时间已至今年第三季度的最后一个月，房地产调控的步伐正走向三大时间窗口的叠加之处。种种迹象显示，政策力量与市场力量交互作用并深度发酵，房价正面临重大的结构性调整。

一是量价相关性濒临“时间窗口”。

房地产市场价滞量跌已有时日。尤其是在一线城市，成交量偶有反弹，但幅度很小，并且从时间来看往往“昙花一现”。成交价亦有局部性下降，但多是万科、恒大等企业的个体性行为，未能形成规模效应。

一般来说，房价相对于成交量的变动有一定的滞后性，这个时间差大约为半年左右。换言之，当成交量持续下降半年左右，房价将开始出现明显下降。

此轮楼市调控新政于4月中旬出台，目前房地产市场正出于这种发展阶段的临界点上。

再换一个视角。自“房改”以来，国内房地产市场在一种“野蛮式”的市场力量推动下超常规生长，同时这种“野蛮式”的市场力量又与各地方政府的政策运用密切关联。这使得国内房地产市场既有“市场化”的基因，又有“政策市”的影子。在这种情况下，统一各方预期、乃至形成“降价统一战线”，尤为不易。

国家统计局8月12日发布报告显示，二季度我国城市消费者预期房价下降的比重“明显增加”，一线城市预期房价下降的比重首次超过了预期上涨的比重。再加上开发商大腕们继续“看空”或转向“看空”，政策效应终将兑现，“降价统一战线”有望形成。

二是政策预期的“时间窗口”也已打开。

7月4日，国土资源部的部长徐绍史曾明确说，“再过一个季度左右，房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降。”

尽管我们不能机械地理解为从7月4日起数满3个月就是房价下调的时间点，但我们还是可以从这句话中看出政策预期。

国家发改委主任张平8月26日说，针对“部分城市房价上涨过快、涨幅较高”的问题，已出台的一系列政策措施取得了初步成效，住房价格过快上涨势头得到初步遏制。他同时对过高的房价表示忧虑：“目前，部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。”

有分析认为，既然中央政府不满房价过高的现实，就会再推更严厉调控措施。我们认为，这是一种误解。只要继续抓好落实，从结构调整的角度来落实既定的调控政策，就一定能够见到实效。当前，尤为紧要的就是大力度切实推进保障房建设。

三是“金九银十”的季节窗口已经打开。

今天是9月份的第一天。在“金九银十”的传统旺季，各方对三四季度之交的两个月份多寄予厚望。率先降价的万科和恒大等少数先行者已经尝到甜头扩大市场份额，金地等慢一拍的开发商为了保销量保份额将不得不举起降价的大旗。

三大“窗口”渐次开启，房地产市场结构性调整的步伐正在悄然提速。笔者以为，供给的结构性调整引发价格的结构性调整，将是这个函数的定量部分；而不定量部分，则取决于国内外经济形势的骤然变化。

□原载《证券日报》熊 欣   李木子/文

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北京人２７岁开始买房比发达国家提前一代人

面对同样的高房价，中外年轻人作出截然相反的选择。在过去3年中，英国首次购房者的平均年龄已由33岁上升至37岁。日本和德国为42岁，美国首次购房年龄也达到30岁以上。然而，链家地产市场研究中心与光大银行新近合作完成的一份报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，比发达国家要快一代人的时间。 

为了一套房子中国人可以透支几代人的财富，不在乎大半辈子为地产商和银行打工。房子在中国已经不再单单是一个住所，它是婚姻的前提、个人能力的体现、未来安全感的寄托，买房年轻化折射出的是我们全民的心态和整个住房体系的漏洞。一时网上热议纷纷：

●北京的年轻人如果在27岁的时候不能赶紧买房子，绝大多数人在40岁的时候会更买不起房子。因为我们的收入永远赶不上房价的上涨速度。发达国家之所以能等到40岁才买房，那是因为他们的房价在很长一段时间内都能保持稳定。——网友“大炳”

●老是和国外比，有意义吗？国外可以自由流动，没有户口限制。而在北京，没有房子，小孩子怎么上户口，怎么读书？——网友“准妈妈79”

●即使北京平均购房年龄27岁是事实，但也并不说明30岁以上的北京人不需要买房了，只能说明在27岁左右的年龄段购房需求最大。为什么呢？是婚姻的压力。女方要求男方有房才能结婚，而美国和欧洲国家的年轻人在结婚时普遍没有这样的要求。——网友“sun-yuepingso”

●在中国，房价一年翻一番，如果27岁的时候不集合双方父母、祖父母的钱凑个首付买房的话，到72岁的时候也不够付房子首付。不早买房，早晚连租房都租不起了。

——网友“wxy690so”

●人家国外有足够的廉租房，中国没有。再说了，中国27岁买的是什么房子？二室一厅只能算是apartment,不是house。人家美国人42岁买的别墅，那才叫house。大部分中国人几辈子都买不起house。

——网友“zhangfengyu”

●之前是“手里有粮，心里不慌”，现在是“手里有房，心里不慌”。对我这样的外省青年来说，有一间不大的小屋，我在这个大城市中会感到心理踏实。——网友“丝丝”

●北京首套房贷者的平均年龄只有27岁。并非中国自古英雄出少年，而是：1、中国的租房体制不健全，房主可以为所欲为，不守游戏规则，随意掣肘租房者；2、中国父母在子女成年后依然自愿资助；3、被中国房市洗脑，误以为中国房价只涨不跌。——童话大王郑渊洁

据《北京晨报》邢飞/文

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