2012年度中江房地产市场分析报告 德阳百事宜家房地产经纪有限公司

说明：本文数据从市场调查渠道获得，分析及结论仅供参考。

2012年中江县商品住宅用地成交387.4亩，成交均价123.1万元/亩。2012年商品住宅用地成交同比2011年下降40.9%，但成交均价同比上涨34.2%。土地市场的竞争依然较为激烈，也反映出各开发商对中江县房地产市场信心十足。

1、年度销售

2012年中江商品住宅实现销售预计24-25万平方米，成交套数约2300套，本年度的三个销售高点，分别出现在年初、年中、年末：年初由于特有的回乡置业对整体销售的贡献，使得1月份整体销量位居全年第二位；7月因市场需求一直被压抑，并有新货推出（凯北片区加推近300套房源），7月销量占据本年度头把交椅，12月凯北片区再度抛出房源近130套，本月销量一跃至第三位。

纵观全年走势，年度成交在7月前呈明显V字形，1-4月销售下滑非常明显，4月销量尤为惨淡，跌至谷底。随着宏观调控趋于稳定，加之前几月购房需求人为被抑制，红5月果然如期而至，销售一路上扬至7月。下半年市场比较平稳，各月销售涨跌不大，预计下一波高峰期将出现在2013年1-2月，从12月末返乡置业已现苗头，各项目都想在返乡置业潮中分得最大蛋糕。

1-12月主流供应项目销售情况

2、销售价格

主流项目销售均价大致可分作三类。一类以江景房、多层项目为代表，销售价格始终保持在3400元/㎡以上高位，虽然有瞰江或者多层属性优势，但高价使这类项目成交量始终在10套/月徘回；二类以品质大盘为代表，综合品质较高，但因该阶段所售房源在整体产品线属中档，与其优质房源有较大的价差，销售均价在3200-3300元/㎡。因为楼盘整体品质高，价格适中，这类项目的年度销量均比较靠前；三类项目以地段较差、社区规划缺少亮点、无规模优势为特点，这类项目或因体量较小，或因地段受限，只能以低价、特价房方式出货，例如某项目8月推出10套2580-2850元/㎡特价房。

3、销售占比

中江11个主流项目市场供应至少占据了市场份额的90%以上，市场库存量从年初2800套降至1500套（包含了全年新增房源）。得出该数据后更加强化了我们对市场的乐观判断。应该说2012年没有一个项目出现销售神话，各个项目的销售始终低于预期，在新增项目、新推房源屈指可数的供货市场，按2012年的月度去化速度，没有理由不对来年抱有更大期望。

4、去库存化

总体来说，2012年没有出现一个新项目加入战斗，各项目通过各种办法去库存化效果明显。如果市场信心寻回、开发商资金压力得到缓解、供应方房源持续递减中，2013年价格很可能走高。

5、低总价小户型揽客

对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，所谓小户型其实是一个模糊的概念，大、中、小户型是以面积为参照单位对房屋大小的划分。市调者将中江的小户型界定为60㎡以下的套一或70㎡以内的套二户型。小户型做为产品线的补充，在价格战中无疑是攻城略地的利器，低首付的宣传对揽客效果明显，但小户型在实际走量中并非领军产品，究其原因，市调者认为一方面是因为小户型并不是开发商利润的主要来源，销售压力小；其次是开发商对小户型的产品非常缺乏考究，户型设计缺陷较大；再次中江市场投资、青年置业群体、租房客尚未成气候，短期内不可能出现小户型的抢购风潮。

二、营销建议

1、平稳出货

今年下半年以来，中江房地产整体市场回暖，房价反弹趋势虽未定性，但成交量逐渐看好却是不争的事实。我们认为，从中江年度成交分析，尤其是第四季度在传统返乡潮购房高峰期保障下，市场向好已成定局，但仍要有清晰的认识。赶上好时机赶紧出货、保证现金流才是王道。

2、2013年市场预期

从1-12月销售情况看，库存消化速度在加速，尤其是进入5月以后成交量均维持在较高水平。截止岁末市场尚有约1500套存量房未消化。

从供给看，由于市场仍处于不稳定状态，有土地储备或分期开发的房企迟迟不敢入市，房屋新增量未及时增加，就会出现市场中的供求关系恶化，物以稀为贵，从一线置业顾问反馈的信息“最近的客户都想买房子”也可见一斑，虽然存量房尚需要近10个月时间消化，2013年市场上可售项目却非常有限，市场上新供货的减少将可能导致房价走高。

3、市场起暖关键

目前中江市场，开发商出盘多以中小户型为主，以求稳固市场地位，为了更多获取资源客户，各种各样的活动及价格暗降已经占据了销售主流。中江全年与全国楼市销量折现（5月出现折现拐点）的整体情况类似，销售明显的回暖迹象，除持续积累的刚性需求得到释放外，各项目重磅优惠直接将意向观望转化为成交。但稀缺的刚需群体并不能改变中江楼市现状，力求改善生活条件的中高端消费群体才是开发商关注的购买群体，市场信心的强化是未来市场走暖的根本。

4、营销手段多元化

淡市之下要想保持预期的销量，非单一营销手段能达成的结果，而是推广、人气、团队等多因素的组合，需要决策层参与到营销工作过程中，协调各部门整合推动。注重企业品牌与楼盘品牌，注重品牌宣传与落地营销，手段多元化，手法新颖化，以整合营销突围销售困局。

5、用心沟通

当下置业者购房心态较为浮躁，率先考虑优惠幅度、价格，对项目综合因素及开发商背景、项目品质、未来潜力等分析欠缺，因此，楼盘在销售过程中应尤为注意，置业顾问与客户的沟通需更加深入。

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