县域楼市的“完美邂逅” ——什邡、绵竹2012年房地产市场分析

协力地产营销局

特别说明：本文为营销机构市场分析观点，仅供参考。

2012年的全国楼市行情，那可真是冷如寒冰。其结果是，买得起房的人买不到或不能买；买不起房的人继续观望，指望着“梦回唐朝”；开发商期待漫漫寒冬早日结束……总之，这一年，楼市充满着欲罢不能的纠结和挥之不去的泪水。

奇怪的是，2012年的德阳中心城区楼市，以105万平方米的销量刷新了人们的预期，这个销量仅次于2009年的那一次最美的激情。然而，都是新高，2009年的那一次，开发商事后都说爽；而2012年的这一次，没见哪一个开发商的脸上洋溢着春风。这说明什么？至少说明两点：一是满街饭馆，食客不足；二是咱德阳这条美食街着实不错，除了常年的街坊，兴许现在还吸引了不少外地客商。所以，项目多、新客涨、老客不买账就是2012年德阳中心城区楼市的“特色”。

而什邡和绵竹呢？

什邡和绵竹这两个城市，有一个共同点，即2008年地震后，在北京和江苏的援建下，城市规模及发展程度大大提前，城市市容及形象得到了极大的提升，单看几条大道，就会让某些地级市相形见绌。然而就是在这样的大背景下，这两个城市可销售的房地产项目却屈指可数，楼市竞争很平和、房产供应很健康。

我们先说说绵竹。绵竹这地儿，城市主要向东发展，政府、事业机关、体育馆、星级酒店、主力商业等都在或将在这里云集，然而城东新区数次拍地，多次流拍，绵竹的开发商在2012年楼市惨淡的情况下普遍选择理性观望，直到市场状况逐渐明朗，才谨慎参与。正是这种谨慎，2012年绵竹的整体市场供应偏小，铜锣湾、林溪艺墅、东方明珠成为上半年的主角，下半年仟坤国际和塞纳维以新盘的身份挤了进来。城东楼市，“四大天王”的竞争格局已经形成。

然而，就是在竞争如此平淡无奇的情况下，绵竹的销量同样是不温不火，没有哪个楼盘是真正的大卖，即使大卖，也是个别户型的大卖，例如林溪艺墅的别墅物业，开盘即销售了90%。而普通的产品，都走着不紧不慢的路。

这样的市场状况针对绵竹市场而言，很不正常。

经过市场分析，我们认为这跟曾经作为城市主力经济支撑的东汽震后的迁出有极大的关系，因为东汽职工是购房的主力群体之一。另外，东汽的迁出，在经济上直接影响了很多行业，就如开美容院贵宾卡销售一样，以前的贵宾卡中， 10个客户有8个都是某个圈层的，而现在8个客户都搬走成为了另外一个城市的贵宾了，那剩下的2个看到那8个都走了，索性也不来了……这就是地方经济强，则楼市强的道理！

然而，再难日子还得过，而且还要努力改变现状，过得更好，正所谓穷则思变。绵竹提出重返省内十强县的口号，各行各业也行动了起来，群策群力，励精图治，奋起直追。对于楼市而言，现在的绵竹，1天1套销量的楼盘是有的。其实，这样的小日子过得还是很舒服，只是考验开发商的心态和体力罢了。

聊完绵竹，我们摆什邡。什邡，那叫一个好! 城市规模上升，城市形象改变，和绵竹一样，还是没啥供应量，不同的是这里的开发商有开发好位置、小项目的癖好，他们坚定地认为“大了就远了、远了我们就没命了”，这是短平快取胜毋庸置疑的真理。正因为开发商坚持这个真理，时间一长，老百姓也非常认同。所以，什邡的每个好位置的小项目，日子都如鱼得水，走货的速度快过批发取胜的荷花池。目前，很多项目都彻底“脱光”了，只能期待着下次的“完美邂逅”何时发生！

看完上面的，千万别以为什邡没大楼盘。有的，宏达新城，那是整个什邡品质地产的标杆，卖得如何不知道，毕竟2012年是刚需年。按当地购房者的说法，这一年，在什邡，“小风头”盖过了“大块头”。

下一步，我们认为郊县经济会持续向好，在“城镇化”政策的推动下，县域经济将有较大的稳步发展，其城市魅力和消费实力会逐步抬升。对于房地产开发群体而言，县域楼市还是大有可为的地方。当然，任何事情都有一个度，去的开发商多了，也就热过头了。英雄齐聚之际，亦是刀光剑影之时。届时，亮剑、比武是一定的，楼市“华山论剑”，楼盘也以品质为王。

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