套内面积交易对购房者影响不大

□龙继辉（罗江）

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《住宅项目规范（征求意见稿）》，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。意见反馈截止时间为2019年3月15日。（2月24日《华西都市报》）

从字面意思上看，“住宅项目规范”当然是关于住宅建设行为而非住宅交易行为方面的规范，约束的是建设单位而非住宅交易主体。也就是说，购房者并非是《住宅项目规范》的适格主体。众所周知，法律都有其具体的适用范围，各管一“行”，并非都是上管天、下管地、中间管空气的“全能”。商品住房购买、保有过程中，都有各自的法律、法规和规范性文件在规范约束。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》各司其职，各负其责。《住宅项目规范》不属于《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》的上位法，《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》管辖的范围，不可能被不该管的《住宅项目规范》越殂代疱。

即使是《商品房销售管理办法》，也不是要求必须以套内面积交易。该办法规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。而不是必须按套内建筑面积计价。所以，期望《住宅项目规范》解决住房以套内使用面积进行交易的美好愿望，纯粹想多了。

现实房地产交易中，住房以套内面积交易的，比比皆是。在目前大多数的购房合同中，开发商前期宣传都是以建筑面积来计价，而最终签订的合同却基本上都是按照套内面积来计价。由于总价不变，换汤不换药，购房者并没感受到任何福利可言，购房者不过是空欢喜一场罢了。

当然，就算将来开发商都统一以套内面积宣传和签订合同，也没有什么值得高兴的。俗话说得好：羊毛出在羊身上。由于套内面积挤压了公摊面积的“水分”，因此，按套内面积计价，房价肯定必然会“全线飘红”，让人对房价的坚挺“望而生畏”。其实，按照建筑面积计价，房价又会“低”不少。

此外，土地的出让价格、原材料价格、人工工资等因素都会影响房价的涨跌。所以，要想让人民群众实现住有所居、居有所安的“安居梦”，必须综合治理，打好系列“组合拳”，方能理想照进现实的镜子中。

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