房贷转换为LPR还是固定利率？取决于对未来利率走势的判断

如今买房、购车、消费，不少市民都会向银行申请个人贷款，从本月起，存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR已经启动。近日，记者采访了中国人民银行达州市中心支行，针对市民普遍关注的一些疑问予以了梳理解答，以便更好地理解有关政策。

什么是LPR？

首先，我们要了解LPR是什么？与贷款基准利率不同，LPR即贷款市场报价利率，是由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算得出并按月公布，市场化程度更高，能够随着信贷市场资金供求等因素变动，可以为银行贷款提供定价参考。

报价加点幅度主要取决于报价行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

哪些贷款需要转换？

据介绍，本次转换范围包括2020年1月1日前，金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。主要涉及个人贷款，包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等，均在转换范围内。自2020年3月1日起至8月31日止，金融机构将与客户协商定价基准转换事宜。

经银行与客户协商一致实施定价基准转换的，将原合同约定的利率定价方式转换为以相应期限LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

需要注意的是，满足4种条件的存量浮动利率贷款可不转换：一、贷款剩余归还年限不足12个月的贷款。二、循环贷款合用中循环贷款已到期且剩余贷款归还年限不足12个月的贷款。三、固定利率贷款。四、公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）和2020年12月31日前到期的个人住房贷款。

转换成固定利率还是锚定LPR？

据了解，个人住房贷款利率水平在转换前后保持不变，若选择转为固定利率贷款，那么在剩余还款期限内，贷款利率将一直保持不变。

若转化为“LPR+加点（可为负值）”浮动利率贷款，则后期利率会随着LPR波动产生波动。

其中，个人住房贷款加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR（1年期4.15%，5年期4.8%）；

其他个人贷款加点数值=原合同当前的执行利率水平-最近1个月发布的相应期限LPR为基准。

比如，A先生房贷为20年期,利率水平为基准利率下浮10%（4.9%×（1-10%）=4.41%）。A先生在B银行选择转换为LPR，在转换时点“等价转换”倒算出的加点数值为-0.39%(-39BPs)=4.41%（A客户现在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR），加点数值（-39BPs）确定后固定不变。

对比来看，两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于自己的判断，特别是对未来利率走势的判断。如果认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好。如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。

重定价日如何选择？

据了解，重新约定的重定价日方式有两种：一是每年1月1日重定价，即按照1月1日的相应期限LPR水平计算。二是贷款发放日的每年对月对日重定价，即按对月对日那一天的相应期限LPR水平计算。若重新约定重定价周期，商业性个人购房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。

那么，具体锚定1年期还是5年期以上LPR，就要看购房者的原合同借款期限，注意不是剩余借款期限。原合同贷款期限在5年（含）以内的，参照全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR加点形成。原合同贷款期限在5年以上的，参照全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上LPR加点形成。比如，A先生借款合同中约定的贷款期限是10年，于2020年5月1日转换时，贷款剩余期限是2年，则转换时仍将按照10年选择参照利率。

人行达州中支相关负责人表示，银行会通过官网、网点公告、短信、邮件、手机银行、电话等多种方式，通知客户进行存量贷款转换。转换不用重签合同，只需要修订利率条款。具体办理方式，市民还可关注贷款行存量转换公告。

□本报记者 胡健

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