闲聊中得知小区物管费过高 一场物管与业主的“战争”拉开序幕

大竹县城“花园小区”自交付后没有成立业主委员会，物业管理服务一直由A公司按照业主接房时签订的前期物业管理服务合同提供。2015年1月，花园小区业主推荐了几位退休职工作为业主代表。业主代表在与其他小区的居民聊天中得知花园小区的物业管理费比其他小区略高，便要求A公司降低收费标准。

A公司解释称，物业管理收费标准是通过合同约定的，该合同内容不违反法律规定；其他小区物管收费可能较低，但那也是基于合同的约定而执行，与本小区收费并无直接联系，而且其他物管企业与A公司的资质、服务不一样，资质高、服务好，收费标准自然高，这是合法合理的。

在听到A公司的答复后，业主代表倡议所有业主不再缴纳物业管理费，直到物管公司降低收费为止。同时开始收集近年来A公司在物业管理服务中存在的问题，迅速汇总形成证据。一场关于物业管理公司与业主的“战争”就此拉开了序幕……

■收费标准降不降拉上“谈判桌”

A公司得知该情况后，立即召开了股东会，明确在花园小区业主委员会没有成立之前继续提供前期物业服务。同时，在双方协商一致的情况下，可以在将来的物业服务中适当降低收费标准，但之前应当支付的物业管理费应按当初合同约定执行。

A公司迅速委托有相关经验的律师事务所及律师介入处理。代理律师在与花园小区的业主代表见面中认真阅看了业主代表出示的A公司服务不力的证据，发现业主代表收集的证据能反映物管公司不尽职履责的情形并不多。除了提到的小区内的清洁卫生保持不好外，另外业主房屋漏水以及因停电一些业主被关闭在电梯间里的情形均并不属物管公司工作不力。

代理律师根据物管公司与业主签订的前期物业管理合同耐心地对业主代表解释后，发现业主代表对物管公司的其他服务并无不满之处，双方矛盾不大，争议焦点并不突出。按照代理律师的建议，业主代表们同意协商，但是要求A公司降低物业管理费收取标准，进一步改善服务质量，并要接受业主监督。

协商期间，A公司认为自己按照前期物业合同约定履行了物业管理服务义务，只是因为业主无理取闹，才愿在原有收费标准上降低一点，而小区业主代表则坚称物管企业没有完全尽职履责，应当大幅降低收费标准。双方相持不下、互不相让，协商陷入僵局。

■降收费不降服务“化干戈”

事实上，小区业主代表不能等同于业委会成员，业主代表也不能行使业委会的职权。业主代表无法真正将A公司赶出小区，因为物管公司与小区业主签订的是前期物业服务合同，该合同主体为物管公司与每一户业主，业主代表未经每一位业主授权，是不能解除与物管公司签订的合同。小区业主代表提出要业主不缴物业管理费，是不合法的，A公司可以依法诉讼追缴。

另一方面，若双方达不成和解协议，A公司将面临数百户人的欠费追缴工作，耗费大量人力、物力。同时，根据《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。本案中，小区业主一旦坚决要求物管公司撤出，就可以依法成立业委会，并由业委会另聘物业公司，A公司将被迫尴尬退出。

为促成双方和解，代理律师在分别向双方阐明了个中利弊之后，再次约见了小区业主代表。双方分别作出让步，最终达成和解：A公司根据政府指导价就低标准执行收费，且不能因此降低物业服务标准，相反应与全体业主配合，把以后的服务工作做得更好；业主代表对所有业主做好本次和解事项的解释、说明工作，支持配合物业管理公司对以前应当收取的物管费进行清算，以便统一执行新的标准。协议达成后，所有的小区业主不得以任何理由再次要求降低物管费，所有小区业主应当对本次和解协议内容予以确认。

■律师提醒

构建和谐物业管理关系，业主与物管公司均应根据物业管理服务合同的约定各自履责，相互配合支持。作为提供物业管理服务的物管公司和服务人员，要转变思想、改变认识，将工作的重心从物业管理转向物业服务，做到物业管理与服务有机结合；作为业主，在维护自己合法利益时要依法进行，具备成立业主大会和选举业委会条件的，要依法成立业主大会和业主委员会，并通过业委会对小区物业管理发出自己的声音，包括对物管公司提出意见、建议及监督，有效维护自己的合法权益。（文中人物系化名）（施法闻）

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