租赁房瑕疵无法使用房主要租金被判驳回

出租人出租房屋应确保其出租的房屋权利没有瑕疵，能正常使用、收益。但是滁州一个出租人因其出租的房屋无法使用，却反过来以承租人有妥善保管义务为由，要求承租人支付租金，并将承租人告上法庭。近日滁州市琅琊区人民法院作出一审判决，依法驳回出租人的诉讼请求。判后双方均未上诉，现已发生法律效力。

出租人夏某某2012年3月8日从滁州某房产公司购得商铺，但该商铺却被另一人王某以该房产公司已将商铺抵偿给其冲抵债务为由强占使用。在双方纠纷未了时，同年12月，王某将该商铺出租给承租人陈某，租赁期一年。

期间夏某某多次要求王某返还商铺均无结果。2014年9月18日，夏某某向琅琊区法院提起诉讼，要求判令王某停止侵害，返还房屋并赔偿损失。经审理法院依法判令王某停止对夏某某商铺的侵占，将商铺返还给夏某某。王某不服，向滁州市中级人民法院提起上诉，滁州市中院驳回上诉、维持原判。

判决生效后，王某仍拒不返还，夏某某申请强制执行，法院依法执行将涉案商铺移交给夏某某。夏某某接手商铺的同一天，与陈某签订了《房屋租赁协议》，约定陈某继续承租商铺，租期暂定为2017年7月21日至2018年12月31日止，年租金为26000元，一年一付，房租期满前一个月先交后使用，自2018年1月1日起计交。

然而在夏某某与陈某签订《房屋租赁合同》后不久，王某却通知陈某在2018年1月26日前搬离商铺，并于次日将一些物品强行搬进商铺。接到陈某通知的夏某某到场后，与王某发生争执，夏某某报警，民警到场处理。随后王某强行将商铺门锁更换。无奈之下，陈某只好搬离商铺。

2018年8月2日，夏某某向琅琊法院起诉，要求判令陈某支付房屋租金26000元及押金2000元。审理过程中，承办法官查明涉案商铺虽由法院移交给夏某某，但在2017年12月底继续被王某占用，承租人陈某实际并未使用该商铺。

为最大限度地维护当事人的合法权益，依据相关法律规定，法官告知夏某某向法院申请恢复执行，排除妨碍，但被夏某某拒绝。琅琊法院审理认为，陈某与夏某某签订的《房屋租赁协议》约定陈某应于2018年1月1日起支付全年租金26000元，但计租之前，王某阻挠陈某使用房屋，并于2017年12月27日将门锁更换，导致陈某不能对租赁物使用、收益。根据《中华人民共和国合同法》规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。陈某在2017年12月27日通知了夏某某，履行了通知义务，夏某某作为出租方，应当积极解决纠纷，确保其出租的房屋的权利没有瑕疵，保证陈某能正常使用房屋，夏某某虽然报警，但报警并未解决纠纷，王某强行占用至今。故对夏某某要求陈某支付2018年的房屋租金26000元及押金2000元不予支持。

·肖建荣齐丽丽王金敏汪玉芳·

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