城南旧城改造房屋征收与补偿政策问答

来安大道北延房屋征收工作隶属城南旧城改建“两路两房”项目之一，2013年3月13日县委、县政府在新安镇三楼会议室召开了来安大道北延房屋征收动员会，这标志着来安大道房屋征收工作正式启动，根据县委、县政府规定此次征收工作由新安镇人民政府组建八个工作队负责完成，时间为50天，来安大道北延房屋征收户约200余户，征收面积约2.8万平方米，现就群众普遍关心国有土地房屋征收政策解答如下：

一、 “新来城”建设的指导思想和主要任务是什么？

来城作为“大滁城”的一个副中心，必须全面对接“大滁城”建设。根据县第十三次党代会精神，坚持以科学发展观和构建和谐社会为指导，按照“绿色能源硅谷、商贸物流枢纽、山水休闲胜地、和谐幸福家园”的目标定位，确立规划、项目、资金、机制四个方面超前谋划的总体思路。进一步完善城市配套功能，大力推动新老城区共同发展，切实解决民生问题，促进自然环境和人文环境的融合。

“新来城”建设紧紧围绕“一年拉框架，两年展新姿、三年大变样”的总体要求，按照“一城三区”的空间布局和“南扩西移”的发展思路，坚持老城区改造和新城区建设协调推进，新城区建设适当先行，开展城市建设“突破年”活动。

二、城南旧城改造的意义是什么？

据明嘉靖三十七年（公元1558年）知县魏大用主持创修第一部县志记载，西汉武帝元狩六年（公元前122年），在今水口镇东城埂置建阳县。唐景龙三年(709年)析清流县地置永阳县，设治于瓦砾岗(今双塘乡瓦岗村)，五代南唐昇元二年（公元938年），改永阳县为来安县（县名源于境内来安河边来安村），南宋绍兴十八年（公元1338年），县治设在大雍(用)镇(今新安镇)。历经700年的历史长河，1949年10月1日前的来城是“来安县，破猪圈，老爷打板子，四处都听见”。改革开放30年来，来城建设与周边县市相比，起步迟了，速度慢了，体量小了，要使来城成为“大滁城”的新地标，华东地区县城的新名片，必须举全县之力，通过当代“来安人”的共同努力，奋力直追、抢抓机遇、后来居上。城南旧城改造计划用五年时间，通过科学规划，精心实施，从根本上改变“脏、乱、差”的现象，营造一个设施配套、布局合理、环境优美、品质高尚，具有强烈时代感的新型社区。

三、城南旧城改造哪几个方面应该讲清楚

（一）讲清楚县委、县政府是用真心，下决心改造这个地块。

当前，“新来城”建设已深入人心，大力推动新老城区共同发展，坚持老城区改造和新城区改造共同推进，是县委、县政府高度关注民生、顺应民心、满足民意，切实改善居民生活居住环境的具体的行动，是维护好城南广大居民的根本利益和公共利益。特别是是城南旧城区居民居住条件和居住环境十分恶劣，相当一部分居住区域道路不通，排水不畅，连基本的消防要求都达不到。因此，县委、县政府权衡再三，下决心对城南旧城进行改造，并纳入全县“三民”工程，分年度计划实施好。

（二）讲清楚县政府改造这个地块需要投入大量资金。

该地块需要征收房屋约53万平方米，需要安置面积约58万平方米，安置房建设和征收房屋费用需要大量的财政资金投入。由于城南旧城区居住人口多，背街处多为棚户区，而改建后的城南新城，因路网占地、绿化占地（平均绿化率要达39.6%）等因素，可以出让的土地很少。个别人恶意炒作政府靠拆迁卖地赚钱等说法，毫无根据和道理。

（三）讲清楚国家的征收政策和县政府的优惠政策。

《条例》规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。首批建设的桂花苑安置小区、香樟苑安置小区紧靠“两路两房”，且这些安置点远离工业区，地处交通要道，地理位置优越，小区内配套设施齐全，被征收人可同时享受提前搬迁奖励、优惠增购奖励、就近安置奖励等，这些与《条例》都是相符的。

（四）讲清楚不要为少数人利用，珍惜改造机遇。

从前期入户调查来看，绝大部分住户盼望征收、改造，但不排除有少数不愿征收的住户乘机阻碍征收，不愿配合征收。这部分人之所以反对城南旧城改造，是他们的既得利益不受法律和政策保护，通常表现在：1、违建面积大，征收补偿少；2、通过不正当手段圈地建房、建好房（自称别墅房）；3、企业改制、利益纠纷等不合理的要求没有得到满足。这部分人往往打着维护群众利益的幌子，保护自己的私利。一些地方正是由于少数人的挑闹失去了改造机会，对此，要反复讲清楚，这部分人不希望改造、不急于改造，完全是为了自己私利，不顾及他人和公共利益，大家一定不要为少数人煽动所动，盲目跟风，否则，失去的将是改造的机遇，而且这种机遇将很难再来。

四、房屋征收与补偿的原则是什么？

房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。对被征收房屋价值的补偿，根据其区位、用途、面积、结构、成新等因素，不低于市、县政府房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价格和用于产权调整的安置房价格，以有相应资质房地产评估机构依法评估结果为依据，实行“征一还一、双向评估、互找差价”。

五、城南旧城改造房屋征收范围和实施步骤是什么？

范围：东至：来安大道；南至：二里河；西至：西外环路；北至：永阳路。征收房屋户数约3600户，面积约53万平方米。（详见城南旧城改造规划红线图）。

实施步骤：城南旧城改造，一次性规划、分步实施，计划五年实施完毕。每年实施项目，纳入年初全县国民经济和社会发展计划。2011年实施“两路两房”项目，即建设清流东路、来安大道；建设清流东路与大安大道交汇处西北角桂花苑安置小区、西外环东侧香樟苑安置小区，拉开城南旧城改造框架。

六、国有土地上房屋征收与补偿政策主要有哪些？

（一）房屋征收与补偿的主体是谁？

县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。县人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。县人民政府有关部门应当依照本《条例》的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

（二）对被征收人的补偿包括哪些？

作出房屋征收决定的县人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。县人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

（三）征收与补偿方式有哪些？

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，县人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的县人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

（四）被征收房屋属性如何认定？

被征收房屋的权属、结构、用途及面积以房地产权证或土地使用权证、房屋所有权证记载为依据。处理历史遗留问题，以国土、房产、规划、行政执法、监察等有关部门认证为准。

（五）对违法建设如何处理？

县人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

县人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限（两年）的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限（两年）的临时建筑，不予补偿。

（六）对2010年4月航拍影像图上无的房屋如何处理？

2010年4月航拍影像图上没有反映的房屋（含简易房），且没有有效权属证明或没有有效建房批准手续的房屋一律视为违法建筑不予补偿安置。被征收人在规定的时间内主动拆除的，给予100元/㎡助拆费用。

（七）对2010年4月航拍影像图上有的房屋，但没有有效权属证明或没有有效建房批准手续的如何处理？

被征收房屋没有有效权属证明或没有有效建房批准手续，但2010年4月航拍影像图有的，被征收人在征收补偿方案规定签约时间内签订征收补偿协议书，并按协议书约定的时间交房拆除的，按市场评估价格的90%给予补助。

对未取得合法建房审批手续，超过征收公告规定的期限，拒不签订协议、拒不搬迁的，依法强制拆除。

（八）今年国有土地上房屋征收有哪些优惠政策和奖励办法？

新条例第十七条第二款规定：“市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”

被征收人在征收补偿决定规定的签约时间内签订征收补偿协议并按协议约定时间搬迁交房拆除的，享受以下优惠及奖励。被征收人未在规定时间内签订协议的，或签订协议后未按协议约定时间搬迁交房拆除的，不享受下述优惠。

1、个人住宅选择产权调换的奖励

（1）提前搬迁奖励，奖励期限为10天。在征收公告规定的期限第一天前签订房屋征收补偿安置协议并腾房交付拆除的，征收人按被征收房屋的认证面积给予被征收人100元/㎡的奖励，每推迟一天减少10元/㎡的奖励，超过规定奖励时间，不享受提前搬迁奖励。

（2）优惠价格增购面积奖励。被征收人确需改善居住条件的，可优惠增购25㎡安置面积。增购在10㎡以内，按综合建设成本价购买，放弃增购的，按综合建设成本价给予货币奖励。增购另15㎡的，按增购优惠价购买。

（3）就近安置奖励。选择到桂花苑安置小区、香樟苑安置小区安置的，在超面积增购部分价格上再给予优惠。对安置房的市场评估价在原确定的基础上再优惠160元/㎡。

（4）优先选择安置房奖励。对于选择产权调换的被征收人，按期腾空房屋后优先集中抓阄抽取顺序号，再选取房号。对选择两套以上（含两套）安置房的，按高低楼层相对平均的原则，选取自己满意的安置房。

2、合法产权经营性用房选择产权调换的奖励

拥有合法产权经营性用房到规划安置小区安置的，被征收房屋面积和安置房面积按市场价格评估，各计各价。每户还可享受价格优惠最大增购20平方米，超出部分，按市场评估价购买。

3、沿路实际用于经营一层一进住宅房的奖励

（1）对沿主干道和次干道实际用于经营的住宅，按住宅房予以补偿，同时按认证面积，分别给予（实际用于经营的一层一进住宅房，有本地点工商营业执照和税务登记证，营业时间满二年并且自领证照后按规定的营业范围连续经营至今的）一次性经营补助。

（2）在房源允许情况下，每户可在指定地点按商业用房的市场评估价65%的价格购买与被征收房屋相近面积的房屋。

（九）国有土地上分户需满足什么条件？

购买的套户型商品房、单位房改房不得分户。分户只是针对居民自建的非套户型房屋。分户必须同时具备四个条件：1、被征收房屋面积在120㎡以上；2、拟分户主户籍地在被征收房屋上；3、拟分户主一直是居住在被征收房屋内，并有单独的厨房及独立的水、电表；4、拟分户出房屋面积在45㎡以上的。

（十）承租本单位房屋如何处理？

单位职工承租本单位房屋用于居住，且承租人符合房改政策的，在本方案规定的时间内主动签约并积极搬迁交房的，产权单位可为其房改或作价转让。完善手续后，按本方案予以货币补偿或产权调换。

（十一）临时过渡及临时安置费如何支付？

选择产权调换的被征收人一律自行过渡，向被征收人支付临时安置费。选择货币补偿的，一次性支付四个月的临时安置费；选择产权调换的按预期过渡期限支付。

七、如何认定住宅房实际用于经营的“一层一进”面积？

要正确理解“一层一进”的概念，可以从两个方面来理解，第一：必须是门向临街、临巷的底面一层；第二：必须是一进，所谓一进必须是同结构自然的一间空间房屋。对不是该自然空间的同结构相邻房屋，无论墙体是否打通，或后期墙体打通搭建的房屋，均不应算作“一进”，也不予认定。

八、不符合产权调换的建筑物有哪些？

经有关部门认证的附属建筑物,独立的厨房（不含砖混以上结构）、厕所、仓储房、车库、简易房（水泥砖墙、石棉瓦顶结构,铁皮夹心板或彩板组装房）、披棚(无独立墙基础的棚式建筑)等只能实行货币补偿，不得进行产权调换。

九、隔热层认定为房屋具备的条件和补偿依据有哪些？

不是所有的隔热层都可认定为房屋。根据滁州市房屋调查规范，必须同时具备以下四个条件的隔热层方可认定为房屋，否则不予认定。1、有可进入的固定楼梯；2、有较规则的门窗；3、层高在2.2米以上；4、通电且实际居住。对不符合认定房屋条件的隔热层补偿标准：檐口50cm以下150元／㎡,50cm以上每增加1cm，增加1元／㎡。

十、对达不成协议能否采取强制执行方法？

新条例第二十八条规定：被征收人在法定规定的期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。并不像有的人说的那样，实施新条例了，不允许强拆了。其实，新条例只是强拆的方式进行了调整，而强拆的方法仍然存在。

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