四川首例:在建养老项目有了“国土证”

养老地产将从“只能租”转向“可以买”

□本报记者 文强 文/图

5月31日，成都市青白江区公共资源交易中心吸引了养老地产人士的关注目光。

成都市青白江区祥福镇华家村5组在建工程，建筑面积约19200平方米及土地使用权面积约18481.26平方米的项目拍卖在青白江区公共资源交易中心举行，最终被成都绿益桂森投资管理有限公司以底价2858.5万元收入囊中。

“本次土地招拍挂的成功举行，标志着省内首个取得土地使用权的在建养老地产项目正式落地，同时，使养老项目由过去只能租实现将来的可以买。”专门从事养老地产策划销售的成都云景地产总经理蔡云平说，这是继2015年9月，泰康集团通过挂牌以起始价11366万元取得位于成都市温江区永宁镇城武社区十、十一组地块之后，又一取得国土证的养老项目，但不同的是前者土地性质属于商业，而后者属于二类住宅开发用地，同时是正在建设中的养老地产项目。“目前四川做养老地产项目的商家有10多个，但是土地基本上都是以租赁为主，导致项目最终都是销售使用权，对于投资者和消费者来说均存在一定的风险。”成都健鹰地产总经理杨健鹰说，养老地产项目的开发周期一般比较长，投资也很大，商家不仅要修房子，而且还要修建专属的配套，实力较差、资源整合力较弱的商家，对于在这个领域的发展多数处于敢想，但不敢动。

“养老项目的建设，仅靠投资商是无法满足老年消费者需要的。”成都绿益桂森投资管理有限公司董事长宋威说，好的养老项目的开发建设必须引入专业的养老机构共同发展，但这类企业最担心的就是项目的土地权属，如果仅是以租赁为主的项目开发，品牌专业养老机构一般都是选择放弃。而具有合法土地使用权的项目，不仅建设速度会加快，而且还可以将项目规划建设为符合更高标准的“康养”和“旅养”，为更多的老年朋友服务。“我们公司目前正在开发的养老项目，土地就是租赁的，房子修好之后不能卖产权，只能销售使用权，项目不能贷款，前期的投入非常大。”一位不具姓名的投资商负责人说，青白江这个养老项目土地使用权的成功拍卖，给这个行业未来的发展带来了无限的想象空间，对于消费者和投资者来说意义非凡。

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记者观察

“招拍挂”给养老地产注入新鲜活力

5月的最后一天，成都的土地拍卖市场特别让人关注。最先是万科以104%的溢价拿下天府新区231亩地块，紧接着，在成都市青白江区祥福镇华家村5组在建工程的地块拍卖再次引起了业内关注,因为四川首例在建养老地产土地“招拍挂”在这里诞生。

四川是人口大省，有关老年人的市场潜力是很大的。中国养老地产市场被称为是“一块巨大的蛋糕”。中国社科院的一份报告显示：预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，中国将进入深度老龄化阶段 （即每3个人中有1个人需要提供养老服务），届时,中国老年人的消费需求将达到年均5万亿元。

养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。虽然养老产业带有商业属性，但其公益属性也很强。为保证养老产业“不变性”和“不走样”，政府相关部门应会对参加招拍挂的企业设置一定门槛。在此之前，养老地产虽然已经在我国推行超过10年，但养老用地一向是属于地产市场的“擦边球”。目前全国市场上在售、在建的养老地产项目，基本上都是建造于住宅用地或商业综合用地之上的，这使得全国各地的养老地产项目用地年限各异、土地性质相左，甚至不乏传统开发商采用开发+销售的模式，以养老地产为名低价获得土地，再通过“挂羊头卖狗肉”的模式进行销售。

这次在成都青白江区诞生的四川首例“招拍挂”养老地产土地，无疑将给四川的养老地产注入强心剂，让养老地产充满新鲜活力。

（记者 胡龙友）

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