幸福村里找“幸福”

温江探索宅基地“小本本”换“大本本”，实现农村产权市场价值——

温江万春镇幸福村最近忙着一件大事：加快整理幸福田园二期项目一处10.5亩土地，通过成都市农村产权交易所，将这块地以每亩80万元的价格进行招拍挂，用于发展乡村休闲度假酒店。

将村集体建设用地上市交易，让土地实现增值收益——对幸福村而言，这样的市场化运作方式已经不算新鲜。就在去年，幸福村成功进行了两笔土地交易。两宗共约30亩的土地分别以73万/亩和80万/亩的价格顺利招拍挂，让村里一次性完成了安置区和基础设施建设。

这一次，幸福村又开始探索通过集体建设用地使用权作为抵押、拓宽融资渠道，实现建设“幸福田园旅游村落群落”的梦想。

□本报记者 陈碧红 张彧希

“小本本”换“大本本”盘活土地价值

11月24日，冬日夕阳下，游客纷纷踏上返程，位于成青快速路边的万春镇幸福田园一期农民集中居住区渐渐安静下来。粉色小楼掩映在葱茏的绿树中。村民廖桂华指了指其中一座，“那个就是我家，有200多平方米呢。”

几年前，廖桂华家住得更大，宅基地、自留地，加上部分林地，有1000多平方米。如今村里的活动室展板上，还清晰记录着当时的影像：低矮破旧的土坯房，几位村民正拿着卷尺“量房子”。

正是这次关键的丈量，让廖家的房子有望“变现”。在这之后，廖桂华一家拿到了一本“集体建设用地使用权证书”。以自愿为原则，幸福村236户散居农户上交了自己的“小本本”，换成了一个“大本本”，资源从此变资本。“大本本”的名称，叫《股份经济合作社集体建设用地使用权证书》。探索利用农村产改确权成果，幸福村对集体建设用地、农用地进行综合整治，共整理出142.1亩建设用地，其中58.5亩用于农民集中居住区建设。

往日的土坯房，如今变成了小洋楼。幸福田园一期以生态林盘、田园、水系为本底，以独立三层川西民居建筑风格为主，房前置花园，屋后连田园，围合成多个院落，保留了区域的原风俗、原风貌、原生态，人均获得住房面积约65平方米。

环境的改善，让农民的房屋价值得到充分体现，富余农房出租用于居家养老、旅游居住，实现农房资产的保值增值。

如今，廖桂华家分得了两套房子，每套都在200平方米左右。“一家人哪里住得完。”廖桂华把其中的一套租给了城里人，每月能获得租金500元。像廖桂华这样稳收租金的大有人在。展板上的饼状图显示着这一结构性调整：村里富余住房按人均38平方米出租计算，已经占到农民收入的20%以上，农民财产性收入显著增长。

走四步 让土地增值收益最大化

去年5月，幸福田园二期启动建设。村里将4个组共计224户村民聚集后，共整理出宅基地约171亩。除开农民集中居住区林盘占地67.1亩，节余下来的104.54亩集体建设用地又能进行深度开发。

如何开发？幸福村党总支书记郭建平谋划着，要进一步实现农村产权市场价值。

去年5月，村里发动立项范围内愿意参与土地整治的农户入股，组建幸福田园投资发展有限公司作为二期项目的建设主体，委托温江区农村产权流转服务中心发布土地综合整治和房屋建设项目招商信息，最终通过直接与市场对接，获得了集体建设用地指标流转收益。

不仅如此，幸福田园二期又通过土地流转中心，将224户参与农户手中的林权、房屋产权、集体建设用地使用权证整合为集体大证，向农商银行进行质押。经专业评估，获得新村建设资金贷款4770万元。

“加上农户集资1千万、招商引资3千万、政府配套资金1千万，我们共获得9700万资金。”郭建平说，这些钱在首先满足二期的安置房建设后，节余的将统筹用于幸福村旅游景区4000平方米集体商业用房和配套建设，既解决了资金问题，又促进了产业培育发展和农民可持续增收。

眼下，一条400米长的柏油马路，将幸福一期和幸福二期串联了起来。水立方公园、生态湿地、乡村酒店、开心农场、健身绿道……数个已经建成和正在加紧建设项目则紧紧散落在幸福路两侧，一步一景。按照郭建平的测算，仅乡村酒店的商铺价值就能达到7000元/平方米。

能够不以失去土地为代价，让老百姓充分享有“就地城镇化”带来的土地增值收益，幸福村一共走了四步。万春镇党委书记丁宁说，第一步，就地花木园艺优势产业发展，创业收入增加；第二步，农民富余房屋出租，增加农民房屋租金收入；第三步，新植入旅游产业增加就业岗位，实现农民就地就业；第四步，入股的集体商业用房价值提升，分红收益持续增长。

据了解，截至目前，幸福村村民已经形成“家庭经营收入+工资收入+财产性收入+转移性收入”的可持续增收机制，实现农民人均纯收入22530元。

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