业主封自家阳台被物业起诉 一审判其拆除 封阳台是不是自己的事？

小区内有部分业主封了阳台

近日，成都绿城·诚园一期小区物业发出的一纸告示，在网络引发热议。告示称，物业在针对小区一封阳台业主的诉讼中获胜，当事业主被法院判决限期拆除。

被告业主高先生对此不服，称阳台不是公摊区域，是自己的专属区域，“是自己的事，不需要让他人来决定能不能封。”并在随后提起上诉。

小区另一部分业主则认为，小区建筑是一个整体，封阳台影响小区外立面，影响房价，“就是大家的事。”

记者采访获悉，因封阳台而被诉的案件在全国都较为罕见。那么，争议背后，封阳台到底是不是个人的事？

红星新闻记者 章玲 实习生 金若珍 摄影报道

诉讼：

业主封阳台，被物业告上法庭

绿城·诚园一期小区位于成都市双流区怡心湖板块，定位为改善型住宅，于2020年年底陆续交付。高先生是此次被告上法庭的业主。此前，他以200余万元购买了一套110余平方米的套三住宅，位于28层，靠近马路。2020年年底交房后，他决定在装修房屋时，一并将6.5米宽的阳台封上。

不过，就在他把封阳台的物料运进小区时，被物业告知不能封。“告诉我要投票表决。”高先生不解，“阳台又不是公摊区域，是自己的专属区域，不需要让其他业主来决定封还是不封。”多次沟通未果后，高先生决定不再理会物业的意见，于2021年5月封装了阳台。据了解，高先生也成为小区首位封阳台的业主。

2021年11月，物业将高先生告上法庭，要求高先生立即拆除已封闭的阳台并恢复原状。在记者获得的法律文书中，物业提出，根据业主购房时签订的《诚园小区临时管理规约》（下称《规约》），业主在物业使用中，原则上不得封闭阳台。如需封闭阳台，需经全体业主表决，面积和户数均需达到“两个2/3”（专有部分占相关建筑总面积2/3，业主占总人数2/3）以上业主的同意，并按统一方案实施。而经业主投票表决，结果未达要求。高先生自行封闭阳台的行为，有违诚实信用原则。

近日，该案有了一审结果。成都市双流区人民法院支持物业的诉讼请求，认为高先生的行为妨碍了物业的服务和管理，有违《规约》，并作出判决，高先生须在判决生效起15日之内，拆除违规封闭的阳台并恢复原貌。

对此，被告高先生表示不服，他认为，阳台并不是公摊区域，是自己的专属区域，“不需要让他人来决定能不能封。”目前，他已提起上诉。记者从双流区人民法院了解到，由于该案判决还未生效，当事人在上诉中，法院暂不方便发表任何意见。

争议：

赞成者：“封自家阳台咋还不合法了？” 反对者：“影响到了小区外立面，小区的档次就降了”

日前，诚园小区将法院的判决情况以公告形式张贴了出来，并向业主发出提醒，不得违规封闭阳台。该公告也迅速在网络引发热议。

“封自家阳台咋还不合法了？” 不少网友提出了质疑，阳台在自己家中，“想封就封。”也有部分网友认为，随着众多高品质改善型住宅的推出，建筑本身也是“设计作品”。房屋除了居住，还需考虑到整体美观度。封阳台不仅影响外立面美观，还影响小区价值。

诚园小区（一期）共计777户，目前已入住400余户，像高先生一样封闭阳台的有10余户。住在某栋2楼封了阳台的业主赵阿姨（化名）介绍，当初在封阳台时也曾受到物业阻拦，还报了警。另一位业主在封闭生活阳台后，物业甚至请了“蜘蛛人”从外面把窗户砸碎。赵阿姨认为，自己花了几百万元买的房子，有权决定是否封阳台。据悉，在高先生被起诉后，封阳台的10余户人也积极参与其中，“因为他的判决结果直接影响到我们（封阳台）合不合法的问题，到底能不能封？要在法律上给我们一个说法。”

家住某栋7楼的孙女士从一开始就反对封阳台。她介绍，当初购房正是看中了小区的整体设计，开发商在销售时表示不会封阳台，要封的话也必须要业主投票表决。她表示，原本别人家封阳台与自己的关系不大，“但你影响到了小区外立面，小区的档次就降了，也影响到了房价。”她认为，对于封不封阳台，就应按照购房时的《规约》来执行。

物业：

起诉是代表大部分业主的态度

绿城物业相关负责人表示，此次起诉封阳台业主，是物业为了维护大多数业主的意愿而展开的行动。关于高先生等封阳台业主对投票表决程序和结果的质疑，该负责人表示，“每次投票都公告了，并且请了街道办等作为第三方见证。”将根据法院判决结果来决定后续事宜。

见证结果如何？记者从当时见证两次投票的长顺社区工作人员处了解到，当时举行的两次投票的确均未达到“双2/3”的条件，“最后结果就是没有通过（没有同意业主封阳台）。”

对于高先生的上诉，物业方面表示尊重，同时表示，起诉首户封阳台的业主只是第一步，对于小区内其他封阳台的业主，物业也在陆续起诉中。

并非首案

曾有业主被诉，5年3次判决终败诉

记者采访获悉，因封阳台而被诉的案件在全国都较为罕见。不过，在成都并非首案。

同样是高端物业，同样是封阳台，几年前，成都仁恒滨河湾小区也有过类似判例。在物业与业主签订的《临时管理规约》中，他们也曾约定业主不得擅自封阳台，封阳台需要经全体业主表决。该案从2015年起诉开始，历时5年，经历3次判决，最终认定业主败诉。

记者获得的裁判文书显示，被告业主在一审时被判败诉。业主上诉后，二审法院认为，《临时管理规约》系格式条款应该认定无效，同时，业主封闭属于其专有部分的阳台，物业无证据证明该行为危及建筑物安全以及损害其他业主的合法权益，二审改判业主胜诉。

在四川高院的终审中，法院又认为，《临时管理规约》中“不得擅自封闭阳台”的条款对业主具有拘束力。“限制业主封闭阳台是要求业主在法律范围内合法行使权利……并非对业主物权的限制，且（限制业主封闭阳台）有利于维护小区环境美观以及小区全体业主的整体利益。”因此，在终审中，法院判决业主败诉。

新闻链接

阳台能不能封？关键要走正确的途径

2019年，杭州的王先生拿到了杭州中院的判决书。一审二审，他终究输掉了这个官司。事情起因是他装修房子时不理睬物业的劝阻，包了自家的阳台，结果物业就从顶楼吊绳子，把阳台强行拆除。王先生将物业公司告上法庭，但杭州中院判决驳回王先生的诉请。

在这条新闻的留言里，很多人不解：自家的阳台，产权也归自己，为什么就不能包？ 正如物业公司所说：王先生违反了买房时就签下的“管理约定”，里面有一条“不得封阳台”。所以要求他限期拆除、恢复阳台原状。也正如杭州中院审理认为：王先生和开发商签订《商品房买卖合同》时，书面承诺同意遵守“管理约定”，该书面承诺及与物业公司签订的《前期物业服务协议》，均系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

应当说，在法律层面，对于业主与前期物业签订的这些《物业管理服务合同》、《业主公约》是有过争议的。一些法律人士认为，这些合同不具有法律效力，因为它们属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。争议另说，法院已经认定合法有效，而且业主已经签过字认可了，基本的契约精神还是应该要有的。

开发商为什么要求业主“不得封阳台”，有其合理的考虑。包自家阳台还是会对别人造成影响的，比如很可能会出现这么一种状况：同一幢房子，有些人家为了安全和多些使用面积包了阳台，而有些人家不愿意包阳台，他觉得不包阳台阳光空气会更好。这么一来，整体的外立面就会凌乱不堪，从而对每户人家持有的物业价值造成贬值的不利影响。而且，也不是如王先生所说的，包了阳台对邻居的光线声音等不会造成任何影响。事实上，有些人包了阳台后他还要继续搭雨棚，然后雨水空调水洗衣服的滴水，就会滴滴答答打在雨棚上，打搅着邻居的清梦。诸如此类的小事，总有一些。

所以，怎么装修打扮自家，真不是自家完全说了算，还是要考虑到整体的利益。这一点，在国外一些地方就要求比较多。比如，你不能在自家的窗户口晾晒衣物，不能在自家的院子里种蔬菜养鸡养鸭，因为这会影响到整个小区的和谐美观。一些初到国外的中国人因为不知道这样的道理，在自家的院子里种起了丝瓜南瓜什么的，觉得挺省钱也不关别人什么事，结果就被邻居投诉。

也不是说绝对不能包阳台，毕竟包了阳台后安全就好多了，至少小孩不容易从栏杆上掉下去。按法律界人士的建议，如果业主对《临时业主公约》条款有疑问，可以在成立业主大会之后由业主大会提出修改或重新制定新的公约。事实上，法院对此也不是绝对不支持。比如北京法院就曾驳回北京市大成物业管理公司要求判决李恕等十二名业主拆除已封闭的阳台、恢复原状的要求。法院认为鉴于十二名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持，所以关键还是要走正确的途径。

（据钱江晚报）

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