拯救刚需 高端项目的春天来了

制图/司婉靖

地产圆桌会

农民工缴存公积金6个月以上，可使用公积金贷款购买商品住房；

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税……

根据中央推进供给侧结构性改革有关精神，积极支持居民合理住房消费，有效化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展，按照“管控增量、消化存量、提升质量、因地施策”的原则，6月21日，成都市人民政府出台了《关于推进供给侧结构性改革促进成都市房地产市场健康发展的意见》（下简称《意见》）。

按计划，力争用五年时间，基本解决房地产市场区域性、结构性过剩问题，实现供需基本平衡。对此，有业内专家分析指出，这是近年来成都推出的最详细房地产发展指导意见，并称之为成都版楼市“51条”。

动态供地

库存过高可以停止供地

华西都市报记者注意到，《意见》综合了近期楼市各类政策，其中51条细则分别围绕：科学调控市场供应、努力促进房产消费、积极支持企业发展、切实优化市场环境、严格落实属地责任五个方面制定。其中鼓励农民工买房、优化预售政策、深化土地市场调控等多条政策，可实施性较高。《意见》第一条明确规定，修编城市规划，适度降低中心城区开发强度，减少房地产建设总量，优化产品结构，完善公共配套，提升城市居住品质。

记者了解到，针对“动态供地，库存过高可以停止供地”这一业界关注的条款，《意见》做出了一定的细化：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区(以下统称为五城区)及成都高新区的销售周期下限、上限分别为6个月、12个月。而龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县的销售周期下限、上限分别为7个月、14个月，其他区(市)县销售周期下限、上限分别为8个月、16个月。

新建商品住房可售存量销售周期连续三个月低于下限的区(市)县，加快商品住宅用地供应；销售周期连续三个月高于上限的区(市)县，暂停商品住宅用地供应。值得注意的是，自今年开年以来，成都市土拍市场上就迎来过多次溢价高潮。同时，在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产开发企业可调整商品住房项目套型结构，出让土地的规划条件中不执行有关套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积必须达到开发建设总面积70%以上的条款。

缴存6个月以上

农民工可使用公积金购买商品房

对于农民工购买商品房而言，《意见》也给予优厚的政策细化。除五城区和成都高新区南部园区外，其他区（市）县可根据实际情况对农民工，或本市农民首次在当地购买普通商品住房给予不超过购房款总额3%的购房补贴，补贴款由各地财政自主解决。同时，扩大农民工住房公积金缴存覆盖面，农民工缴存公积金6个月以上可使用公积金贷款购买商品住房。农民工申请商业性个人住房贷款的，可自主选择等额本息、等额本金等还款方式和按月、季、半年或按年的还款频率，首付款比例达到30%及以上的，鼓励金融机构实行优惠利率。

此外，对于购房者而言，与自己切身相关的是买房首付的下降和棚户区的全面改造。出台推进农村集体土地征地拆迁货币化安置的指导意见，引导和鼓励被征地农民购买存量商品住房满足住房需求。不再新建保障性住房，通过购买的方式筹集房源。并且，全面落实房产交易税收优惠政策。

《意见》明确指出，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

多层次动态监控

为地产市场调控

提供信息化平台支撑

《意见》还指出，提高商品房预售门槛，本意见实施后，新出让土地开发建设的商品房项目，其申请预售许可的工程形象进度应当达到：规划地上7层及以下的需完成主体建筑封顶工程，规划地上8层及以上的需完成规划地上建筑层数主体结构工程的1/2以上且不少于7层。加强商品房预售资金监管，保障购房者权益。建立完善房地产市场预警机制，加强商品房市场异动监测，及时发现和处置存在的问题。

加大对各类违规销售行为的查处力度和曝光力度，规范市场交易行为。加强社会舆论引导，及时解读相关政策，增强消费信心，稳定市场预期。同时，《意见》还明确，建立由市房管局牵头，市国土局、市规划局、市建委、市商务委等部门参加的市房地产市场调控信息监测平台，集合各部门掌握的商品房项目土地、规划、建设、销售、使用等信息，对房地产库存实现全过程、多层次动态监控，为成都市房地产市场调控决策提供信息化平台支撑。

/业内观点/

新政拯救了“刚需”

成都后花园营销总监 俞雷

这次新政策的出台，立即在业内引发广泛关注。对此，成都后花园营销总监俞雷认为，颁布此次新政的主要原因在于当前的楼市仍处于低迷状态，某些项目销售较好，也只是个案而已。

比如南延线重点区域的放量，核心区域销售业绩凸显，仅仅是表面现象，实际市场并不景气。其次，实施降首付买房，从另一角度来说是“救刚需”，“7090”政策的放开，透露出了政府部门在拯救刚需，以前买房需要首付三到四成，现在只需两成。比如以前买一套60万元的房，首付需 18万，现在只需 12万，大大减小了购房者压力。“如今，市场变化较快，未来，刚需是一个持续销售态势。此次政策的出台，对房地产的扶持拉动内需，无论是税费的减免，重点去库存，还是增加购买人群的购买力，都有着重要意义。”

高端项目将迎来春天

棕榈泉营销总监 余鹏

此次《意见》出台后，成都二手房市场将继续保持相对温和上涨的趋势，但不是价格，而是销售量。新政中对土地供应的限制性放量，将再次催生新一代地王。

在首次承认市场严重过剩的同时，首次正面公开支持高端项目发展的核心思想，即豪宅拖房价，房价拖金融，金融拖政府。更为重要的一点是，传统刚需产品应尽快出货，避免将来越来越尴尬的市场消费趋势。

中心城区土地成为“香饽饽”

四川中原地产一业内人士分析认为，《意见》中指出：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。这个条例依然对去库存有帮助，另外就是鼓励购买首套房。“适度降低中心城区开发强度，减少房地产建设总量”，这对中心城区开发的控制体现了“因地施策”原则。同时也表明中心城区土地将日渐稀缺，现有项目则会成为“香饽饽”。

另有业内人士指出，提高预售门槛，这对市场来说是打开了一个窗口期，可以消化一部分现有的存量，降低整个市场的风险。同时，预售时项目层数的限制意味着增加了开发商的资金成本，开发商拿地会更加谨慎。政策上鼓励农民工进城购房，我们认为是一件好事，城、产业、人是城市化进程中不可缺少的部分，农民工及农民工进城有利于大量存量物业的销售。

华西都市报记者雷朋

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