成都中心城区进入“11+2”模式

开发商最看好“东进”房地产市场

成都建设国家中心城市产业发展系列报道

■本报记者 杨成万

近日，成都召开的国家中心城市产业发展大会宣布，为加快构建具有国际竞争力和区域带动力的现代产业体系，为建设全面体现新发展理念的国家中心城市夯实产业支撑，将成都中心城区范围由原来的 “5+1”，扩大至 “11+2”，形成 “中心城区+郊区新城”的空间层次。 “这不是对行政区划的改变，而是从经济社会发展出发，对现有区县功能定位进行的调整。”西南交通大学教授骆玲认为，此举对经济社会发展的影响在短期内不会太明显，将在中长期表现出来。

产业：一个区县主打一个产业

从经济角度看，目前人流、物流、信息流、资金流都集中在原来的中心城区，以人流为例，目前一二三圈层人口密度分别为10388人、1172人、543人，一圈层核心区人口密度甚至达到1.4万人，而三圈层仍处于人口净流出阶段。这样的情况不利于区域均衡发展。“不要以为在一圈层的日子就好过”，一家从事现代制造业的企业老总告诉《金融投资报》记者，公司在中心城区租了上千平方米的场地用于生产，一年支付的房屋租金就占了整个生产成本的两成左右。当然，也可以到中心城区外生产，但享受不到有些优惠政策。“中心城区范围扩大后，我们就可以有更大的选择余地了。”“这一调整主要是为了解决成都市三个圈层的经济结构问题，重塑城市经济地理，提高这个区域的发展效应。”骆玲说，过去，各个区县各自为政，低水平重复建设，不仅浪费资源，而且造成产能过剩。扩区后有利于统一进行产业规划，每一个区县确定一个“主打”产业，集中力量发展“主打”产业，其他区县只能为其做配套产品，分工合作，可以在一定程度上避免同质化现象。

据悉，成都建设国家中心城市产业发展大会已经明确，到2022年，制造业规模突破2万亿元，先进制造业占工业比重达50%以上，建成全国重要的先进制造业城市；文创产业增加值占GDP比重达到12%。“先进制造业包括的范围十分广泛，围绕这个产业，每一个区县只做其中的一个产品就够了。”成都市工业经济学会负责人认为。

楼市：6个郊县房价有上涨理由

对于成都中心城区扩容后对房地产市场的影响，有业人士认为，扩区对房地产开发商是利好。成都本身就是一个宜居城市，外来人口来此居住的不在少数，再加上大学毕业生凭毕业证就可落户成都等，对住宅的需求量将与日俱增。而成都老的中心城区土地已经非常有限，房地产开发向外扩张是必然趋势，扩区后上升为中心城区后的6个郊县（郫都区、新都区、龙泉驿区、双流区、温江区、青白江）当然是首选之地。

不过，仁者见仁、智者见智。某房地产开发商表示，中心城区本身是一个地理概念，土地市场并不是随着土地地理性的概念变化而受影响，因而中心城区扩大对郊县地价不会有太大的影响。虽然大量的人口进入成都后，会增加对房地产的需求量，但估计短期内仍然集中在成都老的中心城区，再过几年才有可能进入新的中心城区。

“有预见性、早早就在这些区域拿地的开发商肯定赚了，但消息公布后，土地价格就会上涨，因此他们会观察一段时间再说。”这位人士认为，相对于其他区域，他们更看好“东进”为主线的房地产市场。因为成都市提出了“东进、南拓、西控、北改、中优”战略。其中，“东进”又是“重中之重”，将配合天府空港新城传统的制造业、加工业，为其打造一个全新的产业新区，增加人口的导入。“人口增加了，接下来就是对房地产需求量的增加，而现在这些地方的地价才是真正意义上的原始股价格。”

那么，上升为中心城区后的6个郊县的房价会不会往上冒一截？对此，骆玲表示，不能一概而论。因为决定房价的因素很多，如市政基础设施建设、交通、产业发展情况等。再说，原本这几个区域与成都老中心城区联系就很紧密，只是划到成都中心城区后，这些区就会按照中心城区的标准配套建设的学校、医院等市政公用项目，可能比原来的规格要高一些。从中长期看，这些区的房价有上涨理由。

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成都国家中心城市产业发展大会提出的“5+1”中心城区区域是指，锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区等5个行政区加成都高新区； “11+2”中心城区区域是指，锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、郫都区、新都区、龙泉驿区、双流区、温江区、青白江等11个行政区加成都高新区、天府新区。

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