一半涨价，另一半或降或持平

近半年以来，成都楼市卖得最好的20个楼盘——

在春节后到4月底的这一波楼市升温行情中，成都楼盘销量逐渐上涨。据成都市房管局商品房买卖合同备案系统数据，商品住房4月份全市成交292万平方米，3月成交275万平方米，2月总成交89万平方米，1月总成交162.23万平方米，从大的行情来看，销量基本上走出了一个上升曲线。但是，作为楼市最关键指标，房价并没有随着销量而同步上涨。而且，记者调查发现，近半年以来，成都楼市销售最好的前20个项目中，居然出现一半涨价、一半或降或持平的局面。

□本报记者 周显彬

看房价

卖得好的项目“有涨有跌”

进入5月底，成都楼市进入了半场收官的阶段，根据锐理机构发布的一份数据，上半年成都住宅市场虽然有销售不断突破的消息传来，但是依然处在价格盘整的阶段。在销售排行榜上，改善性楼盘和刚需类楼盘基本实现“四六开”格局。“刚需项目占多数，这也表明楼市存量依然以刚需类项目为主。”业内人士孙林这样分析。

如果把价格波动聚焦到每一个项目的话，结果更让人惊讶。根据20个最畅销项目在2015年11月-2016年4月的备案成交均价测算，半年内价格上涨的和下跌的几乎对半开，其中蜀镇半岛、天府逸家、南湖逸家、新城吾悦广场4个项目价格出现明显的降幅，其中新城吾悦广场降幅达到13.9%。另外还有多个项目无法统计价格涨跌，对此锐理表示，销售20强中的国色天乡（鹭湖宫）、海悦豪庭、金强欧郡、郫县百伦广场等5个项目在2015年11月—2016年4月期间，有几个月份没有备案销售数据，可视为阶段性集中备案，为谨慎起见，价格视为无涨幅或负增长。而且，价格下调的基本都是刚需类项目，其中融创有两个项目上榜单。“很明显，这是在快速清货。因为目前该公司在成都的产品结构和其长期战略并不匹配。”有业内人士这样认为。

另据了解，有些项目的价格上涨，也并不能简单归结为“市场大势”。比如恒大天府半岛、德商华府天骄价格上涨，是因为“清水变精装”；合能珍宝琥珀三期价格大幅上涨的原因是去年11—12月期间备案的房源几乎全部为政府部门团购，因此无法客观反映近半年来的销售价格变化；蓝光圣菲悦城价格上涨最直接的原因是所推产品类型发生变化……近3个月里备案房源中，大户型产品明显增多，从小户型到大户型，由位置较差到位置好的房源，价格上涨是必然的……各类具体而细致的原因，促成了不同项目的房价上涨，但这些非常个案的原因，并不是普遍的利好。

看比例

行业集中牵动去库存

根据数据显示，2015年成都商品住宅成交量达到2437万平方米，在全国排在第一，但由于房价较低，成交金额仅名列全国第八，平均房价也在十大城市中排在末位。

从今年近半的行情来看，成都市整体房价同样“基本不涨”。从去年11月到今年4月，成都楼市销售最好的20个楼盘一共销售了13400套，销售总面积为120万平方米。但是根据中原地产的数据，从今年1月到4月，成都商品住宅销售总量为820万平方米左右。TOP20的销售总面积，仅仅为市场总量的15%左右，这一比例并不算高。

上海易居房地产研究院2月17日发布的《2015年全国楼市50强城市排行榜》报告显示，2015年商品住宅成交量前50的城市合计成交量4.2亿平方米，占全国总商品住宅成交量近40%，其中前20的城市占比接近全国成交量的25%。如果以此能代表行业大势的数据为参照，从15%到25%，成都楼市未来行业集中度会进一步增加。这意味着更多的房企会消失，不管是兼并还是退出，库存都是需要解决的问题。

而从目前的市场产品结构来看，刚需产品依然是住宅库存的绝对主力，而从库存量、土地供应、购买力水平等方面来看，成都楼市基本上在一段时间内依然会维持平价状态。更多的房企应该怎么做，从卖得最好的20个项目的价格涨跌中或许能够看出端倪。

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