成都楼市暂未现“二孩效应”“双降”仍是年底购房最大驱动力

分析认为，更贴近需求的改需产品将更具竞争力。摄影 李里

“二孩刺激换房”、“二孩拯救楼市”……11月伊始，一场由“全面二孩放开”引发的风波就引燃了躁动的楼市。有分析人士指出，假定5年内50%的家庭会生育二孩，按人均20平方米计算，每年将新增人口近900万，形成1.8亿平方米住房需求。

不过，在“全面放开二孩”政策确认一周后，金融投资报记者调查发现，成都楼市的“二孩”反应不明显，大户型成交量并未明显增加。吸引有意在年底前置业的自住买家看房的主要原因，依旧是10月下旬央行“双降”新政的持续影响。

经济压力制约大户型热度

十八届五中全会通过普遍二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子。这也成为继2013年十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。

消息传出，有分析人士指出，根据购房的人口结构，20~44岁的人口是买房的主力，大部分人在25~30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算，如果全面放开二孩，那么在2050年，20~44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，增加规模达到1.28亿人。这部分新增人口将使房地产行业直接受益。

根据克而瑞研究中心测算，现阶段全国符合全面两孩政策条件的夫妇约有9000万对，假定5年内50%的家庭会生育二孩，那么将新增人口4500万，每年近900万。按人均20平方米计算，每年将新增1.8亿平方米住房需求。即使考虑到不是所有的家庭愿意生育二孩，但以50.73%的比例推算，得益于全面二孩政策新增的年均人口数依旧在700万人左右。相当于每年新增住房需求1.4亿平方米。这无疑将为房地产市场带来更多的增量购买力。

对于部分开发商而言，“全面放开二孩”更被宣称为推动房价上涨、套四以上大户型房源热销的催化剂。“二孩放开给楼市带来重大利好”“二孩放开将有效刺激换房需求”等也被迅速移植到了房地产项目的户外广告与宣传语上。

不过，从记者调查的情况来看，成都购房者对于大户型的热情却并未显著提升。其中，部分购房者向记者表示，“总价高”成为阻碍其购置大户型住房的重要原因之一。为保证套四及以上大户型住房的功能性，其总面积必然不会太小。而以某位于郫县犀浦镇校园路西南交大旁的项目为例，其一个107.73平米的紧凑四房户型，总价都在83.36万。而在成都主城区购置四房产品，价格基本都在100万以上。对多数处于处于事业发展期的年轻人而言，在承担养育孩子开销的同时，积蓄并不足以再购买一套套四以上的房子。

人口红利对楼市影响趋弱

“尽管全面放开二孩政策对房地产市场有积极作用，但是，具体能产生多大影响，仍取决于真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量。”爱建证券分析师左红英指出，从目前大中城市的情况来看，较高的养育成本已经大大降低了育龄妇女的生育意愿。因此该政策的实际效果还有待检验。

事实上，迫于现在的生活压力和养孩子的成本，尽管早在去年3月“单独二孩”已然放开，但从实际的情况来看，生育意愿并不高。数据显示，全国共有1100万对夫妇满足单独二孩政策的条件，然而，截止今年5月只有145万对提出申请，其中真正生育二孩的只有80万对，二孩主观执行率只有8%左右。

而在成都共有近26万户“单独”家庭，据成都市卫计委统计，截至3月16日，也就是“单独两孩”政策实施满一年后，只有32506户“单独”家庭为生“二宝”办了《生育证》，约为1/8。据国家统计局成都调查队发布“单独二孩”政策落实情况调查报告，只有26.0%的受访者愿意生二孩，68.5%的受访者表示没有生二孩的意愿。沉重的经济压力是导致二孩生育意愿降低的主要因素。成都市卫计委亦预计，未来成都市“单独”家庭申请再生育的数量不会出现爆发式增长。

在这部分为“一家四口”提前做准备的购房需求已持续释放或提前完成，且真正生二孩的家庭短期内不会集中出现的情况下，大范围带动大户型房源热销的期冀显然并不现实。

在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，当前楼市已经进入下半场，人口红利对楼市影响趋弱，二孩政策措施全面实施并不会马上对楼市产生较大的影响。从二孩政策对楼市的趋势影响来看，对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。但无法根本改变楼市进入下半场、楼市增量房增速下滑、楼市进入存量房时代的事实。

改需产品或将是未来主流

虽然短期内，“全面二孩放开”政策被认为对楼市影响不大，但在住房需求结构即将发生变化的当下，开发商对于产品线的调整已成为必然的趋势。其中，90平米左右的两居室地位或尴尬，甚至面临淘汰，而在购买力有限的情况下，90平米左右的三居室将更受欢迎。

克而瑞研究中心分析师认为，在家庭多子化成为趋势之后，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局，中小户型尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，而120平方米以上的大户型、三房或四房产平将成为市场需求主流，并将持续较长时间。“这也意味着当前困扰诸多二线城市市场大面积产品严重积压的窘境会得以改观。”

与此同时，上述分析师指出，在改善性需求释放将大幅增加的市场环境下，未来土地出让政策应该作出调整调整，在出让土地户型规划中合理增加改善型户型的占比。“目前我国三房或以上住宅占中国住房存量的比例不到40%，未来房产销售将逐渐向大户型倾斜。”中金研报指出，随着我国已经实现每户1.14套房，首套房购房者比例将出现一定程度下滑，而改善型需求将成为购房主力，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。

事实上，相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局，改善型需求已然出现回升态势。成都某房企营销负责人告诉记者，从成交数据上来看，虽然成都楼市目前还是以70-90㎡的刚需房源为主，但90-110㎡改需房源的战绩也颇佳，110-130㎡产品的成交也不弱。能够明显感觉到今年的改需客比往年多了不少，改需产品或将是未来一两年内的主流产品。

源于对购房者购房需求转变的敏锐捕捉，目前成都已有不少品牌开发商开始关注改需市场。“改善型需求功能性要求更高，细节更多，这对开发商的产品研发能力提出更高的要求，这也将是未来开发商的核心竞争力之一。”张宏伟指出。

本报记者 吉雪娇来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/

22年，与中国资本市场一起成长；精准研判，权威解读，透彻分析 ；《金融投资报》助你财富增值！

邮发代码：61-146（周末证券）  61-102（限四川地区，全套）

四川订报热线：028-86968486

上海订报热线：11185

微信公众号：jrtzb028

新闻推荐

四川划定产业示范基地上市川企“搭车”转型升级

近日，由四川省经信委公布的全省10个新型工业化产业示范基地和26个特色产业基地的消息，令宜宾纸业股份有限公司兴奋不已。因为公司对于进入产业示范基地给企业转型升级带来的帮助有了初步感受。公司...

郫县新闻，讲述家乡的故事。有观点、有态度，接地气的实时新闻，传播郫都区正能量。看家乡事，品故乡情。家的声音，天涯咫尺。