农村集体土地改革“第一槌” ——四川首宗集体经营性建设用地入市成交

9月7日，四川省成都市郫县唐昌镇战旗村一块面积为13.447亩的集体经营性建设用地使用权挂牌成交。该块农村集体土地使用权与国有建设用地同等入市、同权同价的挂牌成交，落下了全面深化改革背景下全省集体经营性建设用地入市的“第一槌”，标志着四川省实施集体经营性建设用地入市改革试点进入全面实施阶段。

探索集体土地入市管理措施

今年年初，全国人大常委会授权全国33个县（市、区）开展农村土地制度改革三项试点工作，成都市郫县承担了此次集体经营性建设用地入市的改革任务。按照此次改革试点的总体任务和目标，由郫县国土局牵头并联合建设、规划、环保等相关职能部门，通过对辖区集体土地的全面调查，摸清了可用于入市交易的5500亩集体土地存量。根据相关土地管理法规的有关规定，探索制定出集体土地出让制度、规则、管理办法和实施意见等14条综合管理措施文件，在规范的体系下保障了村民集体的整体利益诉求。

据了解，按照此前所制定的14条交易规定和管理办法，收储入市交易的土地必须是村集体所有，经全体村民大会讨论通过并由全体村民参股形式成立了郫县唐昌镇战旗资产管理公司，最终形成一个法律主体资格正式对外经营。

郫县国土局副局长王怀光介绍，根据集体土地管理流程，郫县唐昌镇战旗资产管理公司将要挂牌出让的集体土地，交由第三方土地评估机构以农村集体土地的基准地价，对所要挂牌出让的地块进行全面价值评估。待评估结果出来后，由资产管理公司负责编制该土地的位置图、空间范围、面积、使用年限、土地移交时间、规划条件、开工时间、起始价竞买方案和分配方案等一系列入市方案，再经由村民大会讨论同意后，将该入市方案交由镇政府审核通过并报县国土局审查。再由县国土局牵头，联合建设、规划、环境等部门出具最终审查意见，最后进入县公共资源交易中心进行交易。

“此次成交的13.447亩土地，是8月25日走完所有程序后收储进入挂牌程序实施的。”王怀光说，按照规定，此次可入市进行交易的集体经营性建设用地时间须在1999年1月1日以前确权并颁证的土地，这些集体土地主要由原来集体使用的工矿用地和部分荒地组成。

将闲置集体土地资源盘活

“每亩以52.5万元的价格成交，比原来预想的价格高出许多。”回忆起9月7日在公共资源交易服务中心土地被高价成交的情形，郫县唐昌镇战旗村党支部书记高德敏满脸喜悦。

高德敏介绍，唐昌镇战旗资产管理有限公司是战旗村集体经营性建设用地入市的主体，此次交易出让的地块属于原村集体所办复合肥厂、预制厂和村委会老办公楼用地，原来租给一些业主使用，每年租金只有几万元。这次由四川迈高公司通过竞标的形式，获得这块土地40年的使用权，村集体获得了想要的收益，而迈高公司得到了自己想要的土地，大家各取所需。迈高公司取得土地以后，将投资打造休闲度假酒店和乡村旅游综合体项目，届时，村民们还可到这里去上班挣钱。

“此次成交的13.447亩土地，以每亩52.5万元成交，总价为705.967万元，除缴纳相关费用外，将全部返还唐昌镇战旗资产管理有限公司，由公司和村民自行支配。”王怀光介绍说，实际上此次集体土地的最终成交价是高于每亩52.5万元的。因为，按照此次集体土地出让的管理规定，土地成交价不包含国家应收取的土地总成交价15%的“土地增值收益调节基金”，此块土地成交价属于价外款项。所以，四川迈高公司除了向唐昌镇战旗资产管理有限公司支付土地使用权出让金以外，还得向国家缴纳总成交价15%的土地增值收益调节基金。

村民得知村里的集体土地入市交易成功的消息后，纷纷盘算着怎么享受土地给自己带来的实惠。对此，高德敏介绍说：“按照战旗村的资金规划，这笔资金将作为村里的公益金、公积金、风险金以及村民共同分配。有了资金以后，将进一步发展相关产业，带动经济发展，增加农民就业机会，以促进当地农民增收致富。”

王怀光说，按照“试制度、试规则”的总体要求，郫县将逐步修订完善集体经营性建设用地入市的相关配套制度，建立起兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，切实维护农民土地财产权益、保障农民公平分享增值收益，为全国农村土地制度改革提供可复制、可推广、利修法的经验成果。

（原载《光明日报》2015年10月12日第3版）

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