3·15楼市投诉 我们请律师为你支招 解答者：泰和泰律师事务所律师 刘俊 杨杰

问题1

小区防盗差，怎么取证物管不作为？

黄先生：我所在的郫县红光镇上置雅宾利花园小区，物管不作为经常被盗，该怎么办？

律师解答：在物管公司的权利义务中，对安全防范是有责任的。具体的体现形式包括：门岗是否到位，访客登记记录是否完备，社区内是否有保安正常巡逻，社区内是否正常运转了监控摄像。如果这四点物业公司没有做到，那么业主家中被盗，物管公司是应该承担部门责任的。被盗业主可以通过报警后，请警察调出监控录像，检查门岗访客登记记录等方式进行取证，实现维权。

问题2

交房通知不到位怎么办？

涂先生：我在青白江西南城购买的商铺，合同约定2014年12月交房，至今未接到交房通知。

律师解答：交房通告是在合同约定时间提前7天告知业主，通过邮局挂号信（书面通知书）或者在报纸上公示。业主首先应该确定合同上是否约定了通知的方式，若无，要再次确认该开发商确实没有进行任何通知。如果两者皆无，开发商确实会因为没有尽到通知义务而构成逾期交房，那么业主可选择和开发商协商谈判，无效则可提出法律诉讼。

问题3

产权证更名遇到麻烦

林先生：2009年按揭购买了剑南大道逸都国际小区房子，产权证写的我、爱人和孩子三人的名字。2011年爱人病故，2014年8月我想变更产权名字，银行让我把应还款余额全部存进银行三个月，理由是担心我自行办理房产抵押，这是否合理？

律师解答：若有亲人去世需变更产权名字，正常程序可做遗产继承公证书后到银行变更，但最好是购房者已经拿到了产权证。因为产权证未办下来就更名，银行会担心其中有一个空窗期，为了规避风险，要求将全部余额存入银行三个月作为担保有一定的道理。若产权证等手续完备再向银行提出更名，银行已将产权证进行了债券担保，会相对更简单。

问题4

电机应急管道影响业主生活

王先生：我住在龙泉香水城，地下室一楼安装了应急发电机，但是管道都安在住户的外墙上，发电时燃烧排出的废气全部会进入业主家里。承建方表示由于设计时没有管道位置，所以只得借用小区外墙，如果要整改也只能打钢管借用每户人家的排烟道。

律师解答：对于商品房买卖中有针对业主的不利因素，开发商需要告知业主，主要包括项目土地、在建工程抵押情况、小区内部和外围配电房（变电所）位置、垃圾场收集点等。王先生遇到的情况，如果开发商在销售时已经告知而他也接受了，就没有办法追究责任；若没有告知，可以要求开发商承担一定的赔偿责任或协商整改。还可以向相关部门投诉，鉴定开发商这样的施工设计是否符合规范，若是违反规定，则与开发商协商整改。

问题5

电梯频繁出状况，经常维修该找谁？

刘先生：我是崇州鹭岛之星业主，交房两年电梯频频出问题，外墙多处开裂，多次找到物管解决，至今没有彻底解决。

律师解答：首先要明确电梯产生问题的责任主体是开发商还是物业公司。如果是电梯的质量问题，开发商有责任承担维修、整改甚至更换；如果是物业公司维修、养护不当所致，则由物业公司承担责任。业主可以聘请有资质的专业机构对电梯进行鉴定，比如成都市建筑科学院、电梯协会等。

关于外墙开裂也是一样，应交由第三方建筑鉴定方出具建筑检验报告后，再与开发商协商或进行法律诉讼。

问题6

小区配电设施安全隐患多

谢先生：我住在犀浦公园榕郡，交房3年了，小区配电设备安全隐患严重。配电房位于地下室，如今地下冒水，屋顶漏水，所有主电缆线泡在水里达5个月，多次找到物业方，他们仅用胶布缠电缆、水桶接水，这样的配电房太危险了。

律师解答：公共配电设施问题需明确责任主体，是开发商的工程问题还是物业公司没有尽责。首先购房者应找到电力、公建方面的专业机构，比如电力工程研究所或供电局、电力公司进行专业鉴定，明确责任主体。然后可以到房管部门投诉，也可以采用起诉的法律解决途径。

问题7

销售人员有欺瞒怎么维权？

杨先生：我在锦江区某楼盘支付了2万定金准备购买一套商铺，后得知销售人员隐瞒了商铺中间有1.5米的隔墙，希望退钱，但售楼部一直拖着。

律师解答：如果杨先生希望通过法律手段来解决问题，首先需要举证，证明销售人员的确存在欺瞒行为，如果没有证据证明欺瞒行为的存在，定金是无法退还的。“定金”是当事人约定由一方向对方给付的，作为债券担保的一定数额货币，属于一种法律上的担保方式。如果给付定金一方不履行合同，无权要求另一方返还定金。若杨先生是支付的“订金”，则可以协商之后根据具体情况返还。关于订金，目前我国法律还没有明确规定，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

问题8

承诺两个车位咋变成了一个？

卢女士：我在龙泉东山国际买了J区英伦半岛一套房，去年10月收房时发现与开发商的承诺有较大出入。宣传册说每室配两个车位，但交房时只有一个车位，另外一个只能放自行车。还存在空鼓、漏水等问题。

律师解答：如果卢女士还留有开发商的宣传手册，可以以此为据找开发商协商，核实是否存在欺骗购房者的虚假宣传问题。而其提到的空鼓、漏水等质量问题，在不影响居住的情况下，开发商是有责任进行保修的。如果卢女士有其他主张，建议直接找律师详细咨询。

问题9

中介费交了就退不了？

王女士：通过中介出售了大石西路泰庄花园一套房子，交了中介费1万多，后来买房的不买了，但中介不退我中介费，如何处理？

律师解答：王女士这个案例存在两种情况，中介收取的居间费，如果已经存在成交并且签订了合同，那么就是买方违约，卖方只能找买方追究违约责任，而中介机构已经完成服务促成成交，有权收取这一居间费；如果没有促成成交并且没有签订买卖合同，中介方则需要退还中介费。

问题10

买的房子未通过消防验收

赵先生：5年前在西部鞋都购买了80多平米房子并装修了，现在被告知没有通过消防验收，要在房内开20平米的消防通道。

律师解答：消防验收有两种，一种是开发商交房时的消防验收，一种是商铺业主装修之后的消防验收。如果是开发商的消防验收没有通过，那么赵先生可以找开发商进行协商；如果是赵先生自己的装修消防验收没有通过，他就只有根据消防要求进行整改了。

成都商报记者 熊沙杉 叶涛

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