托关系都难买到主城区低密为何一房难求？ 保利两河森林项目大热，折射出当前楼市深度改善型产品极度匮乏

“三环边、超低密度、总价合适，这样深度改善型的产品，一房难求已是不争事实。”一位业内人士如此评价现阶段楼市中以保利两河森林、狮子湖、华侨城、建发·央墅、炎华置信·上林赋、金房·三径等为代表的的“少数派”。一湖两河四公园，稍微有点资历的内行一看到两河森林的资源矩阵都会想到华润翡翠城———11年间翡翠城的成熟与发展有目共睹。无独有偶，两河森林和翡翠城，刚巧在成都地图的对角线上。

时近岁末，保利两河森林项目首批推出200套房源，认筹数量即超过了推货量。在如今的楼市环境下，究竟什么样的产品能发力热销，这些产品身上的共性又是什么？两河森林折射出成都房地产市场中一群深度改善群体的需求又有怎样的特征？

市场背景：三环的低密住宅凤毛麟角

“只要经济上负担得起，绝大多数人都更喜欢低密度的住宅，喜欢独门独院的别墅。”实效机构执行董事吴昊说。事实上，在成都，现在连绕城边的别墅都很火，何况三环路。金河谷、华侨城、万科五龙山等低密度产品，在销售中都取得了不俗的成绩。

对这一点保利地产可能体会得更深刻，今年之内，保利狮子湖和锦湖林语都推出了联排别墅产品进行销售，市场反响都很好。尤其是狮子湖，刚一推出就卖完。产品总价不高，和在城南买个精装大平层的价格相差不多，很多购房者还是宁愿选择密度更低的产品。

这也是保利最近两年针对成都市场在产品层面进行的一次比较大的战略变化，在石象湖进行了市场测试之后，保利将大量面积在200平米左右的联排别墅引入主城区，保利叶语、锦湖林语、狮子湖都有这样的产品，而在两河森林，这样的产品更成为主力。

亮点解析：1.0超低容积率 不卖富豪

两河森林一亮相就受到关注，在保利预料之内，保利地产成都公司营销总监陈健兰说，这是一个成都在过去十年已没有出现过的产品。十年前的热门楼盘是万科城市花园、华润翡翠城、仁和春天花园、中海名城，这些产品以多层、洋房为主。但此后城市加速发展，居住需求大量增加，在有限的土地上，尽可能的建更多的房子，于是成都低密度的住宅愈发稀缺。这是现代城市发展的大势所趋。

在主城区一个容积率1.0的楼盘，这本身就让很多“低密控”兴奋。实效机构执行董事吴昊认为，在成都绕城或者三环边也有很多别墅产品，但社区总的容积率都很高，因为规划了高层住宅组团。而郊区出现的低容积率项目，多是大面积别墅，而保利在主城区却将这种产品瞄准资深改善群体，这种情况，更典型的就是十多年前的万科城市花园，此后的翡翠城，他们都契合了当时资深改善群体的需求。

另一层原因则是城西供应实在有限，城西三环附近最近几年供应量一直不大。现在要在西门买房，要么顺着光华大道往温江方向走，要么往郫县方向走，主城区之内没有合适的项目，但城西有多少换房需求？

“深改”标签：40岁、老成都、低密控

过去几年，城西的改善型购房需求并没有被满足，住在城西的以老成都人居多，他们对区域的归属感极强，对居住条件的要求比较挑剔。过去几年，电梯大平层在城西并不好卖。

即使把这群“深度改善”的客群放到全城来看，过去虽然很多人选择了大平层，但他们更多是被“豪华装修”拉动，当市场上有代替大平层的产品出现时，这些需求就会浮出水面。

喜欢两河森林的购房者年龄大多在35到40岁之间。“一位40岁左右的购房者看了两河森林的联排，并了解价格后曾说，你们这里的一套房子还没我的车贵。于是置业顾问建议他去看拉斐庄园的大独栋，最终他一边抱怨一边去排了号。”保利一位销售人员讲起了上周接待的一位客户的经过。

而一位从北京打电话到成都托人买两河森林的客户需求也很有代表性：父母住在附近社区，买两河森林就是觉得产品合适，又住得近。保利的负责人说，两河森林的总体量比较大，不会完全走高端路线，保利将产品中产化，让更多人能够接受这个产品。

产品特点：以最小面积获得最舒适尺度

“两河森林的总规划特点是顺应地势、南北布局。产品设计上研究每个功能空间需求，以最小面积获得最舒适尺度，强调户型经济性与舒适性的完美结合。”保利地产成都公司产品研发部门相关负责人说。两河森林的联排产品面积段为180～205平米，只有市场上同类型产品的一半。控制面积相当于控制总价，达到了降低购买门槛，扩大受众面的目的。

虽然两河森林的总面积较市场其他同类产品小，但主要房间的舒适度不但没降低，“更有提升”。究其原因，一是严格控制竖向交通面积；通过设计使交通组织空间能融入某一功能空间，达到视觉与功能的相互促进；二是保证客厅、主次卧的房间的舒适度，并将其他功能房间尺度控制到合理范围，减少浪费；第三，尽量利用建筑退台丰富室内外空间，使立面富于变化。成都商报记者 赵述锦

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