尝到甜头 品牌商家瞄准近郊商业

商业出城

品牌房企近郊抢商机

追踪

7月5日，成都蜀都万达广场在郫县举办了“都市升级中的商业巨变———大都市圈商业投资高峰论坛”大型活动。活动上，成都万达商业广场投资有限公司总经理聂和平表示，蜀都万达广场是成都7大卫星城第一个万达项目，未来成都7大卫星城中将会达到6个万达广场。万达落户郫县，成为近郊商业崛起的里程碑事件。

其实早在两年前，就有一些大型地产企业、品牌公司纷纷挺进郊区。这些开发商引入与城市同步的商业地产开发理念，一些项目复制了当今最先进的商业地产样本，一些项目升级了功能配套，甚至超越了主城区的商业地产项目。走访目前已经开业的近郊商业，成都商报记者发现它们的投资回报率也相当可观。今年上半年近郊商业地产的开发热潮中，最大的特点就是“升级”。

消费力强

品牌商业积极开店

伊藤洋华堂是大胆进驻近郊商业抢占先机的典型商家。上周六下午，记者走进成都伊藤洋华堂温江店，商场内人流很旺，大部分收银台前都要排队结账。据记者了解，今年1月18日，伊藤温江店举行了开业典礼，宣告其在成都二圈层设立的首家门店正式营业。开业首日，这个店的营业额就高达800万元，客流量达到12万人次。

在伊藤温江店对面的永辉超市，周末人流量也很大。据永辉超市的相关负责人介绍，光华大道店是永辉超市进驻成都的第一家大型卖场，总面积近22000平方米。2012年刚开业时，仅3天时间，永辉超市的营业额就达到了900万元。温江超强的消费力增加了永辉的信心，2013年在同区域的国色天乡，永辉又开了第二家店，面积也接近1万平方米。欧尚、华润万家、肯德基、星巴克……这些知名商业品牌在近郊都能找到。

一家世界500强连锁餐饮企业的开发负责人表示：“今年我们公司已经没有在主城区开店的名额了，相反我们在近郊还有6个开店的目标。”由此可见，开发商选址近郊并不是“一时兴起”，而是看中了近郊商业强大的消费力以及未来的发展潜力。

竞争激烈

开发商暗中较劲

尽管商家的需求旺盛，但面对众多同行的加入，开发商都意识到近郊商业一旦爆发，同区域内将是强者之间的贴身肉搏。

以大丰为例，绿地、保利、银泰、优品道齐聚，绿地城体量100万平米，优品道大丰项目就在绿地城对面。“银泰是在全国都非常有名的商业地产开发商，绿地近年来在商业上突飞猛进，优品道在城西成功打造的优品道广场已经成为区域商业中心。”一位业内人士分析：“同区域短半径贴身肉搏，几家开发商都在暗中较劲。”据了解，优品道将打造一个大型复合综合体项目，光是设计稿就推翻了几次，为的是成为大丰独具特色的商业地产项目，“之前打算按照市中心的优品道广场和双流的城南优品道广场来设计，后来我们否定了这种想法，决定按照大丰区域的实际情况来打造这个项目。”而在郫县，绿地、万达、蓝光、龙湖也在拼产品、拼招商、拼运营。

产品升级

紧跟体验式消费

“近郊商业地产的产品，从规划配套、建筑设计、功能划分等方面已经超越了主城区老的商业地产产品。”四川瑞康建筑设计院院长杨蜀宁告诉记者，近年来，商业地产的地标建筑大部分都出现在绕城外，环球中心、城南优品道广场、世豪广场……这些新兴的商业除了配备足够的停车位，打造更好的购物消费环境外，还更注重休闲体验的特性，结合近郊环境好、资源优的特性，打造集休闲、娱乐、购物、旅游于一体的复合商业业态，满足了现代人购物、休闲、娱乐甚至度假等要求。

在体验式消费取代传统消费模式的当下，近郊商业地产的产品比老的市区商业地产更具竞争力。这个月，刚刚亮相的南湖国际中心就向市民展示了城南全新商业地产的魅力。南湖国际中心120万平米的公园商业集群是一个真正有超高环境质量的开放性空间，将居住、商务、购物、休闲容纳在6000亩的新型中心地标里，具备了城市会客厅的属性。该项目设计了3个五星级酒店，总面积超21万平米；南湖中央公园商业集群中包括一个建筑面积达11.2万平米的购物中心，一个2万平米大型超市，同时囊括精品百货、品牌购物街、美食广场、体验中心、IMAX影院等多种业态；65亩法国风情商业街、成都首家儿童文化主题创意乐园、5公里环湖马拉松跑道、130亩国际运动中心……光是60%的森林覆盖率，就是主城区的项目无法比拟的。

近年来，开发的近郊商业地产大部分是一种建立在“体验消费”上的新商业形态。据太平洋广场的合作方佳年华·新生活的开发商透露，位于光华新城的成都首家太平洋广场由著名设计单位日本久米操刀设计，规划有百货业态、体验式街区、江湾独栋人文商铺等产品。除了以原有的太平洋品牌为强大依托，汇聚众多国外内著名的品牌商家，太平洋广场还特别增加了餐饮、休闲、娱乐等业态，不再局限于之前的“百货”，而是包罗万象的全业态区域生活中心、商业中心。这个月，位于郫县的蜀都万达广场将开盘，万达内部将蜀都万达定义为万达第3.5代产品，从设计、品质等方面都进行了升级优化。成都商报记者 杜娟

行/业/分/析

回报稳健

或超主城区商业

为什么品牌开发商集体进驻近郊打造商业？稳健、逐步上升的回报是一大诱惑。以蓝光空港国际城为例，该项目花天锦地组团的商铺已经交房使用，目前的租金回报率达到了10%以上，这样的成绩已经超过了一些主城区的商业地产项目。

上周末，记者特意前往空港韩国城实地探访，整个花天锦地周围道路全部停满了私家车。“来花天锦地主要是吃饭，整个区域缺乏集中商业和餐饮店，花天锦地填补了整个空港区域的消费空白。”蓝光地产有关人士分析，空港首期商业组团“花天锦地”2012年底交房便满铺开业，1楼商铺售价已经从2010年底开盘之初的单价2万左右升值到4万，有些位置好的1楼商铺价格更是超过5万。月租金从刚交房时候的60～80元/㎡升至目前约200元/㎡，最近口岸好一点的商铺月租金已经直逼300元/平方米。成都空港片区距离神仙树板块仅3公里，它恰好位于双流国际机场与市中心之间的位置。韩国城的商业吸附力本质上还是来源于周围强大的消费。据估计，项目商业覆盖的周边消费人群将突破200万。蓝光有关人士分析，成都空港国际城实际上是在给机场商圈做配套，项目中韩国城商业开发规模就高达100万平方米，韩国零售第一品牌乐天玛特、韩国最大影城CGV五星级院线、亚洲时尚潮流中心DOOTA等均与蓝光空港韩国城签约并计划陆续开业。

不光是蓝光空港国际城，大型近郊商业的回报率都能与主城区抗衡，甚至超过主城区的一些商业。珠江国际新城的社区商铺紧邻伊藤洋华堂光华店，现在的月租金在150元～200元/平米，回报率相当可观。高力国际成都公司总经理蔡孟颐指出：“我们粗略统计，目前市区内的商业地产平均租金回报率大约在5%上下，而近郊的品牌项目的回报率可以达到8%～10%。原因主要有两点：相对三环内主城区的商业项目来说，目前大部分近郊商业地产的价格还不高，处于价值洼地；另外，成都的居住版图近几年不断向外扩展，近郊人群的数量和购买力已经能支撑起商业地产的良好运营。”

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