刚需盘热销，开发商年终拿地忙 土地市场出现“前冷后热”，开发商争抢现金流项目

“我们必须要对来年的市场展开部署，今年上半年拿的4个项目，现在COCO金沙也接近尾声，如果不拿地明年肯定不够卖。”蓝光地产有关负责人向成都商报记者透露，其实不仅是蓝光，今年刚需盘卖得好的开发商都必须补仓，不然明年就无房可卖。近来多家开发商在土地市场的抢眼变现显然印证了这样的判断，今年刚需成交大户蓝光、佳兆业等纷纷出手拿地，开发商开始在为明年补仓。

从近期参加土地拍卖的开发商名单中就不难发现，除了已经成功下手的以外，还有不少开发商在默默地寻找项目。据成都商报记者了解，目前中德、志达、顶峰、华新国际等开发商希望拿地补货，其目的或是他们手中缺粮，或者是希望丰富产品线、调整手中的产品结构，加快现金流周转。在这一波行情下，成都土地市场也现“金九银十”，9月更是创下今年的单月新高，而近期走上招拍挂市场的不少热门地块，均吸引多家品牌房企竞争。同时，开发商拿地的速度、开发的速度，都越来越快。

现状

热门地块企业频出手

10月25日，以挂牌方式出让两宗土地，成都瑞发置业、成都志达房产分别成功拿地；10月26日，成都市国土局拍卖出让5宗国有建设用地使用权，今年频频现身成都土地拍卖市场的蓝光地产力挫群雄，最终拍得郫县犀浦龙吟村129亩地块，这是蓝光今年在土地拍卖市场上拍得的第五块开发用地。而当天拍卖的另一宗位于郫县红光镇、犀浦镇银丰园以西的地块同样引发争夺。

11月1日的四宗地块的土地拍卖场上，吸引了28家开发企业到场竞拍，其中不乏一线大牌房企，保利、万科、华宇、中大、荣盛、新加坡丰隆、凯德、朗诗、蓝光、正成、旭和、台湾远雄、国嘉、台湾旭阳地产均在此次拍卖会上露脸。最终，位于高新区的三宗地块，分别被远雄集团、丰隆集团、旭和房产3家公司斩获。

此外，今年7月4日，第一次进入成都市场的北大资源集团，在新津牧马山斩获约178亩高端低密用地，仅仅4个月时间，11月2日，高端低密住宅“溪山樾”便举行了开工仪式。11月3日，北大资源集团又在郫县签约，在郫县投资约60亿元，占地约900亩的项目。

中原地产认为，成都土地市场的“金九银十”货真价实。9月的成交情况显示，主城区共出让14宗国有建设用地使用权，净用地面积共计1018.60亩，郊县区共出让29宗国有建设用地使用权，净用地面积共计2520.96亩。“9月的土地市场非常火热，政府集中性推地放地，开发商也抱着较高的热情积极拿地，主城区与郊县在本月共成交土地3540亩，创了今年的单月新高。本月的土地市场国资企业较为活跃，四川长虹、中糖集团、华润、中铁二局、成都华油地产均斩获了土地。”

展望

预计最后两月市场高位运行

今年的土地市场，土地供需呈现出较为明显的前冷后热的现象。根据中原地产的土地市场报告显示，今年上半年成都土地供需为近三年的新低，但下半年的土地供应和成交活跃度，明显超过上半年，土地市场回暖明显。

从数据统计来看，2012年上半年土地供需为近三年来的新低。2012年上半年，住宅类用地供应728.45亩，成交674.04亩，商业类用地供应845.17亩，成交751.34亩，成交环比分别下跌45.5%和33.4%（不含加油站用地）。成交量上，郊县领先优势继续扩大，占比达到79%，而去年郊县成交量占比为63%。除了五个近郊区县，成都周边其他郊县成交量也占据到相当比例，如上半年表现活跃的新津、青白江、都江堰等，这些区县由于土地储备丰富、价格相对低廉在放量及成交方面势头较猛。

尽管上半年供需低迷，但报告统计以实际交易时间为准，从5、6月的土地公告情况来看，土地市场已经走出低谷，交投十分活跃。从7月截至11月5日，主城区已成交2438.43亩，郊县已经成交5916.97亩,远远高于上半年的成交量。

而已经公告但尚未成交之土地（时间段为11月5日至12月4日），主城区为324.71亩，郊县也达到2416.20亩。对于今年最后两个月的土地市场预期，中原地产成都市场研究中心经理周觅表示：“现阶段接近年底，从整体趋势上来看，部分开发商较为看好明年市场继续回暖之势，因此或可能在土地市场继续跃跃欲试，以加强其土地储备。单从土地公告的情况来看，11月份将走上出让平台的土地面积超过了3000亩，其中不乏多宗优质用地，届时或引起开发商们又一轮的土地竞争。预计后期土地市场会有所反弹，维持在高位。”

调查

刚需补仓 为明年做准备

蓝光、佳兆业是典型的“刚需补仓”，日前这两家依靠刚需制胜的地产企业在土地拍卖中表现尤为抢眼。“今年3月拿地、7月开盘，到如今4个月时间成交超过700套，目前可售房源也剩下最后1栋楼，包括COCO金沙、COCO时代、COCO蜜城等在内的整个COCO系今年卖得都特别火，开发商必须补仓。”蓝光地产相关负责人表示。

佳兆业目前在成都主城区在售项目仅剩下君汇上品。“君汇上品目前在售是5期，整个项目明年估计会全面开发完成，这个时候当然要给明年在成都市场的持续发展做准备，不然明年会无米下锅。”佳兆业内部人士透露，集团并非只是在成都市场拿地，现在在其他城市拿地动作更大，佳兆业目前在全国市场都有这样的情况。

针对刚需补仓，蓝光有关人士透露新一轮的住宅开发不会只集中在刚需小户上，经过2012一整年的持续供应高速开发，目前成都刚需小户住宅产品已经出现饱和，因此蓝光在下一步产品研发上将增加产品类型。

调整转型 增加现金流

由于对后期走势预期看好，不少开发商也希望抓住这次机遇调整手上的牌。成都华新国际实业有限公司总经理岑泽伟表示，由于目前华新国际在成都只有一个牧马山高端低密住宅华新·锦绣尚郡，而高端低密产品开发周期较长，所以华新国际希望找到合适的现金流项目。

成都知名的园林地产精品运营商志达地产也在10月以挂牌方式斩获了郫县红光镇、犀浦镇银丰园片40.6472亩的商业兼容二类住宅用地。志达地产表示，此前以龙城一号为代表的住宅开发为主，而龙城系的二号作品“龙城国际”则随着后续地块的补充，将有效丰富其产品结构。

还有不少企业，今年以来则一直在找地。以近期出现在拍卖会现场的新加坡凯德为例，其在成都的在售产品目前只有一个改善型住宅项目“凯德·风尚”，但由于对地块要求较高，一直未出手。而菲律宾顶峰集团，也只有单盘销售，为了丰富在成都的产品线，其成都公司一直在寻找住宅或是商住地块。 成都商报记者 刘婷 李杨

（机构数据、嘉宾观点仅供参考）

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