曾经黑马露软肋 LOFT情非得已

“上半年，我们做产品市场调研的时候，整个成都市场LOFT产品每个月也就销售200多套。”中德·英伦联邦营销总监姜川告诉成都商报记者，其实从去年开始LOFT市场就一直很低迷。对于开发商来说，很多LOFT并不是他们的主动选择，而是为了完成土地拍卖时的高比例商业指标而被动设计的。仅计算成都十多家大开发商，商业LOFT的总量早就超过百万平方米，其中一家企业告诉记者，他们旗下4个项目的LOFT产品在2012年推向市场的将达到4000套；而一些百万平米级的城市综合体里面，10万~20万平方米的LOFT已经成为标配。

但巨大的供应量和同质化的产品，让开发商在LOFT产品竞争中，可以使用的手段并不多，于是价格战就成为了必然。中铁西城代理商长灏营销的乐捷告诉记者，市场上很多LOFT产品从去年卖到现在，能够挺住价格就算好的了。

无奈的LOFT：

为去化高比例商业指标而生

在成都的主流开发商里，找一家没有LOFT产品卖的开发商，实在是太难了，保利、绿地、万科、龙湖、华润、花样年、蓝光，家家都有这本难念的经。

中铁西城代理商长灏营销的乐捷告诉记者，目前成都市场的LOFT都是为了去化土地较高的商业指标。业内人士樊邦勇持相同观点：“最近两年大量LOFT产品和商务公寓的上市，也是开发商不得已而为之，这跟土地出让的商业规划有关系。最近几年，由于对商业带来的税收及区域提升的重视，土地的商业指标占比很大，购物中心、写字楼、街铺等体量不可能超额规划，要实现商业占比，公寓就成为一个突破口；而且公寓买一送一的挑高不受限制，开发商还可以做大容积率，多修面积出来。”

不限贷、低总价、高得房率，一开始LOFT是被当做开发商的一匹黑马在用。但是从2011年下半年开始，这架马车疲软了。保利地产成都公司副总经理颜亮告诉记者，保利地产从保利中心开始，在各类产品中一直偏好LOFT规划，虽然目前市场已经走过高峰期，但是保利依托于地铁和商业区的LOFT产品线一直是重点。据记者了解，目前保利在售的规模LOFT集中在保利·香槟国际，2011年销售接近1000套，2012年截至现在销售了500多套，全年计划的销售量是1700～1800套。

据了解，龙湖地产旗下项目北城天街有500多套买一送一的LOFT产品，自3月集中推售300套后就没有继续推广了，而是在集中卖SOHO。而183万平方米的时代天街中，LOFT和SOHO体量大约28万平方米。

蓝光空港国际城上半年推出总价15万元起、实得近60平方米的LOFT产品，卖点主要是商业规划。另外，绿地集团、华润、万科等也先后推出了LOFT，但是销售量已经下来了。记者采访了十多家大企业，他们的LOFT销售都不乐观，而这一趋势在去年就已显现，在2011年全年，此类商务公寓、LOFT产品的成交量约为80万平方米，而市场供应量则在180万平方米左右。2012年，成交量和供应量的缺口继续在扩大。

对于投资者来说，LOFT正在变成鸡肋；而对于开发商来说，因为总价特别低，销售300多套也才1个亿，也是食之无味、弃之可惜。

被困的LOFT：

层高低的、处郊区的，卖得都不好

保利地产成都公司副总经理颜亮接受记者采访时透露，保利地产一直把LOFT作为一个重要的产品门类来做，在即将启动的保利商业地产月中，保利地产写字楼、商业、LOFT产品货值高达50亿，而其中LOFT产品占比超过一半。也就是说，保利地产在成都打包发售的LOFT产品将超过25亿元。

虽然LOFT市场最近一段时间并不是特别活跃，但是颜亮对于保利旗下的LOFT却信心满满。他认为，既然LOFT是商业，那就应该符合商业规律，所以地段、配套、产品是LOFT竞争的根本。保利·香槟国际位于地铁2号线站口、保利心语位于地铁5号线、保利东方中心位于东二环建设路———地段的竞争力十分突出；150%～200%的得房率，层高基本上都达到5.2～5.5米，一层变两层；销售对象广泛，包括首次置业群体、中小企业办公、酒店和服务业的整层购买等。据颜亮透露，保利地产在2009年推出保利中心时，短短5个月LOFT单价从1.2万涨到1.9万元，创造了一个奇迹。此外，因为在大堂、电梯等硬件上的较高配置，其租金回报支撑销售价格十分坚挺。

显然，LOFT的市场分化，主要体现在地段和产品上，层高低的、处于郊区的，销售都不看好。万科钻石广场项目负责人告诉记者，目前LOFT的销售低迷，主要和很多LOFT产品位于主城区外有关。成都龙湖地产营销负责人告诉记者，龙湖北城天街是3月集中推售LOFT，已经销售了300多套。北城天街LOFT能够跑起来，核心还是因为在主城区，而城北可用于商业运营又兼具投资价值的LOFT产品几乎没有，加之项目本身30万平方米的商业护航，才吸引了众多投资客。但是，目前不少在售的LOFT产品并没有这种优势，位于郫县红光镇的一个项目只有两栋LOFT产品，去年开盘到现在，依然还有500多套的存量。

另外一些数据显示，LOFT对于投资客的吸引力在降低，但是自用的客户在提高。在世豪广场世豪酒店公馆，19层以下基本上都是整层购买，大部分是酒店、茶楼、休闲等产业的公司自己来做。保利·香槟国际、龙湖时代天街、万科钻石广场等，这种整层购买的客户占比都不小。据悉，在8月份，一位客户一口气就买下了36套16万元/套的时代天街SOHO。

尴尬的LOFT：

4.9米以上是机会，以下则是鸡肋

尽管如此，最近的LOFT市场依然还是有一抹亮色。姜川告诉记者，即将开盘的中德·英伦联邦苹果跃层排号，一个月排了1400组客户。公司10月8日开会的主题，是担心购房者买不到房，新房源的加推计划已经在落实。据姜川透露，这一次推出500多套，货值2亿多元。

记者通过各种渠道得知，这一消息并非渲染或者夸大。姜川认为，能够火爆的核心还在于产品本身，相对于市场主流4.9米的层高，中德·英伦联邦的LOFT层高做到5.7米，一层2.8米、一层2.9米，并且帮客户隔完搭好，实得均价3600元/平方米左右，保证两层产品都能够明厨明卫明卧明客厅。去年上半年也曾出现过类似的产品———天合凯旋城，这个项目因为5.95米的层高和较高的产品配置而走红。至于一些4.9米层高的LOFT产品，尤其是位于城市外圈层的，则不好卖。

面对4.9米层高的尴尬，开发商已经在正视这个问题了。一位业内人士告诉记者，只要是去年报建的LOFT，基本上都是4.9米层高，两层隔开后十分压抑。所以在万科钻石广场，其销售开始推广150%的得房率，即只隔一半，这样就不至于太压抑。

另外一个因为层高充分而火爆的例子，也在城南。9月下旬，位于城南大源CBD的环球时代中心正式开启LOFT排号，200余套房源，但诚意客户已经达到500组。“关键就在于层高比较高”，泰然地产执行总经理朱宏在接受记者采访时表示，环球时代中心LOFT有5.75米层高，而目前市面上的LOFT产品，层高通常只有4.8~5.2米，“这样的层高，做一层显得浪费，做两层则显得局促，让使用者进退两难。”此外，LOFT和写字楼等商办物业一样，十分重视地段和交通，环球时代中心能够与地铁1号线世纪城站无缝接驳，其国际品牌高速电梯、数字门禁系、万兆光纤入户、远程视频会议系统、360度安防系统等配置，都是严格按照高档写字楼的标准。

LOFT批判

四不像：

当啥都可以，当啥都不精

长灏营销的乐捷告诉记者，目前LOFT的低迷，也和其模糊的性格有关系。对于LOFT来说，可以作为单身族的第一个栖所，也适用于20万~30万元的投资客，还可以当中小公司的工作室，所以客群很丰富，基本上是一个万金油。

而这些目标客群，有的时候却经不起推敲。对于第一套住宅来说，LOFT的首付需要五成，而住宅只需要两到三成，而且商业的利率普遍上浮10%~20%，贷款周期又都较短。最关键是水电气和物业费等，都远远高于住宅，因此虽然总价低，但使用成本却不低。所以，对于人生第一套房子来说，LOFT并不占优势。

对于投资客来说，如果物业本身增值能力乏力，仅靠理论租金回报很难支撑。对于作为自用的办公室来说，LOFT的产品又不能满足很多企业的形象要求、发展需求。最主要的是，这种创业型公司数量有限，而且更情愿进驻住宅小区。

乐捷认为，LOFT产品与写字楼相比，其投资收益只能与普通写字楼相当，但肯定赶不上甲级，甚至乙级写字楼，所以从目前来看租金并不是很高。再者，LOFT产品需要加建，装修成本非常高，如果业主今后转手，购买人只会按其产权面积来计价，不会支付装修加建的费用。而LOFT做办公的话，竞争对手很多，商务公寓、住宅类都可以提供性价比更高的物业租赁服务。从升值角度看，50平方米产权的LOFT，单价再高也高不出单层物业两倍的价格，这也限制了其物业的升值空间。毕竟，作为一种模糊化的产品，既注定了它会有五花八门的使用方式，而其投资价值也会像它的定位一样模糊。

LOFT突围

改名、返租、

换目标客户

面对市场的低迷，记者了解到，很多开发商也纷纷在想办法。城西一个LOFT，曾经将目标客户瞄准投资客，后来发现市场迟缓后，又把目标客户定位于刚需。这种换目标客户不可能一劳永逸，但在短期内刺激市场、形成话题还是有帮助的。

目前市场上较成功的，还是将目标客户定位于单一客户的产品，比如曾经卖得较好的天合凯旋城，很清晰地定位于办公物业，所以无论是电梯、停车位、层高、装修、大堂、厕所等，全部对应于办公需要。

在大源组团如火如荼的激战中，世豪广场旗下LOFT系产品———世豪公馆，则通过引入酒店管理公司，实现了返租带动销售。据悉，世豪公馆的面积段为36~60平方米，最低售价26万元/套，而且部分产品是带租约销售的，签订合同即可返3个月的租金，租金标准为38元/平方米，每三年递增5%。总共700多套产品，销售已经进入尾声。对于客户来说，6000多元/平方米的销售价格，月租金近40元/平方米，并且有酒店负责装修，其投资回报率稳定可靠，所以带动了销售。

而位于建材路2.5环的隆鑫项目，去年年底推向市场时不温不火，今年开发商把“隆鑫·九熙拾锦”，更名为“九熙广场”；产品定位上将原来的3栋商务公寓，直接升级为10万平方米商务体，清晰定位于类甲级写字楼。而其卖点也直接明了：2.5环地段、3条地铁、东客站区域、高配置；户型更加灵活，从50~1200平方米，投资者可以自由组合。重新定位后，九熙广场将主要针对投资性的大客户。成都商报记者刘瑞国

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