一步差三市 商铺定价无规可循？

商铺作为一种收益稳定的投资品，已经发生质的改变。四川商业地产联盟秘书长冉立春认为，“过去那种传统意义上的‘一铺养三代\’的简易投资时代，已经过去了。”他认为，现在很多开发商直接将商铺当做高价的临街住宅抛给消费者，其结果是“商铺熄火”。

商业地产研究人士冯明表示，“社区商铺已经算不过账。” 按照传统商住比3:1的标准来看，郊县楼盘的商铺售价明显偏高。记者在龙泉世纪板块发现，中水电·云立方的底商售价4~5万元/平米，几乎是住宅售价的9~10倍。在城北大丰板块，汇融·达令港的临街底商，售价超过3万元/平米，而住宅售价在4000~5000元/平米之间。最离谱的是，大源组团近期亮相的“两江国际”，一楼商铺售价飙到了10万元/平米，远远高出周边同类项目。

俗话说：“一步差三市”，开店地址差一步就有可能差三成的买卖。那么，被投资者追捧的商铺，在定价上是否有据可循？或者说，有哪些因素在影响商铺的售价？

现象直击 近郊楼盘，商住价差超出5:1

成都某本土商家市场拓展部经理郭玲，最近两年感觉工作越来越难做。“公司要求每年拓展门店20-30家，看起来量不大，但压力不小。现在新建的三环外的楼盘，社区商铺都在3-4万元/平米。而且，一路之隔价差甚至好几倍。”

郭玲所“抱怨”的现象，正在成为一种楼市症结，从主城区一路狂奔至郊区。目前，在龙泉、华阳、大丰、郫县四大板块，房价在5000元左右的普通住宅楼盘，社区底铺的售价均在3万元/平米以上，商住差价比在6:1以上。联系到之前在业界盛传的3：1法则，这个“警戒线”早已被撞破。对此，曾在华润置地从事招商工作的业界人士朱鸿表示，“严格意义上说，商业定价的灵活性比住宅更主观。”

记者注意到，3-4万元/平米，已经与主城区普通住宅项目的商铺相差无几。2011年下半年，华润二十四城二期的商铺开售，售价4-6万元/平米，但同期住宅的售价在1-1.2万元/平米。家住建设路的地产人士胡杰坦言，“投资社区商铺的，很少是自己买来做生意的，因此，商铺与住宅的价差越来越大。”

“按现在的售价，社区商铺算不过账了。”建设路一家快餐店的老板汪先生透露，“30平米的铺面，光是转让费就要20多万，要是算上租金、人工、水电费、税收等固定开支，每天营业额要是低于5000元，绝对亏本。”也许，汪老板并不知道，要是赶在2008年的时候，建设路的商铺还是个“金饽饽”。

商铺定价

算来算去都不简单

“商铺的定价，比住宅复杂得多。”曾经在重庆华润做商业地产的业界人士朱鸿告诉记者，“住宅定价有基本模型可循，在公式的基础上，根据房屋所在的楼层、朝向、景观稍作调整，便是每套房源的销售价格。”

但是，这套方法并不适合商铺。五岳合房地产开发公司总经理助理郑昕表示，“商铺定价的基本依据是15年回收法，也就是说，15年回收的租金之和相当于房价。”他说，如果超出这个标准，那商铺的价格就虚高。

记者了解到，这个准绳并不适合所有的商铺。华润万象城的招商工作人员表示，“整个万象城的租金水平，是根据项目投入使用后的净现金流通来测算，但测算的结果并不是最终依据，它还得跟周边商业、市场情况相结合。”据朱鸿透露，“购物中心的商铺，其定价主要天盖地是在均价的基础上，根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值，譬如，位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。”郑昕同样表示，购物中心的商铺在定价时，要考虑的因素很多，譬如是否有主力店，次主力店；是否有垂直动线；是否靠近电梯、中庭；面积大小，等等。

朱鸿表示，如果是社区商铺的话，定价主要是看位置（是否临主干道，是否临街），开间进深比，是否规则（异形商铺对经营业态有一定限制。譬如，开餐饮的话，异形商铺对餐饮店的影响不大，但对服装店影响很大），是否挑高，等等。

但是，在决定商铺售价的要素中，他们同时认为，影响商铺定价的因素中，严格意义上说，没有哪一个排第一哪一个排最后的说法，而是对所有因素综合权衡的结果。郑昕认为，这些因素只是社区商铺的“硬件”，要想在商铺上实现大收益的话，还得看后期管理。他说，商铺的成功，30%靠的是规划，40%靠的是定位，剩下30%靠的是后期经营。成都商报记者 陈柏喜

核心提示

商铺定价怎么看？

购物中心商铺：定价主要是在均价的基础上，根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值，譬如，位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。

社区商铺：定价主要是看位置（是否临主干道，是否临街），开间进深比，是否规则（异形商铺对经营业态有一定限制。譬如，开餐饮的话，异形商铺对餐饮店的影响不大，但对服装店影响很大），是否挑高， 等等。

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