禹洲超额完成千亿，继续优化债务达标“绿档”

3月30日，禹洲发布了上海深圳双总部战略后的第一份成绩单。在这份成绩单中，禹洲上升为千亿地产商俱乐部中的一员，资产负债也更为稳健。

根据禹洲发布的业绩报告，2020年禹洲合约销售额为1049亿6711万元，比去年同期上升了39.74%；合约销售面积为626.4万平方米，合约销售均价为1.67万/平方米。合约销售金额不仅再创历史新高，更重要的是，“在规模就是一切”的地产竞逐赛中，禹洲如愿跨进千亿房企门槛。

从提出千亿目标到完成，禹洲仅用时三年，得益于禹洲这几年积极深耕布局长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域等六大都市圈。

2017年，禹洲正式提出三年实现千亿的目标，紧接着这几年禹洲稳扎稳打，一步一个脚印，销售额从2017年的403亿，到2018年的560亿，2019年的751亿，再到2020年超额实现千亿。

在顺利迈过千亿大关后，禹洲未来的营收也很可期，业绩报告显示，截至2020年全年，禹洲的预收账款科目同比实现了1.64倍的快速增长，显示出集团不断提升的销售并表能力和结转预期，收入增幅未来可期。

千亿目标超额完成，销售额大增，禹洲还在苦练内功，降成本。

根据业绩报告，通过内部的降本增效和优化运营费用管控，禹洲集团2020年行政开支同比下降26.31%，销售成本同比下降42.09%，分销成本同比下降35.11%。

过去一年禹洲还成功开辟了新的融资渠道，降低了融资成本，优化了债务结构。

根据业绩报告，2020年禹洲在中资地产商中率先推出绿色融资框架，首次发行绿色美元债券，开辟了新的融资渠道。另外，禹洲还利用国际债券市场的机会窗口，境外多次成功发行长年期美元优先票据，债券发行均实现近10倍的超额认购，屡次获得全球多元化机构投资者的热捧。

在禹洲集团的主动努力下，公司融资成本下降，债务结构得到优化。

根据业绩报告，截至2020年12月31日，集团的平均融资成本为7.19%，较2020年6月30日的7.22% 下降0.03个百分点。

在债务结构上，平均一年内到期债务占总债务比例为29.55%，长短债排布科学合理。同时，禹洲集团境外美元债加权平均年限接近3.0倍，实现了债务结构的优化。

2020年，禹洲集团还保持了充足的现金流。业绩报告显示，截止2020年12月31日，集团的现金及现金等价物约为人民币344亿6,882万元，现金短债比接近2倍，充沛的现金流为禹洲应对未来发展以及行业周期波动做好充足准备。

“三道红线”关乎房企的融资，也是行业关注的焦点。根据业绩报告，禹洲集团净负债率和现金短债比都大幅优于监管所需要求，随着集团继续坚定优化债务，禹洲管理层认为，“三道红线”全部达标指日可待。

在关乎企业未来发展的土地储备上，禹洲集团自2017年提出“区域深耕，全国领先”后，一直保持着投资布局的前瞻性。

根据业绩报告，2020年禹洲集团通过公开招拍挂、收并购、产城合作等方式，以极具吸引力的价格在上海、成都、武汉、重庆、合肥、苏州、无锡、扬州和宁波等城市斩获18幅优质地块，总建筑面积约285万平方米，以上新增项目全部位于一、二线城市。

截至2020年12月31日，禹洲集团的土地储备总可供销售建筑面积约2310万平方米，177个项目，分别分布于六大都市圈共38个城市，平均楼面成本币6876元/平方米，足以满足集团未来三至四年的发展需求。

在禹洲看好并寄予厚望的大湾区，2020年公司也有很大收获。业绩报告显示，年内与禹洲集团在大湾区核心城市深圳、珠海、惠州布局3个优质城市更新项目。根据禹洲管理层介绍，今后城市更新将成为禹洲在大湾区获取土地的重要方式。

值得注意的是，业绩规模再创新高，财务稳健，禹洲的产品营造能力和运营能力也有很大提高。

根据业绩报告，集团旗下共有135个项目约1,800万平方米物业达到绿色建筑标准，其中逾500万平方米物业更是获得绿建二星及以上级别的国内或国际级别认定，深圳禹洲广场、上海禹洲广场及厦门禹洲广场均获“美国LEED CS金级认证”，另外香港坚道48号的项目荣获BEAM Plus最高之铂金级别。

此外，MSCI公司于2020年8月再次发布了ESG（Environmental, Social and Governance，即环境、社会和管治）评级报告，重申禹洲集团BBB的ESG评级，在境内所有房企中排名继续位居第一。

在物业管理和商业分拆方面，禹洲也在积极推进。物业板块的的禹佳生活服务集团有限公司（“禹佳生活”）已于2020年12月11日向香港联合交易所递交上市申请表格，目前处于上市审核阶段。

以物业管理企业近几年在资本市场的热度，禹佳生活成功分拆上市只是时间问题。顺利上市后，将有助于禹洲集团继续拓展融资渠道，寻求业务新增长点，从而实现估值重塑。

在物业管理规模方面，截至2020年末，在管项目总建筑面积超过1750万平方米，总合约面积超过2600万平方米，其中来自于第三方在管建筑面积占比超过15%。在管项目中长三角地区占比超过50%，海西经济区占比超过30%。

禹洲集团的商业板块覆盖多种商业物业形态，包括购物中心、商业街及写字楼，着力打造出“禹悦”品牌购物中心和“禹洲广场”品牌写字楼两条产品线。

过去的一年，禹洲在疫情影响和调控政策多变的市场环境下，灵活调整年初部分推货节奏，于二季度之后的市场行情下顺势而为完成千亿目标的达成。接下来，面对逐步好转的国内市场行情，禹洲也会寻求更进一步的发展。

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