近三年16城出台政策限制“商改住” 多重政策下,公寓市场或面临降温

近日,佛山市住建局发布通知禁止商办变公寓。自2017年以来,北京、天津、广州、深圳、厦门等16地相继发布政策限制“商改住”。综合多地调控政策来看,不得擅自将商办改变为居住用途成为基本原则。

限制“商改住” 一二线城市为主

自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后,上海、广州、深圳、成都等一线和部分热点二线城市紧随其后,到2019年8月,厦门出台最严“禁公寓令”,“商改办”“商改住”全部杜绝。

据诸葛找房数据,2017年以来,北京、天津、广州、深圳、厦门等16地相继发布政策限制“商改住”。从出台政策的城市分布来看,以一线城市和热点二线城市为主,长三角和珠三角区域集中分布。

诸葛找房分析称,从政策针对方向来看,除了规范商办性质禁止改为居住用途成为各城市政策的基本条件,例如北京还规定了最小分割单位不得低于500平方米以及二手商办项目出售必须全额付款等条目；深圳、成都等地侧重于供给端的产品设计管控上；北京和广州在转让方面规定已购买的商办物业不能转让给个人,只能转让给法人单位。

多地鼓励“商改租” 仍缺乏配套政策

“禁止‘商改住’的政策影响了商住公寓市场的活跃度,购房者及投机者入手商住公寓更为谨慎,量的持续下降就会带来价格的下降。”诸葛找房表示,整体来看,北京、上海受政策影响严重,对公寓市场堪称是致命性的打击,量价齐跌；再次为广州；南京、东莞影响温和,量价微跌。

“禁止‘商改住’使得部分商业住房没法卖了,市场的吸引力不强,这个时候会引起库存的问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受采访时如是说。

值得注意的是,在限制“商改住”之外,北京、上海、广州、深圳等城市还出台了鼓励“商改租”的政策,为商办性质用房提供了另一条出路。

不过,诸葛找房表示,目前市场上的商住公寓项目总体是过剩的,对该产品的严格规范使得开发商无法再钻法律空子做商住公寓产品。虽然部分城市出台了鼓励“商改租”政策,“商改租”落地也是顺应市场需求,但执行过程中缺乏配套政策,整体实行情况不甚理想。未来公寓市场依然以去库存为主,另外,政策短期内预计不会放开,且政策有可能从一线和热点二线城市向其他城市蔓延,公寓市场将面临降温危机。

商品房销售面积 增速首次由负转正

2019年1-10月份,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,1-9月份为下降0.1%。其中,办公楼销售面积下降11.9%,商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额方面,1-10月份同比增长了7.3%。

商业地产销售的下滑也伴随着投资的下滑,2019年1-10月办公楼和商业营业用房开发投资15975亿元,相比2018年同期减少822亿元。

对于商业地产的开发投资下滑,严跃进认为,住宅市场的开发投资到一个高位开始要往下走,商业地产本身并不是占最大比例,它也受到住宅市场的影响。现在销售行情不好,也会对商业地产投资带来一定的影响和压力。

“这跟地方政府的因素也有关。比如呼和浩特明确规定,允许已取得使用权的商业用地调整为商品住房用地,调整比例最高50%。客观上,部分商业地产的开发和投资数据转化为住宅投资,也会使得商业地产开发投资的数据出现下降。”严跃进补充道。据中新社

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