房贷政策收紧才能掐住炒房者的命门

■易观楼市

■易宪容

据报道，近半个月来，成都、福州、苏州、南京、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上调，且部分银行出现额度紧张、放款周期变长的现象。一方面，部分地方监管部门有意引导利率上行，谨防楼市过热，另一方面，部分银行也对自身的房贷额度进行了调整。

比如，国有银行杭州某支行营业部主任对媒体记者说，目前该行的首套房房贷利率是从上浮5%提高到上浮8%，放贷额度也需要等候。另一家位于杭州的银行相关人士也表示，首套住房按揭贷款利率目前也上浮到8%，二套房房贷利率则维持在10%。

还有，融360大数据研究院日前发布的最新监测数据显示，天津地区有11家银行首套房贷款利率由基准涨至最低上浮5%，苏州地区有5家银行上调首套房贷款利率，南宁地区多家银行也上调了房贷利率水平。另外，宁波地区房贷利率最近也开始悄然上涨。中行、交行和兴业率先将首套房贷利率由基准上浮5%调整至上浮10%，二套房贷利率由基准上浮10%调整至上浮15%。

也就是说，就目前的情况来看，全国城市的住房按揭贷款利率基本上是处于上浮的状态。市场希望通过这种方式来调整当前国内的房地产市场。不过，住房按揭贷款利率上浮5%-10%,只是向市场发出一个清楚的信号，住房按揭贷款政策开始收紧，但是收紧的幅度还是非常非常的小。因为，目前5年期以上的住房按揭贷款利率也只在5%左右，上浮10%，其住房按揭贷款利率也只在5.5%左右。如果一个地方的房价一年上涨10%，其购买住房的收益率也在4%以上，所以，住房按揭贷款利率上浮5-10%实际上对住房投资炒作者的影响不会太大，关键是看当地的房价是上涨还是下跌，看这些城市房价上涨幅度有多大。

从国家统计局公布的2019年5月份70个大中城市的房价变化情况来看，国内这些城市的新价格同比涨幅小于10%的城市估计只有20%左右，80%以上的城市房价上涨都超过了10%以上。如果房价上涨幅度同比超过了10%以上，那么住房按揭贷款利率上浮5-8%实际上对住房投资炒作者影响不会太大。

不过，房地产市场投资者应该十分清楚，住房按揭贷款是房地产市场的命门，这十几年国内房地产市场之所以能够让房价越涨越高，最为核心的工具就是银行信贷不断地过度扩张。而银行住房按揭贷款不断地过度扩张，最大的动力就是住房按揭贷款利率一直处于历史低位。住房投机炒作者有强烈的动机通过银行杠杆进入房地产市场。

所以，全国各城市的住房按揭贷款政策收紧，当然不会让住房投机炒作者突然退出市场，但是这种住房按揭政策收紧有可能导致住房市场价格上涨预期改变，因为住房投资者融资成本会越来越高，其炒作住房的收益可能越来越低。当住房投机炒作者预期到由于住房按揭贷款利率上升而其投资收益消失时，这些住房投机投资者可能不再进入市场，房地产市场上涨预期就可能改变。一旦这种情况出现，住房投机炒作市场将面临着巨大的风险。

就目前国内三四线城市而言，尽管经过2017-2018年的房价快速上涨，这些城市也出现了房地产市场的空前繁荣。但是这些城市的房地产繁荣是建立在房价不断推高的基础上，甚至于是建立在房价快速上涨上。但这种房地产市场繁荣估计很快就会消失，因为，一旦房价快速上涨，地方政府就有动力向市场增加更多的住房供给，房地产市场的繁荣很快就容易中断。特别是由银行信贷过度杠杆吹大的房地产泡沫，任何银行信贷收紧都可能是这些城市挤破房地产泡沫的最后一根稻草。

（易宪容，原中国社科院金融发展室主任）

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