快速扩张期已过，联合办公难再大举规模化

记者| 马一凡 实习生 刘航

“我们现在见的投资者，他们对联合办公已经谈不上看好了，但是会当做配置资源的一种方式。"世邦魏理仕华东区研究部主管陆燕对界面新闻记者说。

自春节后，随着供应量的持续攀升，上海写字楼市场的交易均价和租金整体呈现下降趋势。受此影响，过去三年多来狂飙的联合办公今年增速显著放缓，非核心商务区工位的价格谈判空间变大，资本对于联合办公的热度明显降温。

过去几年间联合办公体量的飙升是惊人的。陆燕表示，2015年是共享办公的萌芽之年，2016年至2017年是增长最为疯狂的两年，2017年是联合办公融资最多的一年，而到了2018年成长速度开始放缓。

“我们有一个概估的数据，把2016年-2018年国内共享办公品牌们拿到的融资加在一起，差不多有160亿元，2018年差不多是50亿元。"陆燕说。

资本的狂热带来了整个行业的跑马圈地。根据世邦魏理仕的研究数据，上海超甲级、甲级以及乙级写字楼总体量约为1400万平方米，而联合办公产品总体量已达到85.7万平方米，联合办公总体量与优质写字楼总体量的比例达到6%。同时，上海也是国内联合办公体量最大的城市。

体量次于上海的北京和深圳，其联合办公总体量与优质写字楼总体量的比例也已经达到6%，而成都、杭州这一比例为3%，广州、南京为2%。

喧闹过后，行业不可避免地要回归理性。VCSaaS的数据显示，从2018年至2019年3月，联合办公品牌减少约40家，发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占总数的28.1%。

直到2018年，联合办公整个行业仍在冲击规模化，头部企业笃信规模化可以带来成本优势、议价优势和资源优势。然而，去年扩张速度最快、管理面积冲到第一名的氪空间，在2019年年初率先遭遇危机。

2018年上半年，氪空间拿下了上海联合办公市场新增面积的70%，北京联合办公市场新增面积的40%，管理面积略超WeWork中国；2018年9月，氪空间管理面积突破30万平方米；2018年第四季度，氪空间新开12个社区，平均一周开业一家，工位总数接近1万个。但到了2019年年初，氪空间开始着手关闭部分不挣钱的项目，并陷入裁员传闻，这给整个行业进入严冬拉响了警报。

直至今年5月，氪空间获得IDG资本、歌斐资产、逸星资本联合领投的10亿元融资，才算化险为夷，新一轮融资后，氪空间称要从“联合办公"转向“综合办公服务+新型资产管理"的业务模式。

“今年整个行业规模不会再有很大成长，企业也基本上不再走规模化的路线，大家现在都想走提高品质和效率这一个路线。"陆燕说。

提高品质和效率的方式包括提升进驻率、提供空间定制服务、多渠道与业主合作，以及增加不同类型的收入来源。

陆燕观察到，一些联合办公企业选择与开发商进行品牌运营合作，不再去租面积，而是与业主进行营业分成；也有联合办公企业走政府路线，参与城市更新、老国企办公楼活化项目；还有走产业集合路线的，比如开发音乐工作社，专门聚集音乐人，录音棚、试音室一应俱全，也有项目尝试把绿色食品创业公司都聚集在一起。

上海办公市场的供应量激增正加剧着供求市场的不平衡。根据联城行的大数据月报，写字楼是上海所有房地产资产类型中新增体量涨幅最大、成交均价下跌最多的一类。2019年4月，上海办公供应面积环比增长67.73%，成交均价环比下跌22.71%，非核心商圈跌势明显。

“现在算扣除装修期、免租期或者其他一些优惠政策，大概写字楼租金会有八折的优惠，但也要有两千平方米的整租面积，才能谈下来一个比较大的优惠。"陆燕表示。

写字楼租金的调整，也影响了共享办公品牌的工位租金变化。其实早自2018年下半年开始，这个行业已经悄然打响价格战。

“我觉得今年共享办公仍然有蛮大的价格调整，虽然报价可能没有变，但可以谈价格。"陆燕说，大部分共享办公位于上海核心商圈的项目，出租率和租金仍然比较高，价格下不来，但一些次级非核心商圈、商务园区、工业园区里的项目，空置率较高，价格也回落较多，常见1000多元月租金的促销工位，部分项目的限量促销工位、灵活工位甚至仅报价六七百元。

尽管联合办公行业已经进入深度调整期，陆燕仍然觉得它代表着办公行业的趋势。“原来开发商总是考虑要不要把层高再提高，搞一些技术上的东西，但现在会考虑到人、社区的因素，写字楼变成了一个社交的场所，这个概念就是共享办公首先带来的。"因此，她并未觉得共享办公产品已经过剩，只是难以再像前几年那样大肆扩张了。

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