以TOD项目带动郊区新城发展 日本“轨道交通建设和同步沿线型开发”模式的思路和效果

“轨道交通建设和同步沿线型开发”模式建设前后示意图建设前

“轨道交通建设和同步沿线型开发”模式建设前后示意图建设后

编辑导读

TOD是什么？当你在香港或东京的街头走一走，就会领略其魅力。如果你想欣赏维港的璀璨夜景，或去尖沙咀、铜锣湾那些永不落幕的街头，可以坚持“人随线走”的方法论，作为世界顶级都会中心，香港的城市风景由TOD轨道串联起来，TOD就是一个神奇的入口，带领着我们进入这座城市的欢乐王国。从香港转身东京，如果你在东京作三五天的短期旅行，如何玩转银座、涩谷、秋叶原以及六本木这些打卡胜地？同样可以跟着TOD走，这就是东京旅行最实用的方法论。

这是一个主要应用在郊区的，将轨道交通建设和沿线城市建设一体化进行的开发模式。随着轨道交通的发展和社会环境的变化，这种模式派生出了几种变形，根据开发主体制度手法的不同可以大致分为以下3类：一是以阪急电铁、东急电铁为首的私有（民间）轨道交通公司的沿线城市开发。二是高度成长时期，国家和第三主体（政府）所主导的新城开发，以及与之相伴的轨道交通设施的建设。三是以筑波快线为代表的近年来新线路的建设及新城市的开发。

基本思路

本模式的基本思路可以概括为以下几点。这其中的重点是以办公、居住和交通基础设施的一体化为目的的城市综合开发。在郊区未被开发的土地上，轨道交通建设和城市开发（土地取得、住宅建设、销售）是同时进行的，将资本收益作为项目收益，用于轨道交通的建设和新城区开发项目。通过轨道交通沿线整体规划来制定用地性质，从而促进双向轨道交通客流的产生。同时，通过在沿线提供就业和可持续的城市管理，使得居住人口增加，从而确保轨道交通的收益（确保一定的月票收入）。通过沿线整体的开发控制，使得沿线地区能够顺应时代和流行的变化，维持和提升沿线整体价值（房地产价值、品牌效应)。

主要效果

一是轨道交通开发和与之一体的城市基础设施建设、分阶段的城市建设。

以改善居住环境为目标的道路建设。随着轨道交通建设和与之一体的沿线开发的进行，在车站周边规划新的城市的时候，在规划制定的初期通过进行各式方案的讨论，使得在土地区划调整项目中的宅基地开发和道路同步建设得以进行。这样一来，不仅可以防止道路的隔断和交通的堵塞，而且还能创造出舒适的道路环境。特别是作为各种交通方式起点的轨道交通站点，在其周边的交通设施配置和道路规划中，根据规划和期望的人口密度及容积率制定交通规划方案，来实现高效的交通设施配置和路网建设。除道路等基础设施建设之外，该模式还通过规划对该地区的建筑物等进行一体化设计和功能控制来确保优质的城市景观的形成，从而提升以车站为中心的城市整体价值。

以提升居住环境品质为目的的公园、绿地规划。在居住环境中，公园、绿地是提升周边地区魅力的最为重要的因素。能在绿意盎然的住宅区中居住生活，对于追求舒适居住环境的人群来说具有非常大的吸引力。在一般个别的住宅区开发的情况下，进行城市尺度的公园、绿地环境建设是非常困难的。但是，在城市规划的指导下在沿线城市开发中，以轨道交通为骨架，可以像进行路网建设一样，进行公园的配置和建设，这样就能形成由联系街区、城市的公园、绿地所组成的网络型城市空间。在多摩田园都市的地铁建设中，通过绿廊联系居住区内部的情况非常普遍。绿廊同时还作为步行系统网络使居民前往一些重要设施，即使到现在，该地还保留着丰富的绿化，随着植物的生长，良好的居住环境也得以保持。

二是轨道交通开发一体的价值创造型城市建设。

根据建筑协定引导和维持美丽的街区。东急多摩田园都市线沿线地区从开发开始到现在已经经过了半个多世纪，这里发展成为了优质并且成熟的住宅区，是东京都市圈内少数几个高级住宅区之一。这里的大多数地区通过建筑协定和地区规划等城市规划控制，使得美丽的街区景观及高品质的居住环境与功能得以保留至今。这一地区是在轨道交通开发的同时进行一体化的城市建设，并有先见之明地对该地区进行了控制，这是个有意识地引导沿线地域价值提升的案例。在日本，特别是在东京沿线不同地区的地价和地区形象有着非常显著的差异，因此，为了实现轨道交通及房地产开发的可持续发展，就需要以创造沿线整体价值为目标来进行综合性的城市开发。

三是轨道交通沿线相关业务全方位地开展及沿线地区发展所带来的生活便利性的提高。

作为轨道交通建设和同步沿线型开发的案例代表，东急多摩田园都市线沿线地区能够在当地居民和轨道交通设施使用者中具有很高人气的理由之一是，该地区拥有非常便利的生活环境。作为开发主体的轨道交通，开发商将车站周边作为联系城市和轨道交通的重点地段，在这里进行了积极的生活服务设施建设，同时还有助于轨道交通开发和居住区开发的一体化建设。于是，在随着沿线开发而出现的城市中，不但实现了街区品质的提升，并且为沿线整体品牌的确立作出了贡献。比如，通过在车站周边建设比较高水准的购物中心等生活服务设施，进一步带动民间投资在周边建设新的娱乐文化设施、医疗福利等生活设施。随着城市的高强度复合开发，人口集聚趋势更加明显，从而引发更多的投资。与此同时，不仅城市的形象得到提升，沿线居民等设施使用者的便利性也得到提升。

四是随着轨道交通的开发，大量来自非轨道交通业务的利益产出。

在轨道交通和同步沿线型开发模式中，为了提升沿线城市的价值，采取了各种各样的尝试。这些举措使得地价得以维持、上升，这样就保证了房地产的收益。通过一些富有魅力的设施的设置，吸引来的使用者还带动了轨道交通客流量的上升。从轨道交通开发商的角度来看，该模式最大的作用是，通过开发商自己所主导的和轨道交通建设同步进行的城市开发，开发商自身可以享受到轨道交通新线建设所带来的周边地区的地价上升，比如，用便宜的价格收购完全未被开发的土地，通过轨道交通的开发、新车站的建设，以及生活服务设施的配置，使得城市整体的附加值得以提升。于是，通过房产的销售，可以给轨道交通商带来更大的利益。也就是说，随着轨道交通的开发，开发商还可以开展除轨道交通业务以外的大量其他业务并从中获利。

核心观点

1 在郊区未被开发的土地上，轨道交通建设和城市开发是同时进行的，将资本收益作为项目收益，用于轨道交通的建设和新城区开发项目。

2 在城市规划的指导下在沿线城市开发中，以轨道交通为骨架，可以像进行路网建设一样，进行公园的配置和建设，这样就能形成由联系街区、城市的公园、绿地所组成的网络型城市空间。

3 在居住环境中，公园、绿地是提升周边地区魅力的最为重要的因素。能在绿意盎然的住宅区中居住生活，对于追求舒适居住环境的人群来说具有非常大的吸引力。

资料来源：成都地铁

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