规模跨过500亿门槛，东原急需补上土储短板

记者 | 杨冰柯

规模起步阶段就主攻一二线城市的开发商中，发源于重庆，总部在上海的东原地产是一个典型样本。

3月25日，迪马股份公布了2018年全年业绩报告，旗下的房地产主业平台东原地产实现营收121.59亿，同比增长40.16%，为迪马股份集团贡献了93.46%的收入。

东原地产的销售规模在过去一年也实现了快速增长。根据克尔瑞数据，东原地产2018年实现流量销售规模为548.7亿，位于排行榜的第50名；实现权益销售规模为422.9亿，位于排行榜的第59名。其2017年的流量销售额为262.6亿，位于排行榜的第72名；权益销售额为220.2亿，位于排行榜的第80名。

这意味着，2018年东原地产以翻番的速度实现了规模大跨越，进入到500亿规模的房企阵营中。同时，在房地产调控限价背景下，东原以翻番的销售增速位列行业的优等生。从销售的流量规模看，东原地产去年以108.95%的销售增速位于位于房企前十。

根据东原相关数据，其2018年在售主要产品上海有印柒雅、东原碧桂园，杭州印未来和璞阅，昆明璞阅，武汉阅望，郑州阅城，成都印长江，绵阳观天下和南京朗阅。发源地重庆仍然是东原销售各项重要的来源之一，克尔瑞数据显示，东原以137.5亿的流量销售额位于重庆市场第9名。

2014年借壳迪马股份上市打通资本通道外，东原首次走出川渝、先后在武汉和上海拿地开始了全国化征程。接下来，东原还依次进入南京、苏州、杭州等二线省会城市或者热点二线城市开疆拓土。为了彰显自己全国化的决心，2017年东原还将总部从发源地重庆搬迁至上海。

从每年递增的规模营收数据看，东原地产的全国化卓有成效。但东原目前面临的短板也很明显，2016年、2017年为了拿项目拼规模所拿高价地的利润并不高。

以杭州为例，2016年东原以总价18.43亿，楼面价18200元/平方米，溢价率183.97%的代价竞获余杭区未来科技城项目，创下该区域的单价地王记录。链家网数据显示，该项目最后一期销售均价为30000元/平方米，由于这一项目大部分房源的销售是在杭州摇号政策出台前进行，战绩看起来不错，但一位东原人士对界面新闻记者表示，也只不过是赚个装修钱。

真正让东原日子不好过的是成都项目和南京项目。在成都，东原2017年4月以总价3.48亿、楼面价17200元/平方米、91.11%的溢价率竞得武侯区红牌楼一宗土地。

但随后成都在2018年迎来历史上最严限购，成都房管局对预售价格严格把关，多个高价地块由于拿不到理想的价格很难开售。东原的红牌楼项目定位高端，是全国第二个东原·印长江项目，但由于其当时在成都没有更多在售住宅项目，为了销售回款，项目在去年底以不到两万的均价售罄，这从账面上算，很难实现盈利。

在南京，东原印长江项目拿地时间为2015年10月，这是东原在南京拿下的首个地块。但该项目一直进展缓慢，直到去年8月才正式公开对外销售。同时，东原在南京公司收购的宝华东原亲山项目至今仍有房源在售，而按照原计划，该项目在2017年底就应该清盘。

更重要的是，迈过了500亿门槛后，东原当前急需补充粮仓以支撑未来的发展。数据显示，截止2018年末，东原地产的土地储备为327万平方米。2017年末时东原的土地储备就有311.4万平方米，2016年土地储备为414.9万平方米。也就是说，东原地产当前的土地储备紧缺，急需要再次跑马圈地。

上述东原人士对界面新闻表示，在项目紧缺的区域，东原原本的土地投资是以一二线城市为主，但去年不得已，有区域总甚至去周边的三线城市去考察项目。这凸显了东原对土地的渴求。

东原近期频频投资拿地，也正好印证了这一事实。3月以来，东原在土地市场上发力威猛，先后竞得上海奉贤区以及重庆沙坪坝区几幅土地。

按照东原的计划，他们期望在2020年实现千亿规模。但以东原目前的土地储备来看，很难支撑这家公司在今明两年继续实现大规模的增长。

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