【产经观察】靠什么满足日益增长的租房需求

根据贝壳租房发布的“2018年租房十大关键词”，不同城市的租住者有着不同的需求，并且租房客不再局限于初出校门者的年轻人，平均租客年龄已经达到30.97岁。以北京为例，从2015年，租房者平均年龄从33.08岁上升到35.56岁，越来越多的租客接受租房结婚。

而从地域分布来看，包括北京、上海在内，一线城市租房市场成交量出现下降趋势，但是成都、杭州、南京等省会城市，租房市场成交量上涨明显，而去年吸引百万人落户的西安，更是租房量同比上涨11倍。

人口流入较多的城市，势必租房需求较大，但是，要想满足这样的住房需求，光靠政府是远远不够的。这是因为，即便有关部门可以将新增

建设用地中部分划拨用于公租房等租赁型住房建设，但是房屋从规划、设计、开工、建成到最终分配，周期性较长，有时可以长达数年之久，并且有一定的分配前置条件。相比之下，租客流动性较大，短时租赁需求较多，仅靠等公租房来解决需求，显然是不够的。

对此，尽管一些城市也出台了鼓励企业自持房源或自建租赁型公寓的政策，但在现实中，企业自持房源同样面临周期性较长的问题，并且企业自持房源不论是数量还是分配覆盖面均有限，同样无法填补巨大的租房市场需求。

事实上，居民自持房源，一直是住房租赁市场的最大供给方，将闲置住房用于出租，不仅能盘活住房资源，也能为家庭带来收益，一举两得。但是，居民出租住房，一直面临着两大不确定因素，其一是包括税收在内的诸多政策限制，其二是购置新住房的限制。

本月恰好是《个人所得税扣缴申报管理办法》实施的第一个月份，在申报租房扣缴问题上，许多租客就与个人房主产生了矛盾，后者担心租客的申报信息会让自己缴税。在多方拉锯之下，最终个人所得税APP更新后，申请扣缴的租客不再必须填报房主信息。尽管出租个人住房需要缴税本有明文规定，但各地实施程度不一，大多处于并非实际征缴的状态。

更为关键的是，在供小于求的租房市场上，个人房主一旦面临包括税收在内的租房成本提升，往往会以加租金的形式将成本负担转移给租客。

个人房主出租的房源，通常为非自住房源，换言之，增加市场上的租赁房源供给，关键是要增加这样的非自住房源。问题是，人口流入较多的城市，往往也为了控制投资投机性购房需求而出台了各式各样的“限购令”，这样的“限购令”往往导致个人房主在自住和改善型房屋之外，难以购置其他房屋。也就是说，过于严苛的“限购令”虽然压住了购房市场的需求，但同样限制了租房市场的供给，使得市场供给出现畸形化。

因此，满足日益增长的租房需求，光靠政策性租赁房源是远远不够的，要解开目前绑住租房市场的各种“枷锁”。处理好政府与租房市场的关系，激发市场活力，使市场在房屋租赁市场的资源配置中发挥决定性作用，并让政府更好地发挥兜底保障作用，最终形成长效机制。在促进房屋租赁市场健康可持续发展的同时，也让更多新市民住有所居。

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