房屋“遇险”需维修 别担心 两种维修资金应急途径解难题

《成都市住宅专项维修资金管理办法》（市政府第195号令，以下简称195号令）于今年2月1日正式实施，这是成都时隔13年来首次对维修资金管理相关政策进行修订，探索了一套具有“成都特色”的维修资金管理模式。

维修资金和群众生命财产安全息息相关，但业主意见征集难、表决难、意见不统一是维修资金使用的难点，对此，195号令有着高效又安全的解决方案：对维修资金应急使用预案和应急使用制度作出明确规定，固化应急使用预案制度，实现“预先授权、遇险使用”，有效解决组织业主表决耗时长等问题。

针对未建立应急使用预案或管理公约的情况，195号令也有规定，出现7种应急情形时，可不经业主表决直接启动使用资金实施应急维修。那么应急使用预案如何建立，应急使用如何操作？二者有什么区别和联系？近日，相关部门进行了详细解读。

专项维修资金是房屋的“养老金”，是房屋共用部位、共用设施设备保修期满后维修更新、改造的资金保障。但现实情况中，当小区房屋的共用部位、共用设施设备真正出现紧急情况，业主反映维修资金的保障作用并未得以充分体现。

“建立和完善维修资金的应急使用制度非常必要。”市房管局相关负责人分析，在《物权法》《物业管理条例》中明确规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，但现实里，部分业主公共管理意识弱，甚至个别业主存在“自扫门前雪”的思想，造成业主意见难以统一，无法短时间内达到维修资金使用条件，往往延误小区紧急问题的最佳“抢救”时间。

应急预案开启“绿色通道”

解小区“燃眉之急”

电梯故障、外墙脱落、管道爆裂……对业主来说，这些问题可以说是“火烧眉毛”，一旦发生，会给大家造成极大的困扰。

家住锦江区“雕塑小区”的周先生去年就遇到过一件头疼事：他们那栋32层高楼， 4部电梯坏了2部，“一栋楼里有那么多住户，电梯根本不够用。”周先生所在的小区建立了维修资金，但使用维修资金需双2/3业主投票通过，小区租户挺多，要达到使用标准，耗时很长，等收集到足够的业主意见再去区房管局备案，会耽误抢修时间。

“如果该小区有维修资金应急使用预案，就不会有这个烦恼了。”市房管局相关负责人说，维修资金新政便是把成都市于2011年开始探索的应急使用预案制度予以了固化。

195号令规定，新建小区由房屋购买人在签订买卖合同时签署《应急使用预案》；房屋交付使用后，业委会未成立的，由街办（乡镇）指导建立；业委会成立的，由业委会组织建立；业委会成立后申请资金自管的，通过建立管理公约，取代《应急使用预案》。“一旦出现预案或公约里的紧急情况，可不通过表决，直接启动预案迅速维修。这就实现了‘预先授权、遇险使用\’，把业主表决前置，有效解决‘一事一议\’组织业主表决耗时长的问题，解决燃眉之急。”上述负责人介绍。

据悉，市房管局公布了“应急使用预案示范文本”（以下简称“应急范本”），把“电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，质监部门出具整改通知书或经第三方检测机构监测认定的；”“因水泵故障和进水管爆裂造成停水的”等7种情形纳入应急使用范畴。

“在实际中，小区遇到的紧急情况并不止上述几种。所以在应急范本基础上，可根据小区情况适当增加应急使用的预案，只要满足‘双三分之二\’条件通过业主表决，就可固化在预案中。今后若出现预案中列明的紧急情况，便可按程序动用维修资金。”该负责人介绍，有了这样的“绿色通道”，周先生遇到的“燃眉之急”便可及时解决。

优化应急使用情形

避免“搭车”使用

没有建立预案的小区，“遇险”就得不到及时处理了吗？答案是否定的。

195号令规定，因各种原因未建立应急使用预案或管理公约的，出现以下7种应急情形时，可不经业主表决直接启动使用资金实施应急维修：屋面防水损坏造成严重渗漏；电梯故障危及人身安全；供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断；楼体外墙墙面有脱落危险；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；消防设施设备严重损坏的；供配电系统中涉及的设施设备发生故障，造成停电或漏电等严重影响业主生活或危及人身财产安全的情况。

“上述情况发生后，由使用申请人报经街道办事处、镇（乡）人民政府确认后使用。涉及电梯、消防设施的，使用申请人在书面报告街道办事处、镇（乡）人民政府的同时，应当书面报告质量技术监督部门、公安消防部门，质量技术监督部门、公安消防部门应当实地查勘确认。”市房管局相关负责人介绍。

为何在应急预案制度外，又对应急使用作出规定呢？参与195号令起草的相关负责人介绍，目前，成都市部分小区建立了应急使用预案，还有很多小区尚未建立应急使用预案。因此，195号令设置了应急使用这一途径，确保为应急除险提供资金保障。

此外，考虑到资金使用安全，195号令也对应急使用范围作出了严格限制，不设置兜底条款。并根据市政府《关于加强全市住宅电梯安全工作的意见》等规定，新增质监、消防部门在电梯、消防设施设备应急维修时的查勘确认职责，防止业主委员会、物业服务企业利用业主非专业人士、人数众多组织分散等特点，虚列项目，虚增工程量，套取、骗取资金，避免“搭车”使用。成都商报记者 吕波

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