两种维修资金应急途径解难题

《成都市住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)于今年2月1日正式实施，这是成都时隔13年来首次对维修资金管理相关政策进行修订，从而探索了一套具有“成都特色”的维修资金管理模式。

专项维修资金是房屋的“养老金”，是房屋共用部位、共用设施设备保修期满后维修更新、改造的资金保障。但当小区房屋的共用部位、共用设施设备真正出现紧急情况，严重影响业主生活，甚至危及业主生命财产安全时，部分业主却反映维修资金的保障作用并未得以充分体现。

“其根本原因在于《物权法》《物业管理条例》等法律、法规明确规定‘筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意\’，但由于部分业主公共管理意识弱，不愿参与小区事务决策；个别业主存在‘自扫门前雪\’的思想，造成紧急情况下业主意见难以形成，无法在短时间内达到法律、法规所规定的维修资金使用条件。”市房管局相关负责人分析，这就延误了小区紧急问题的最佳“抢救”时间。因此，建立和完善维修资金的应急使用制度非常必要。

有应急使用预案

开启“绿色通道”解小区“燃眉之急”

家住锦江区“雕塑小区”的周先生去年就遇到过这样一件头疼事。原来，他们住的那栋楼有32层高，但是不知怎么的，4部电梯就坏了2部。“一栋楼里有那么多住户，电梯根本不够用。又有不少老人和小孩，很不方便。”周先生说，他们小区是建立了维修资金的，但是一般使用维修资金都要经过双2/3业主投票通过。小区租住户挺多的，要都来投票，而且达到使用维修资金的标准，耗时绝对很长。等能收集到足够的业主意见到区房管局去备案，真的很耽误抢修时间。

“如果该小区有维修资金应急使用预案，就不会有这个烦恼了。”市房管局相关负责人说，维修资金新政便是把成都市于2011年开始探索的应急使用预案制度予以了固化。

《办法》规定，新建小区由房屋购买人在签订买卖合同时签署《应急使用预案》；房屋交付使用后，业委会未成立的，由街办（乡镇）指导建立；业委会成立的，由业委会组织建立；业委会成立后申请资金自管的，通过建立管理公约，取代《应急使用预案》。“一旦出现预案或公约里约定的紧急情况，便可不通过表决，直接启动预案，迅速进行维修。这就实现了‘预先授权、遇险使用\’，把业主表决前置，有效解决了通过‘一事一议\’方式组织业主表决耗时长等问题，解决‘燃眉之急\’。”上述负责人介绍。

那么怎么制定应急使用预案呢？市房管局为指导业主规范建立应急使用预案，公布了“应急使用预案示范文本”，把“电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，质监部门出具整改通知书或经第三方检测机构监测认定的”“因水泵故障和进水管爆裂造成停水的”等7种情形纳入应急使用范畴。“在实际中，小区遇到的紧急情况并不止这几种。所以，在‘应急使用预案示范文本\’的基础上，可以根据小区具体情况适当增加应急使用的情形。只要预案满足‘双三分之二\’条件通过业主表决，就可以固化在预案中。今后若出现预案中列明的紧急情况，可按程序动用维修资金。”该负责人告诉记者，有了这样的“绿色通道”，像周先生遇到的“燃眉之急”便可及时解决。

无应急使用预案

优化应急使用情形，避免“搭车”使用

那么对于没有建立预案的小区，是不是“遇险”就得不到及时处理了呢？答案是否定的。

《办法》规定，因各种原因未建立应急使用预案或管理公约的，出现应急情形时，可不经业主表决直接启动使用资金实施应急维修。应急情形包括以下7种：屋面防水损坏造成严重渗漏；电梯故障危及人身安全；供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断；楼体外墙墙面有脱落危险；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；消防设施设备严重损坏；供配电系统中涉及的设施设备发生故障，造成停电或漏电等严重影响业主生活或危及人身财产安全的情况。

为何在应急预案制度外，又对应急使用作出规定呢？参与《办法》起草的相关负责人介绍：“目前，成都市部分小区建立了应急使用预案，还有很多小区尚未建立应急使用预案。为充分发挥维修资金在应急排危除险中的作用，《办法》设置了应急使用这一途径，确保为必须的应急除险提供资金保障。但是因应急使用未经业主授权，考虑到资金使用安全，《办法》也对应急使用范围作出了严格限制，不设置兜底条款。并根据市政府《关于加强全市住宅电梯安全工作的意见》等规定，新增质监、消防部门在电梯、消防设施设备应急维修时的查勘确认职责，防止业主委员会、物业服务企业利用业主非专业人士、人数众多组织分散性等特点，虚列项目，虚增工程量，套取、骗取资金，避免‘搭车\’使用。”本报记者 缪梦羽

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