卖二手房任性毁约 多的都遭了

◎辛艳丽

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二手房买卖的纠纷

随着房市的变化，二手房买卖纠纷也越来越多。这不，就有人遇到事情了。买卖二手房遇房价大幅上涨，房主任性毁约并设置障碍，搞得买主一肚子苦水无法倒。那么，像这种买卖中出现“意外”状况，责任到底谁来承担呢？房屋交易一直是老百姓非常关心的问题，其中也有不少法律问题尤其值得大家关注。

1

为办房产证 买方帮卖方垫付按揭款

◆案情回放

小张和妻子小王结婚后，一直租房居住，购买一套属于自己的房子是他们的梦想。孩子的出生让购房的愿望更是迫切。2016年8月，一番看房奔波之后，小张和小王都看上了天府新区一套各方面条件都还不错的二手房。

于是买卖双方约定见面签合同。到了约定时间，小张和小王来到中介公司，与房东老李当面商量房屋买卖的细节。最终，双方协商达成一致并签订了《房屋买卖合同》：约定小张夫妇购买老李所有的位于天府新区的一套建筑面积88平米的房屋，房屋价款900000元；付款方式及付款时间约定：买受人商业贷款购买房屋；签订合同时小张夫妇向老李支付定金5万元，由中介方代收，剩余首付款过户当天支付，尾款由贷款银行一次性支付给卖主。

合同特别约定违约责任：如买受人违约，定金5万元不予退还；如出卖人违约，双倍返还定金共计10万。合同签订后，小张夫妇向老李支付了5万元定金。

一个多月后的一天，房东老李打电话主动找到了小张：“喂，张先生吗？我是老李。是这样的，因为我的房子是银行贷款按揭的房子你也知道，现在我没办法在规定期限内付清房款。”

小张懵了：“那怎么办？”

老李说：“你看这样，咱们去中介所签一个补充协议，我们三方一起到银行将你买我房子的首付款交给银行，帮助我结清该房屋按揭，过户当天你们就不用给我首付了。”

小张心里有点打鼓：“李先生，我不是怀疑你啊，但是我怎么保证我的资金安全呢？”

老李说：“口说无凭，我们再签一个补充协议吧。我保证结清按揭当天，取得房产证后把产权证交与你保管，并且我保证拿到相关权属证明的当天，联系你和中介公司一起到房管局办理抵押注销，并且在注销抵押后3天之内跟你到房管局办理房屋过户手续。怎么样？如果你觉得还是不行，那我们就再加一条，如果我没有遵守补充协议，我就承担相应违约责任赔你们双倍定金，及你们在购买房中所产生的一切费用。怎么样，够厚道了吧？

小张于是说：“行。既然有补充协议，那咱都放心。”

像案例中，签订房屋买卖合同时，卖方尚未取得房产证，房屋买卖合同是否有效，是否应当继续履行？

◆法律解读

根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”及《城市房地产管理法》第38、39条的规定可知，法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让系管理性规范，而非效力性规范，故违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同无效。

未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的效力性强制性规定，应依法认定有效。但可能会发生登记机构从行政管理的角度不予登记，致使合同不能得到实际履行以及不得对抗善意第三人等不利后果。

此外，虽然案涉房屋在双方签订房屋买卖合同时尚未取得房屋权属证书，但双方当事人在签约时均知晓案涉房屋本身尚未办理权属证书且认可等待权属证书办理后再继续进行本案房屋买卖合同的交易，上述房屋买卖合同属于没有确定具体履行期限且附履行条件的对于将来可能取得所有权房屋的买卖合同。上述合同对双方当事人仍具有约束力，如果房屋权属证的办理处于完全能够实现的可期待状态，那么，房屋买卖合同仍然存在继续履行的可能。

2

房子涨价，卖家毁约 法庭判：不行！

◆案情回放

随后转眼到了10月中旬，双方才约定时间办理过户手续，小张夫妇也顺利拿到了老李的产权证。一切看起来都挺顺利，可没想到，小张夫妇和老李及中介公司来到房管局后，意外却发生了。

原来，老李来到交易大厅后发现，和自己卖给小张的房子相比，地段、大小差不多的房源，房价已经卖到了100万出头了，自己才卖了90万，实在有点吃亏。于是，老李当下做出了一个决定：房子不卖了！

双方在房管局争执半天不欢而散。想到自己房子还可以多赚不少，回去之后，老李随即将房屋以更高的价格挂在中介继续出卖，由于房产证在小张夫妇手中，老李又向房管局申请了补证登记。

接着，老李决定把和小张夫妇签订的合同撤销了。老李向小张夫妇邮寄了解除合同的通知书，并以短信形式告知解除合同的要求，均未得到回复。老李认为，自己已经通知到了小张夫妇，对方没有回复，就是默认此合同解除。

老李的这一番作为之所以这么理直气壮，这是因为此时成都的限购政策已经实施，老李认为，小张夫妇已经不具有购买房屋的权利。为了让自己的所作所为更加“合理”，老李又到小张夫妇的按揭贷款银行以小张夫妇高评高贷、违规虚假操作为由阻止放贷。贷款银行调查核实后认为，双方因房屋价格上涨存在纠纷，放贷存在风险，因此最终未予以放贷。

最终，小张夫妇将老李告上了法院，要求被告老李继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，将案涉房屋过户到原告方名下；并且要向原告支付违约金10万元。

法院一审判决：一、老李于判决生效后五日内协助小张夫妇办理房屋过户手续；二、老李于判决生效后五日内支付小张夫妇违约金5万元。三、驳回小张夫妇其他诉讼请求。

房东老李，可以说是赔了夫人又折兵。法院判决他不仅要协助小张夫妇办理房屋过户手续，还要支付小张夫妇违约金5万元。本案为何要判决，老李协助履行办理案涉房屋的过户手续，在判决卖方协助办理过户手续的情况下，仍判决支付违约金？在二手房买卖审判中，在判决卖方协助买方过户的同时，如何保障卖方权益？

◆法律解读

合同签订后，买方小张夫妇按照合同的约定支付了购房定金5万元，也提前支付了首付款用于帮助卖方老李结清该房屋按揭，现涉案房屋不存在权利瑕疵（抵押或者查封）。商品房限购措施亦是2016年10月1日实施，当时双方的房屋买卖时间与限购政策并不相抵触。在卖方老李恶意阻止银行放贷的情况下，买方也同意以现金的形式支付余下房款并提供银行流水予以佐证有支付能力，双方合同具备继续履行的条件和可能，因此买方要求卖方协助办理案涉房屋的过户手续，理由正当、证据充分，法院予以支持。

另外，我国法律规定违约金的适用是以合同有约定为前提，违约金的性质具有补偿性兼具惩罚性，本案卖方在履行双方的合同过程中违背双方约定，法院应当对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。本案中，卖方违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会增加买方的购房成本，但考虑到合同的实际履行情况、当事人的过错程度等综合因素，法院酌情支持买方的违约金主张。

此外，“不让违约者获益”是司法审判中衡量守约方与违约方利益的重要准则。在二手房买卖中，虽然违约方不能因为违约行为而获益，但是其合法权益还是应当受到依法保护。具体而言，在法院判决卖方协助买方过户的同时，会考虑如何保障卖方如期收到购房款的权利。为保障卖方如期收到购房款，目前司法实践中的通常有两种做法：一种做法是要求买方将购房款转到法院账户，由法院在卖方协助买方完成过户登记后，法院接受买方的委托将房款支付给卖方；另一种做法是判决卖方在收到买方购房款后协助买方办理过户登记。

相关链接

一房二卖，购房者如何维权

“一房二卖”是指房屋出售者先后或同时将同一特定的房屋以两个或多个买卖合同的形式出售给不同的买受人的情形，最常见的一种是出售方在将房屋出售给购房者后，又将房屋再次出售给他人，且对后买受人履行了合同义务，办理了房屋过户手续。

在此情形下，两份合同均有效，但因房屋已经过户给后买受人，前买受人不可能再取得房屋的所有权，仅享有基于房屋买卖合同产生的债权请求权。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，未能取得房屋所有权的购房者可以请求解除合同并要求出卖人赔偿相应的损失，这种损失包括但不限于房屋的溢价损失，房屋出售者不能因“一房二卖”而获得更高的利益。

（罗章）

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