两年770幅高价地仅30个项目开盘 房企面临双重资金压力

3月22日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布《2018中国房地产百强企业研究报告》显示，随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入，2018年房地产企业将面临融资端与销售端的双重压力。

一年时间，百强房企市场占有率再提高近7%。来自中国指数研究院的数据，2017年，百强房企的市场占有率提升至47.7%，较 2016年的40.8%上升约6.9个百分点，更早之前的2003年，该数值仅为14%，十五年来百强房企市场占有率提升33.7%。

中国指数研究院的报告同时提示，未来，百强企业需要警惕规模化扩张驱动下的布局风险，包括盲目跟风布局、集中购置热点城市高价地块带来的库存积压风险等；另一方面，在资金环境严峻、杠杆率提高、债务兑付压力加大的背景下，需要重视现金安全，防范资金风险。

2017年，行业规模战进一步升级，土地资源的争夺更趋激烈，百强企业不仅在招拍挂市场攻城略地，更是通过收并购、旧改、产业新城、文旅地产等方式补充优质资源，为其业绩的快速增长储备弹药。2017年，百强前50企业拿地金额达2.55万亿元，其中招拍挂拿地金额2.24万亿元，同比增长76.7%，占全国300城土地成交金额的61.6%。

2017年，百强企业凭借自身优势持续加大热点城市深耕力度，城市拿地集中度显著提升。2017年热点城市土地市场竞争趋于白热化，其中百强前50企业在杭州、成都、重庆、沈阳、长沙等城市拿地集中度均超50%。

不仅仅是土地资源，资金资源也在加剧向百强房企流入。2017年，百强房企拿走了约62.9%的国内信用债。

为保持规模，百强房企的拿地战略则是向三四线城市下沉，通过并购、合作等多渠道补仓。

2017年，在招拍挂公开土地市场攻城略地以外，更是通过收并购、旧改、产业新城、文旅地产等方式补充资源。2017年，百强房企中，前50企业拿地金额达2.55万亿元，其中招拍挂拿地金额2.24万亿元，同比增长76.7%，占全国300城土地成交金额的61.6%。

报告显示，从近年高价地开盘情况来看，2016年以来全国合计成交的770余宗高价地块中，截至2017年底已开盘项目仅为30个左右，以此计算，上市率不足4%。从770余宗高价地块的拿地房企来看，部分企业集中获取了多宗高价地，且部分地块拿地楼面价已经接近或超过限售价格及周边在售房价，去化压力较大。

规模战的同时，百强房企的负债压力也在提高。2017年百强企业在追逐规模扩张的同时进一步拉升了负债水平，负债压力加大，房地产企业2017年普遍加大杠杆率驱动规模增长，全年资产负债率均值为78.9%，较2016年提高2.2个百分点。2017年，百强企业短期偿债压力明显加大。2017年百强企业的流动比率均值为2.11，较去年上升0.02；速动比率为0.51，较去年下降0.04，延续下行趋势。受土地投资支出大幅增加影响，百强企业2017年经营性现金流量净额均值由正转负，呈现紧张态势，由2016年的8.6亿元下降至2017年的-2.1亿元。

报告提示，随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入，2018年房地产企业将面临融资端与销售端的双重压力。仅从债券资金兑付压力来看，房企2018年已经步入集中还款期，面临一定的现金流考验。

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