这时候才不想卖房？不得行了

◎ 林小明（执业律师）

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买房遭遇“放鸽子”

为了生活更加方便，小何夫妻俩到城中心附近买房，和卖家约定90万元成交，交了定金后，本以为等着办理过户手续就行了。不料，在约定办手续的当日卖家突然说房子不卖了，小何夫妻于是上诉到了法院……

签了合同该过户时

卖主“打死都不卖房”了

案情回放：

家住成都某区的小何最近喜忧参半：喜的是一审法院支持了他的诉讼请求，判决卖房方继续履行合同，协助他办理房屋产权变更登记，让他一直悬在心头的大石头落了地；忧的是对方提出了上诉，他能否在城中心安居乐业的答案仍没落地。

事情还得从一年前说起：去年3月，为了方便就近上班和孩子上学，小何跟爱人商议过后，决定到靠近城中心的地方购买一套住房。经过多方走访搜寻，小何最终与卖家老方达成协议，并签订了《房产买卖合同》：小何支付90万元购买老方80平方米的房子。签约当日，小何夫妇支付了10万元定金，并约定了办理过户手续的具体日期等事项。

就在小何扳着指头计算过户日期时，事情突然起了变化：眼看就到了约定办理手续的日子了，老方突然提出解除双方签订的合同，也就是房子不卖了，而且仅口头同意双倍退还小何的定金。

无独有偶，像小何这样遭遇“放鸽子”的事近期还不少。比如，居住城郊的老白，说好卖房子给他的前同事，也是临门一脚突然“打死都不卖了”……那么，在买卖房屋中，当遇到对方突然“不卖了”该怎么处理呢？

法规解读：

礼之用，和为贵。遇到卖方突然毁约不愿出卖房屋的情况，买卖双方最好商议解决。老白就与前同事重新达成了协议：由卖方双倍返还定金，并给予5万元补偿，双方解除了此前的房屋买卖合同。

不过，小何的情况则有些不同：为了购置老方的房屋，他已将此前居住的房子给卖了出去，于是，他决定走法律途径来“讨个说法”。根据《民事诉讼法》及《合同法》等规定，当年6月，小何在房屋所在地提起了诉讼，请求判令老方继续履行合同。根据《合同法》“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，法院支持了小何的请求。

我也想卖给你

但你没有购房资格

案情回放：

与小何遭遇拒卖不同，小陈则是遇到了政策限制：2016年10月，他与省内某市的老王签订了房屋买卖协议，并收取了老王10万元定金，还约定办理房产证后就去办过户。没想到的是，去年3月相关政策出台后，老王失去了购房资格。小陈表示，愿意双倍返还定金，但老王却不干了，要求把房屋卖给其有购房资格的朋友。遇到这种情况又如何是好呢？

法规解读：

政策性限购等原因为不可抗力或可类推适用不可抗力，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《合同法》等有关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。若当事人迟延履行后发生不可抗力的，则不能免除责任。房屋产权变更以登记为准，因此，当限购政策等属于不可归责于当事人双方的事由出现后，双方都可以要求解除合同，均不构成违约，也不适用定金罚则，如数退还定金即可。

根据合同的相对性，小陈和老王如果不能达成和解，老王要求将房屋卖给他有购房资格的朋友而不是近亲，那么获得支持的可能性也非常小。

遇到房屋共有人不同意卖房

案情回放：

去年1月，老雷同老梁签订了《房屋买卖合同》，约定老梁以66万的价格购买老雷所有的一套房屋。双方签订合同后，老梁支付了10万定金，随后双方约定了办理产权变更等事宜。两个月后，老雷的妻子小田作为房屋共有人表示不同意卖房子。这种情况下，小田可以主张原合同无效吗？

法规解读：

根据《物权法》等规定，房屋共有人之一未经其他共有人的同意擅自转让共有房屋，在双方当事人签订房屋转让协议时，根据转让人所持有的房屋所有权证等，受让人对转让人不享有房屋处分权的事实并不知道且已按照房屋转让协议的约定，支付了合理对价，办理了房地产转移登记手续取得了该房屋所有权证的，依法应当认定受让人善意、有偿取得该房屋，受让人的权益应予保护。换句话说，满足上述条件后，小田无法主张原房屋买卖合同无效，老雷已经是房屋所有人了。

房子不买了

房产公司说定金不退

案情回放：

去年5月，李某与某房地产公司订立预约合同，约定以总价120万购买该公司一套商品房，预约合同签订后，李某支付了5万元定金。后来，双方经过反复继续磋商，但未能就其他合同条款达成一致。李某要求房产公司双倍返还定金，而房产公司则表示定金不能退还，这种情况又该如何处理呢？

法规解读：

根据最高法司法解释的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定关于定金的规则处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。李某和房地产公司在公平、诚信原则下继续进行了磋商，但基于各自利益考虑无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，属不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，这种情况下预约合同应当解除，已付定金应当归还。

卖出的房子猛涨价

卖家不干了

案情回放：

去年6月，小李支付120万元购买了老张位于城区的一套房。在双方签订房屋买卖合同后不到两个月，房价蹭蹭蹭往上跑。老张请评估机构一测算卖出去的那套房，自己都被吓了一跳，房子所在区位至少都达到180万了。老张这下不干了：要求小李要么解除合同，要么再加40万。老张的要求是合理的吗？

法规解读：

这个案例中牵涉到一个法律概念：合同的显失公平。这是指合同一方当事人利用自身优势，或者利用对方没有经验等情形，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。

我国现行法律没有明确显示公平的具体标准，需要根据个案情形具体分析，如果房屋买卖合同明确约定了房屋的面积、价格、付款时间与支付方式、交房时间等主要内容，双方权利义务内容是完整和真实的，不存在一方当事人因胁迫或缺乏经验而订立合同的情形，则即使合同项下房产价格有所上涨，亦属于当事人应当预见的商业交易风险。

当事人以事后出具的房产评估报告为据，主张房屋买卖合同约定的房产价格显失公平，请求予以撤销的，不符合撤销的法定条件，不应予以支持。由此可见，老张的要求并不属于显失公正，他主张小李解除合同或者补差价的要求是无法获得支持的。

法律小知识

遭遇房屋销售

代理机构一房两卖

甲房地产开发公司委托乙代理机构销售房屋。老戴花90万与甲公司签订了房屋买卖协议，并先期支付了30万元房屋款，但不久被告知：他看中的房屋已被乙机构出售给了小叶。这下，老戴顿时傻眼了，看中的房子突然要飞了，他该如何维护自己的权益呢？

根据最高法相关司法解释规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

据此，房地产开发企业委托代理机构销售房屋，因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，如以此请求免除惩罚性赔偿，人民法院将不予支持。据此，老戴根据上述规定，可以要求甲公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，也就是不超过30万赔偿。

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