从“居者享其权”到“居者享其房” “共有产权房”：实现百姓住房梦的调控新举措

文/郑凡

上半年国家对住房市场体系的调控力度加大，而到了下半年，针对住房保障体系的调控也明显加力。7月，不断推进的“租赁”试点工作就是为了保障“居者享其权”，8月，从北京开始的“共有产权房”就是为了保障“居者享其房”。调控楼市绝非只调控住房市场体系，从下半年开始的廉租住房、公共租赁住房、共有产权房、征收安置房，都将更好地保障公民的居住权。

广州等城市推出“租购同权”，成都等城市推行“人才落户”，并鼓励住房租赁；而北京推出“共有产权住房”计划，更是“一石激起千层浪”。实际上，“共有产权住房”并不是一个新词，早在2007年，江苏淮安在全国首推“共有产权住房”；上海于2009年启动共有产权保障房的建设项目；2014年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为“共有产权住房”试点城市。

“共有产权房”的定位是什么？

根据8月3日发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》，共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

在业内专家看来，与一些城市将共有产权住房配售给住房困难家庭，作为住房保障的托底政策不同，北京的共有产权住房政策则是通过对原有自住房政策升级，用更严谨的政策设计，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需，从而完善住房多层次供给体系，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。此举对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，具有重大意义。

“共有产权房”和经济适用房有什么区别？

共有产权住房不仅可以出售，也可以出租。共有产权住房具有保障性住房和商品房的双重属性，是政府以分担房价获得产权的方式来减轻购房者压力，允许租赁是此类住房与其他保障房最大的一个区别。经适房、公租房等保障性住房都是不允许转租的，但共有产权房可以，从这个角度讲，又带有一定商品房属性。

而共有产权住房如何出租或出售，也是购房者非常关心的问题。在共有产权住房购买5年后，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

“共有产权房”对西安有什么影响？

关于共有产权，在西安并不陌生。2015年西安提出共有产权方式可加速棚改进展。购买共有产权房的购房人在自住时，承担全部住房的维修和物业管理费用。个人产权未达到60%时，保障对象仍需缴纳政府产权部分的租金。个人产权超过60%时，政府产权份额对应的住房使用权，则无偿让渡给购房人，不再向购房人收取租金。共有产权房是楼市调控的又一创新政策，也表明了政府平抑房价的决心，对西安等二线城市具有预警作用，未来可能还会有更多城市出台此类政策。

此举对城市低收入群体提高居住品质有直接帮助，对于抑制居高不下的房价有着积极意义，也是践行“居者有其所”的有益探索。正如西安独立地产评论人李连源所说，“无论是租售同权，还是共有产权，都向市场表明政府正在商品房、保障房的基础上尝试多条腿走路，以期建立多层次的住房体系的决心。”

美城股份市场分析师李青认为，与以往的自住房相比，共有产权住房最大的不同在于“按份共有”，政策的出发点是通过有效调节产权比例、更完善的准入退出机制满足居民基本住房需求。能够优化资源配置，平缓住房消费周期，尤其减轻年轻人的住房负担。同时将一些具有稳定工作却无户籍的人纳入住房保障范围，从更大范围引导理性消费。共有产权房的核心是产权共有，但不影响房子的使用。通过提供共有产权住房，明确政府和个人持有的产权份额，降低购房人的房价，有助于百姓住房梦的实现。

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