各地密集出台租房新政“购租同权”成为发展趋势

两个月以来，各地密集出台租赁住房改革新政。在这些新政中，“购租同权”成为关键词。而在市场方面，“长租公寓”开始受到租客的欢迎。一些房东也纷纷将房子租给“自如”这样的长租公寓平台。借着政策和市场的东风，长租公寓站到了风口之上。租赁市场正在发生什么样的变化？政府、国企、开发商、中介如何角逐住房租赁市场？是否会导致租金的大幅波动？

多地出台租房新政剑指“购租同权”

从《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，到7月20日，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点。作为第一个出台新政的广州一鸣惊人，其提出的“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”在全国范围引发了热议。

8月17日，北京出台《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》，其中规定北京户籍承租公共租赁住房和直管公房的，可根据备案信息申请办理户口登记和迁移手续。京籍无房家庭子女满足相应条件可租房上学。

伴随着广州、成都、郑州、北京、南京等多地试点方案的陆续出台，一时间，关于租赁住房的政策在七八月份密集出台。短短不到两个月的时间，中国的房地产市场正在悄然发生根本性的变化，“购租同权”成为一个新的方向，一个建立房地产长效机制，全新的租赁住房时代悄然到来。

开发商、中介抢滩“长租公寓”

盯上住房租赁市场这块蛋糕的不只是国企。在房地产进入白银时代的时候，开发商谋求转型，其中，以“长租公寓”为代表的租赁市场成为地产巨头们争相布局的一个领域。实际上，除了房地产开发商，房地产中介、酒店集团甚至拥有一两栋房源的城中村房东们都纷纷“杀入”了长租公寓。

在南京出台的方案中，除了提出打造国有规模化住房租赁企业之外，也提出鼓励混合所有制和民营企业开展规模化租赁服务。2017年试点企业不少于4家，到2020年年底不少于10家。

最先在长租公寓领域试水的地产商当属万科。去年5月，万科正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。作为开发商试水长租领域的先行者，万科泊寓已初具规模。据海通证券数据，截至7月26日，万科泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。

这些长租公寓的房间有颇为精致的统一装修，设施较为完备，面积一般不大，20多平方米为主流户型，但大堂有供休闲、娱乐的公共活动区域，并且提供标准化管理。而公寓的租住者，大多从事IT、金融、设计等行业，普遍30岁以下，大学以上学历。

“购租同权”是否会引发房租波动？

在购租并举大背景下，“租购同权”既是目的也是手段。7月中旬，广州就承租人子女就近入学提出“租购同权”。随后，无锡在户籍相关规定中增设了租赁住宅落户政策，郑州、扬州、济南等多地近期也提出或拟提出“租房可落户”的举措。

一名地产观察人士指出，承租人的收益权，不仅体现在居住方面，落户、入学、就近办理签证、买车上牌照等都可以算作租房的收益，都是需要兑现给承租人的收益权。“购租同权”就是要在这些方面逐步实现同权化。

北京日前发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿，也在租赁的赋权方面用了很大力度，在户籍、教育等方面赋予了承租家庭一些切切实实的权益，在逐步实现“购租并举”上迈出了一大步。比如，北京户籍租住公租房可以办理户籍迁入，这使得很多集体户口无房家庭看到了未来。同时，符合条件的京籍无房家庭子女可以享受在租房所在区接受义务教育的权利。

一方面，政府在逐步推进“购租同权”的改革；另一方面，类似于“长租公寓”这样的租赁市场创新也解决了租房一族另外一个忧虑。一名长期租房生活10余年的在京工作人士称，租房子最怕遇到的是房东中途终止合约，但现在公租房和长租公寓的出现正在解决这一困扰。据了解，一些长租公寓合同时间最长可以达到十年以上。种种迹象显示，“购租同权”正在让租房一族进入美好时代。

然而，一切都在变得美好之后，包括租房客在内的许多市民都想到这样一个问题：“租购同权”会不会大幅提高房屋租金？比如，北京的租房新政出台以后，就有市民提出疑问，这是否会引发具有优质教育资源的东城、西城、海淀房屋租金的上涨？

有业内人士分析，只要优质教育资源不平衡，就会带来优质学位房屋的高溢价。因此，如果“租购同权”没有相关的限制性政策，可以预计优质学位房屋租金将出现不同程度的波动。一名房地产专家甚至认为，“租购同权”推行的过程中，租房人和房东如何理性看待房租是一个问题。

北京的租房新政还提出建立住房租金发布制度，及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。参与文件起草的住建系统专家介绍，租金发布只是为市场提供一个参照，并不是强制性的条款。但租金发布制度将为市场提供透明度，并有利于监管。（新华网）

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