九部委发力住房租赁市场“租售并举”能否降房价？

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上海、广州出台各自的住房租赁市场措施之后，7月18日，住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。通知要求，在人口净流入的大中城市，要加快发展住房租赁市场。住建部也已会同有关部门选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。专家表示，这是国家两年多来不懈推动的“租购并举”战略迈出的关键的、具有实质性意义的一步，住房租赁市场有望得到较快发展，不过能否撼动房价还有待观察。

九部委发文助力住房租赁市场

2015年年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

今年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，这个条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。

而此次九部委联合发布《通知》，九部门不仅联合释放了加快发展住房租赁市场的高姿态，而且选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，并且提出了许多具体的操作内容。

一是明确要求各试点城市须于每年1、4、7、10月的15日前定期报送上一季度试点工作进展情况。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，这意味着发展住房租赁市场将进入真正的实操阶段，国家有望借此形成一批可复制、可推广的试点成果，并向全国推广。

二是明确要求各地搭建政府住房租赁交易服务平台。住建部房地产市场监管司交易租赁和产权管理处处长沈悦表示，搭建这个平台，最主要的目的是解决租赁市场信息不对称和假房源的问题，同时希望借助这个平台，进一步加强对于租赁市场的监管。

三是从土地、税收、管理等各方面提出了不少具体的、有实际意义的鼓励措施。土地政策方面，鼓励新增用地建设租赁住房，新建商品房中配建租赁住房，超、特大城市可利用集体建设用地建设租赁住房。金融政策方面，要求加大对住房租赁企业的金融支持力度。运营政策方面，进一步落实放管服改革。

“租购并举”并非“租售同权”

从近段时间的政策变化中可以看出，国家发展住房租赁市场的决心十分坚定。

就在九部委联合发布通知前一天，7月17日，广州已率先发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，共提出16条具体措施，其中包括：保障租赁双方权益，支持租赁居住方式；增加租赁住房供应，满足新增住房需求；壮大现代租赁产业，形成新的经济增长极三大类具体措施。

值得注意的是，前述《方案》规定，符合条件的承租人子女可就近入学。这被广泛地理解为“租售同权”。广州市这一消息发布后，在市场层面形成了很大影响。

“仔细分析该政策，首先租房子女上学是有条件的；其次租房者有的权利并不是物权法所指的‘占有、使用、收益、处分\’权，而仅是在占有和使用上权益有所提升。单纯提‘租售同权\’难免有偷换概念、混淆视听之嫌，事实上，‘租购并举\’非‘租售同权\’。”安居客房产研究院首席分析师张波说。在张波看来，房价高企，未来实际有能力买房的人群逐步缩小，政府必须从租赁、共有产权等多种形式上更多更大地采取行动来保障居民的住房需求。完全意义上“租售同权”是不存在，但租赁者的权益逐步得到提升则是今后必然的趋势。

除了广州外，在住房租赁市场上，上海早在7月初就有大动作。7月4日，上海市土地交易市场发布浦东张江、嘉定新城两幅国有建设用地出让公告。值得关注的是，两幅土地出让年限均为70年，但是土地用途为“租赁住房”，在年限内严格遵守只租不售原则，开全国先例。

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