5月以来17个省市相继加码政策楼市调控持续“打补丁”

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限购、限贷、限价、限售等调控背景下，房地产市场明显降温，但楼市调控政策依然在层层加码。日前，海口、三亚出台限购细则，从严界定购房资格，限制期房和现房转让；武汉更是率先出台装修房指导价，严控开发商变相涨价；北上广深4个一线城市相继封堵炒房漏洞，严控商办物业…… 5月以来17个省市相继加码政策，从去年9月底以来，已有55城出台了160余次房地产相关政策，房地产调控高压不减。

地方楼市调控层层加码

“四限”背景下，全国多座城市成交量走低，房地产市场明显降温，调控效果显现。

中房研协测评研究中心提供的第19周《中国房地产市场研究》周报数据显示，上上周（5月1~7日）典型城市商品住宅总成交面积环比下降5.06%。一线城市中，上海、广州成交量小幅回落，北京连续两周下滑，环比跌幅接近三成。二线城市方面，在7个下滑的二线城市中除成都外成交量均有明显回落，其中，福州、杭州、温州、南宁4个城市跌幅超过三成。市场整体降温，并未阻止监管部门的调控决心。

5月15日，开封出台通知，要求凡在开封市区购买新建商品住房，自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让；同时实施销售价格监管，一年内房价涨幅不得高于10%。5月10日，三亚、海口也出台新政，将产权式酒店和二手房纳入限购范围，同时禁止期房转让和限制现房转让。5月8日，芜湖明确规定，新购买的商品住房须取得不动产权证满两年方可转让，要求严格商品住房价格备案，对不接受价格指导的企业，暂不办理价格备案。目前，全国有成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州等超过20个城市启动暂时冻结交易的房地产“限售”措施。

5月12日，深圳市规划国土资源委员会发文，明确指出商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计。至此，北上广深四大一线城市进入对商办物业的全面严控。

武汉此前严格实施住房预售许可，新开楼盘一律不许涨价，但有开发商在装修上玩花样。5月10日，武汉在全国率先推出装修房指导价，要求即日起全装修房根据房屋备案价执行分段指导价，最高标准不超过每平方米5000元，对不接受指导价的项目暂缓发放预售证。

政策“打补丁”封堵漏洞

“热点省市调控不断加码升级，楼市调控的‘打补丁\’模式仍在继续，主要为了防堵炒房漏洞。”克而瑞信息集团研究中心高级研究员杨科伟表示。

如商住类用房是近年来房企打擦边球，违规比例最高的类别。中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企通过“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商业性质的楼盘，由于单体套内面积小，这些楼盘打着“不限购”、“不限贷”的旗帜招揽购房者，成为活跃的新兴市场。“正因为此，政策目的便是打击投机。”张大伟说。

据粗略统计，5月以来，北京、上海、深圳、重庆、江西、武汉、郑州、南京、济南、西安、成都、海口、三亚、兰州、无锡、廊坊、芜湖等17个省市出台了相关的房地产调控政策。内容涉及限购、信贷、土地出让、二手房交易监管、住房转让年限增加、新房出售公证摇号、装修房执行指导价等多种调控手段。而从去年9月底以来，已有55城出台了160余次房地产相关政策。

对于下一步的政策，业内人士指出，一方面限购范围恐再度扩大，另一方面，政府储备的调控政策还将陆续祭出。

“未来在新房和二手房市场都有调控继续收紧的空间。”明源地产研究院首席研究员刘策认为，比如提高首付、提高契税等。

张大伟分析，从银行的资金情况看，资金成本明显上涨，房地产调控政策持续收紧，这种情况下，银行贷款额度将收紧，价格上浮，放款放缓将成常态。从抑制投机投资角度看，未来将会有更多的城市加入到信贷和购买资格收紧的行列中。随着本轮楼市调控的全面升级，预计后续二线城市将基本全面升级调控到“限购+限贷+限价+限售”的“四限”时代。

■市场趋势

今年楼市成交将回落

房价增幅或不超1%

政策层层加码下，今年的楼市表现将如何？

中国社科院日前发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(2017)》指出，2017年房地产市场进入量价调整阶段，分化将进一步深化和强化。蓝皮书分析称，伴随热点城市房地产调控政策的实施，从去年10月以来房价涨幅已经出现收窄。预计2017年70大中城市新建住宅价格涨幅回落，热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大，全国房地产市场的商品房均价会由2016年增长10%，下降到2017年上升不到1%。

中国指数研究院报告则认为，由于房地产行业的信贷环境将面临收紧压力，同时，热点城市房地产政策也存进一步加码空间，预计二季度成交增速将回落，价格将保持平稳态势，全年将呈现“成交回落，价格小幅下跌”的特点。

“一方面，政策调控不仅抑制了部分非理性需求，也将对扭转市场预期发挥作用。”该报告分析，去年“9·30”新政以来，整体市场的同比增速开始出现回落，随着政策的不断加码，市场量价将出现回调，但价格的市场反应将滞后于量。“另一方面，国际及国内宽松货币环境不再，随着央行在公开市场提升利率及不断加强金融监管，房地产信贷环境也将更为趋紧，从而对房地产市场量价走势产生影响。”

（居周刊据《中国证券报》、《南方日报》、中房网等综合报道）

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