调控不断加码 观望情绪加重 成都再出住房限购新政

□本报记者 李国华

“这一段时间不断在出台各种房地产调控措施，我们也不晓得楼市价格将会如何变化，只有先看看再说了。”12日，成都市民张晓东看着手机中刚刚发布的成都再出的房产新政策，表示先观望观望再确定购房计划。

从3月份以来，全国楼市刮起了新一轮的调控风暴。成都也在近段时间连续出台了系列限购措施，扩大限购区域、规范房地产经营行为等，政府正切实履行楼市调控主体责任，千方百计实现“房价环比不增长”，开发商也推出各项优惠措施，房价的下行空间也已打开，而与之对应的则是购房者的观望情绪开始升温。

据了解，成都2012年至2016年上半年，整体房价都较为稳定，量能也维持在震荡区间内。到2016年7月，也就是成都“51条”正式实施起，房价出现了异动，开始抬头向上，主城区的量价均实现了万元突破。在去库存政策和严格的限购政策影响下，房地产市场的量能出现下滑，但是价格仍然维持在高位。

刚性需求在部分楼盘“无货”

纵观成都目前各个区域的房地产市场，城南目前的均价已达18000元/平方米左右，城西也在13000元/平方米之上，城东目前的均价虽在11000元/平方米左右，值得注意的时，很多楼盘都处于“无货”的状态。

天府新区房价主要是在2016年8月开始向上突破，并在10.1的限购政策后，让区域房价创下新高，成交量也出现了明显的放大，量价涨幅均超过100%，对比起主城区来讲，天府新区的量价涨幅更大，但风险也相对更高。

在限购政策后，天府新区房价量能也急剧萎缩，虽然其房价还处于高位回调的阶段，但情况不同于主城区——主城区是房源稀缺导致的房价上涨，而天府新区则是过度透支预期，其近期成交量已经跌到了近两年的最低水平，房价失去客源支持，具备一定风险。

就在4月6日，成都主城区开年后的第一次大型土拍会上，位于金牛区天回镇约191.7亩的地块，竟然拍出了11080元/平方米的楼面地价。地价实在太高了，刚性的需求虽然还在，但是便宜的土地已经没有了。

调控加码二套房首付六成

成都市2017年3月23日发布的限购令，使得房地产成交量相对清淡，然而价格却丝毫未跌。从13日开始，成都楼市调控再度加码，二套房首付六成，三套房不能贷款。这也是成都再次加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的措施。

措施严格规范房地产经营行为，开发企业不得有购地不建、建而不售等捂盘惜售行为，不得以虚假装修、虚高装修价格等变相提高房价。同时，严格落实差别化房地产信贷调控政策，配合做好成都市房地产调控工作，促进成都市房地产市场平稳健康发展。自13日起，在成都市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。

成都市房管局相关负责人表示，出台系列措施主要目的还是为了促进成都市房地产市场平稳健康发展。“主要为了坚决贯彻落实中央‘房子是用来住的，不是用来炒的\’定位，进一步落实国家、省、市房地产调控工作要求。”

观望情绪浓厚后续承压更叠

楼市的规律是“买涨不买跌。”虽然新楼盘的价格已经开始松动，但购房者的观望情绪却日渐浓厚。“现在市场进入了博弈期。房企推盘上仍偏保守。未来是否会出于业绩和资金压力，降价跑量，还有待进一步观察。”易居智库研究总监严跃进说。

专家们也分析，随着调控的力度不断加大，市场预期调控仍将继续从紧，叠加购房者原本就已非常浓厚的观望情绪，后续新房和二手房市场的量价走势将更加承压。在调控的大背景下，市场成交缩量是大概率事件。

未来三年新建40万套商品房

根据成都市国土资源局日前公布的《成都市2017-2019年经营性建设用地供应计划》，明确了未来三年该市计划供应商品住宅用地27000亩、年均9000亩，可建约40万套普通商品住房，满足约130万人住房需求。

未来，成都市国土资源局将根据各区（市）县商品住房销售周期实行动态监测，适时调整供地。对商品住房销售周期低于6个月的，加大供应规模，加快供地节奏；在6至12个月区间的，适度增加供应规模。在保障市场商品住宅用地新增供应量的同时，切实做好已出让商品住宅用地的供后监管工作，加大项目建设力度，增加市场有效供给。在供地空间布局上，落实城市总体规划，结合城市功能区定位，在中国（四川）自由贸易试验区、重点产业发展规划区域、生态宜居区域及轨道交通站点周边，统筹安排全市商品住宅用地供应，实现人口规模与城市资源禀赋相适应，充分保障新增住宅用地需求。

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