“超值抄底”恒大135亿收购新世界内地项目

12月2日晚，恒大地产（03333.HK）及新世界发展（00017.HK）、新世界中国地产（00917.HK）分别发布公告，恒大地产收购新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州的三地四个超大型项目，总建筑面积近400万平方米，总金额135亿元人民币。

这不是半年来恒大的第一次出手，继收购华置、中渝项目之后，恒大再次出手，拿下了老牌港资企业的资产。135亿元这个数字是最夺人眼球的，媒体关注的焦点在于恒大为什么要买？新世界为什么要卖？恒大买的划算吗？

按照业内人士的观点来看，恒大此次收购可谓“一次超值的楼市抄底行动”。

解析四大收购项目 恒大投资回报至少20%

据了解，本次恒大地产收购新世界的四个项目，都集中在目前房地产市场发展较为稳健的城市，海口、武汉以及广东惠州，避开了一线城市较高的地价，以及较为低迷的三四线城市。

恒大和新世界的公告显示，海南海口项目共计花费了86亿元，包括了新世界地产海口公司的所有资产，其项目总建筑面积高达200万平方米。据恒大测算，未来海口项目的整体平均售价至少超过18000元/平方米，投资回报率不低于20%。而武汉两个项目的总建筑面积也达到130万平方米，测算之后，预计未来的整体平均售价至少超过18000元/平方米，投资回报率不低于20%。惠州项目的资产更加优质，还配备有百万平方米的高尔夫球场，预测未来的整体平均售价在11000~18000元/平方米，投资回报率不低于30%。

从以上数据可以看出，恒大在收购新世界四个项目后，单个项目回报率最低也在20%左右。业内人士评价，“至少在收购新世界项目这笔交易中，恒大是赚到了。”

业内人士同时认为，今年恒大在销售业绩方面，超过了之前的预期，导致整个企业在扩张、收购并购以及拿地方面出手阔绰。

新世界资产转让恒大 得益于两家关系匪浅

值得一提的是，恒大地产和新世界的公告显示，恒大需要支付的135亿元是有两年的付款期限。而在此期间，按照恒大高速的开发模式，足以第一时间产生现金流。从这一点来看，恒大可以通过两年内分期付款，只靠交易的项目本身即可完全支付，还不算投资回报和现金流收益。

这中间，新世界放弃了两个东西：一个是更多的即时利润，一个是资金的回笼率；恒大则刚好得到了自身最需要的对应的两个东西：一个是较高的投资回报，一个是充沛的现金流。

据了解，新世界这么做的原因当然是复杂的，但选择恒大，也的确不能忽视两家企业之间不同寻常的紧密关系。正如恒大公告所说：新世界以如此优惠之交易价格，以两年分期付款之优厚条件，将内地四大优质项目一并售予恒大地产，显示了双方长期以来建立的紧密良好合作关系，体现了新世界对恒大地产实力与品牌的高度认可，深化了香港与内地龙头企业之间互信双赢的合作模式。

双赢交易 恒大新世界共同受益

据了解，新世界和其他港企龙头一样，拿地很早、价格较低。新世界拿下四个项目地块的时间偏早，并且价格也相对低廉。经过前10年的地产黄金发展期，光土地价值的升值方面，新世界就已经赚到不少。按新世界的公告，公司从该笔收购当中的整体收益是超过50亿元。另据机构测算，这四大项目本身已增值到总计不低于170亿元。

这一次，新世界将旗下四个项目以135亿元的价格卖给了恒大，相当于将中间35亿元的利润折让给了恒大。但是新世界却在最短的时间内将项目变现，同样是本次交易当中的获益方。

反观恒大一方，成本控制、标准化、快速开发、定位刚需等能力强，正是恒大的优势和特点。在收购了新世界的项目以后，按照恒大一贯的多个环节严格实施标准化管理，集中采购统一发包，从源头上控制成本，同样能够在当下的市场环境下实现快速消化和变现。成都商报记者 陈佳曜

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