寻找中国楼市最牛操盘团队 今起本报联合30余家主流媒体启动评选 揭示最牛操盘团队傲人战绩和操盘技巧

编者按

2015年，最贵最稀缺的是什么？还是人才！

往年一说到地产榜，总是典范楼盘、最值得期待楼盘、最强大佬……今年风向变了！进入白银时代，靠天吃饭的私人老板不少选择了打退堂鼓，变现撤场，去做富家翁；还在场内厮杀的私人老板好多不再做跷脚老板，而是抢过营销总监的旗帜，亲临战场摇旗指挥。

可见，2015年的楼市，拼的是营销团队！

从今天起，中国主流媒体地产联盟正式吹响江湖集结号，寻找中国楼市的最牛操盘团队。包括成都商报、广州日报、解放日报、扬子晚报、深圳特区报、北京晚报、重庆晨报等30余家全国主流媒体，将同时启动“最牛操盘团队”的评选和调查，发布楼市进入白银时代后他们的傲人战绩和操作内幕。

据中国主流媒体地产联盟平台发布，最牛操盘团队的标准包括：一是创造了不俗的销售业绩，所操盘项目无论在业内还是客户心中都有很好的口碑；二是推出了具有创新性、革命性的产品，在这个变革的时代，我们需要开发商对传统的开发思维进行革新；第三、最牛操盘团队一定是一群有着坚定价值取向的人，他们扛起产品主义大旗，以创新和努力在新的市场环境下创造奇迹。

在未来的几周内，我们将对今年成都的多个有着较好市场表现的楼盘，从产品定位、营销策略、定价策略三个维度以第三方的角度进行解读。我们希望通过对这些楼市先进团队的报道，为整个地产行业在如何应对市场变化这个课题上，寻找到一个可供参考的解决方案。

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听牛人讲述操盘幕后故事

本期《寻找成都楼市最牛操盘团队》，我们瞄准了保利锦江里项目，之后几期我们还将分类别依次聚焦高端大平层类、旅游地产类等代表项目。为什么卖得好的产品都是“别人家”的？他们为什么能收获市场口碑？在白银时代，他们是怎样成为佼佼者的？如果你想跟这些操盘团队面对面，或者希望他们解答你的疑问，即日起，两种方式等候你的参与：

方法1：工作时间拨打热线电话（028）86613333-1；

方法2：关注微信公众号“成都房产发布”，并留言，“发哥”乐意替你转达。

案例解读

月销10亿背后

不止“说唱”那么简单

10月17日，有人在网上得出结论“成都最牛的一条路，居然是吉泰路”，这条路南北走向，起于天府二街，一直贯穿天府五街，这条路上有腾讯、阿里巴巴、长虹等知名企业的总部。阿里巴巴、腾讯、长虹带来产业基础，银泰城带来商业配套。要知道，顺着吉泰路再往前走500米，就到了锦江，于是很多人关心的问题来了：要是这个地方有个住宅楼盘，肯定也会很火吧。今年成都最火的住宅楼盘，的确也处在吉泰路上，这就是我们寻访最牛操盘团队的第一站：保利·锦江里。

市场表现：

月销10亿的“神话”震惊业界

从过去十多年的开发来看，在天府大道和锦江交汇处开发的几个楼盘，除了花样年美年广场，左岸花都、蜀郡、府河音乐花园等都选择了做低密产品。在这样的背景下，锦江里8月入市9月开盘，开盘一月后，到国庆假期结束，实现了“月销10亿”的神话。在这个的市场背景下，这样的数字有多耀眼，不用怀疑。

产品解读：

总价更低 离城更近 设计更舒适

很显然，仅仅从“人民南路、锦江”的地段价值和资源价值去理解锦江里的热销并不全面。从本质上来讲，锦江里是一个抓住了大势的楼盘：这两年成都房地产市场的大势是什么？答案是换房——限购令解除、降低首付、降低利息都为换房需求的释放提供了重要。

换房族入市，在无法离开城市的情况下，200万～400万这个产品段，之前只有一种选择——精装大平层，只是区域不同。从去年起，保利开始为市场提供第二种选择：这就是别墅。

从去年开始，保利开始大规模的将别墅产品引入市区：建筑面积在120～200平米，有至少50%的赠送空间，同时确保总价门槛比传统别墅低，定价标准参照成都市区的精装大平层。其实保利早就对这种产品进行过市场测试，在主打刚需的华府板块，保利叶语都还规划了一百多套小别墅。

狮子湖入市之后，保利小别墅开始全面进城，到目前为止，小别墅加高层已经成为保利楼盘的标准产品配置。在这样的背景下，配合“天府大道+锦江”的地段和资源，锦江里就具备了热销最基本的产品基础。

同样是小别墅，锦江里和市场上的少数竞品相比，依然有独到优势，最核心的就是提高产品的舒适度，锦江里联排别墅的面宽达到7.2米，单层可使用面积接近90平米，比很多同类竞品要高得多。

营销亮点：

说唱歌曲走红网络 兵器展带动人流

在做出一个理论上不愁销售的产品之后，留给保利团队的另外一个问题是：如何让全成都人知晓这个产品？在这一点上，保利做了两个大动作。

首先是在互联网上做了一场大秀：邀请重庆的著名RAP歌手“润土”，就是为《疯狂的石头》打造主题曲的那位，为锦江里写了一首描写成都生活的说唱歌曲《锦歌》，从太古里方所书店里一男一女为这首歌产生的摩擦入手，《锦歌》在网络上开始被传唱，从8月初上线到锦江里开盘之前，这首歌的视频播放次数超过百万。

另一个大动作则是整合保利独有的资源做的兵器展。这个为期九天的活动，在锦江里销售中心开放的时间里，为锦江里带客超过10万人次，当售楼部的到访达到这个级别，热销已经成为必然。

业界评价：

以城市墅的优势 抢大平层市场

实效机构执行董事吴昊：保利心中始终有一张客户地图，简言之就是哪里有客户，保利就去哪里拿地，客户的需求是什么，保利就会做出什么产品。同样是别墅，保利今年的和以前的产品完全不同，面积更小，总价更低，目的就是要把周围几公里的市场全部吃光。现在的市场跟2009年时已经不一样，所以保利的别墅也不是保利198时代的别墅，大多位于不需要开发商做配套的第一居所地段，用别墅的优势，抢城南大平层的市场。成都商报记者 赵述锦

业界声音

只要房子好

营销不用靠技巧？

一个开发商的操盘实力如何？本身品牌的附加值，包括品牌的影响力、品牌的延伸等，除了依靠自身，也需要通过代理公司将其扩大。对于白银时代的操盘技巧与好房子标准，他们也提出了自己的看法。

■操盘营销切忌“投机取巧”

正合地产知识管理部：

从政策、经济运行层面来说，今年房地产市场更加稳定，政策利好不断，购房者也越来越理性，营销方法不要投机取巧，一定要对区域需求和市场变化做到足够了解，踏踏实实地把产品、配套、优势等描述清楚，用专业和细致的沟通赢得客户的尊重、信任并获取其真实需求，比如是否有老人、小孩等，最终与项目进行配对。

■功能性配套性和物业缺一不可

世联行兴业房地产顾问有限公司总经理石学文：

被市场认可的产品应该是同时满足购房者的使用需求和居住需求。以前，一个好产品或许就有不错的销量；现阶段，市场更加规范，“偷面积”等做法被叫停，较强的功能性加上完善的社区配套和良好的物业服务，才能算上完整的产品。

■刚需和首改仍是市场的主体

中原地产二级市场顾问项目部总经理赵忻：

刚需和首改依旧是市场的主体。区位而言，他们主要集中在二、三环之间，打造产品时均要有与之对应的吸引点。刚需群体更看重功能性、房屋的尺度以及总价控制，三者缺一不可。之前，一些开发商推出50、60平方米的套二户型，客厅开间只做到2.9米左右，随着购房者的入住，舒适度受到影响，这类产品未来的竞争力将受到挑战。近几年，大平层产品受到不少高端客群的青睐，在经过以紫檀为代表的“大面积、大尺度”，以及誉峰为代表的“精装修、奢华品牌配置”后，大平层步入第三个发展阶段。在这一阶段，产品力主要体现在居住细节和居住感受方面。成都商报实习记者 谢雯

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