住成都 爱上二圈层 今年一至四月成都二圈层商品房成交面积超五成，新主城快速崛起

新主城

成都，一个来了就不想离开的城市。这座极具活力的西部中心城市，凭借城市价值的飞速提升、极其包容的城市性格和享誉全球的休闲生活氛围，正在吸引全川和全国置业者。而最近两年，在成都买房呈现新趋势，在价格上有竞争力，居住环境更好，城市配套正在快速升级的二三圈层，成为正在崛起的居住新主城。

新移民

根据成都市城乡房产管理局的数据，从全市的成交面积来看，最近两年，二三圈层无论成交面积和成交套数均超过六成。还有不少中心城区市民成为城市新移民，他们把目光和生活投注在更为广袤的成都生活新主场，其中双流、温江、新都、郫县、龙泉驿等区县对置业者的诱惑力逐年增加。

成都商报记者 刘婷

制图 帅灵茜 王雪

二圈层商品房 成交占比超五成

成都市城乡房产管理局的最新数据显示，今年1~4月，全市商品房成交面积为1109.74万平方米。其中中心城区的成交面积为397.46万平方米，而二圈层成交面积为564.12万平方米，三圈层的成交面积为148.17万平方米，二三圈层的成交面积占比约为64.18%。其中，二圈层的成交就占到了50.83％，超过五成。

二三圈层的成交面积大大超过主城区，并不是今年才有的新现象。去年全年，全市商品房成交面积为3824.93万平方米，其中中心城区的成交面积为1472.38万平方米，二圈层成交面积1889.69万平方米，三圈层为462.85万平方米。二圈层在全市的成交中，占比49.4％。

在商品住房成交套数方面，2014年1~4月，全市商品住房成交套数94938套，二圈层的成交套数占到51409套，占比54.15％。而在2013年全年，二圈层的成交套数在全市占比达到53.32％。

无论是成交面积还是成交套数，二三圈层都已经大比例反超中心城区。数据显示，二圈层的龙泉驿、双流、郫县、新都和温江表现优异，三圈层的大邑、金堂、都江堰、崇州、新津、邛崃、彭州和蒲江受到购房者关注。

城市新移民 从主城区向外迁徙

随着城市化进程加速，成都的城市范围不断向外延伸。近年来，伴随交通网络构建，商业出城，二三圈层城市配套及功能的进一步完善，成都人口也在随之不断流动，从主城区向外迁徙已成潮流。

来自成都市城乡房管局的权威数据显示，主城区的不少市民，在选择购房时，已经开始流向二三圈层，成为大成都的新移民。今年1~4月，中心城区个人在二圈层购买商品住房3067套、36.2万平方米，占二圈层成交总量的6%、7.4%。2013年，中心城区个人在二圈层购买商品住房12507套、140.3万平方米，占二圈层成交总量的7.2%、8.5%。

以都江堰为例，来自成都主城区和外地城市的购房者比例在逐年攀升。都江堰市房管局对2011-2014年销售房屋统计，在房屋销售平稳增加的情况下，都江堰本市购房者从占总数的约50%逐步变为约41%，而埠外购房者比列不断上升，现已占销售总数近6成。主要为成都市主城区及周边区县的购房者，省内内江、南充、遂宁等省内二级城市购房者，省外重庆、西藏等市区的购房者。其中，成都五城区及高新区购房者占在都江堰市城区房屋销售总数的近6%，青城山片区房屋销售总数的近60%。

大开发商角逐 抢夺新主城

“二三圈层对购房者的吸引力增大，有一个重要原因是品牌开发商进驻，提升二三圈层房屋开发水平和居住水平。”一位资深地产人士说。不少全国知名开发商的身影活跃在二三圈层，保利、蓝光、绿地、万科、龙湖、恒大、国嘉、中国铁建、中信……保利在新都开发的公园198项目，彻底改变了成都人对城北、新都居住环境的认识。在不少开发商的布局中，二三圈层布局的项目已超过主城区，尤其是恒大。多年来恒大一直在二三圈层发展，直至今年，恒大才吹起进城号角。根据恒大的数据，成都公司目前在售的项目，只有恒大帝景在高新西区，而其他项目，温江有恒大新城和恒大城。位于金堂的，则是御景半岛，而位于牧马后山的恒大·金碧天下，则是目前最大的项目。而万科成都公司目前二圈层的项目在总的开发量中占比56%，超过一半。万科的统计显示，其在二圈层的开发量占到约184万平方米，其在主城区的开发量约为147万平方米。分布在非中心城区的项目，有位于新都的万科·五龙山，金域缇香；位于天府新区的海悦汇城；还有位于龙泉的金色城市，金色城品。

这些大开发商的进入，直接为二三圈层的房地产发展和商业配套提档升级。绿地在郊县的项目，包括位于郫县的绿地国际花都、位于新都的绿地城，这两个项目均为当地带来了巨大影响。国际花都，带来的是127万平方米的超级综合体，包括商业MALL、写字楼，住宅等；而绿地城，则为新都带来202米的城北第一高楼，成为城市的新地标。

交通改善 人居环境提档升级

“这是城市发展的必然趋势。”高策新源机构董事长廖建华表示，从前几年开始，这种趋势越来越明显，这和城市化的发展联系非常紧密。“一环内的项目，基本上地块都很小，处于老小区的包围中，绿化也很难展开。同时，由于中心城区的价格也相对二三圈层来说更高一些，因此也会把一些城市客群的首置和改善需求挤压到二三圈层。”他表示，不少原来居住在主城区的市民搬到了三环或郊区。廖建华认为，这种现象和新区的发展，产业外移有很大关系。成都是一个多中心、集群式发展的城市，交通的改善带来了最为直接的影响。温江、双流等地依托城市干道的发展，新城区和中心城区无缝对接，再加上这些区域入驻的大开发商越来越多，商业配套日渐成熟，对刚需和改善置业的人群有很大的吸引力。

“成都基本呈现出这样一种状态，沿着轨道交通呈扇形形状发展，近郊卫星城发展将越来越快。”锐驰营销总经理冯珏表示，城市化进程中，都会出现中心城市的空心化趋势，“近郊的卫星城，生活舒适度，配套的完整度，有些已经超过中心城区的部分区域，几乎没有任何落差。”

城市的发展规划，首先被提上日程的就是交通网络的建设。当成都从公路路网为主的城市格局进入到公路、轨道交通并举的交通全网络时代，二圈层与主城区实现无缝对接，二圈层的居住价值得到进一步体现。自从成都地铁1号线正式投入运营，人们就已感受到轨道交通给生活带来的种种改变。二圈层完全融入主城区，居住在二圈层的市民以更低的价格，共享了主城区完善的各种配套。“大成都”正从概念走向现实。

交通全网络

无缝对接主城区

覆盖广提速快

城郊无缝对接

李先生2006年在东山国际新城购买了一套住宅，他和妻子都在市中心工作。“每天上班很方便，直接走成龙大道，在不堵车的情况下30分钟就到。”李先生表示，以后地铁2号线东延线开通后，这个时间还会缩短。事实上，交通网络的快速覆盖，交通干道建设的不断提速，大大缩短了二圈层与城市中心的时间距离。特别是地铁网络的快速建设，更是加快了二圈层与城市中心的快速无缝连接，也吸引了更多购房者关注和选择二圈层置业。

龙泉驿5月18日，成都地铁2号线东延线书房站顺利完成全功能测试，标志着该线路的开通已越来越近。“龙泉驿本来公路路网已非常完善，随着地铁2号线东延线的快速建设，未来龙泉驿与主城区之间将实现无缝对接。”东山国际新城相关负责人黄宇认为，随着交通建设的提速，龙泉驿与主城区之间的时间距离将进一步缩短，吸引更多的购房者到龙泉驿工作和置业。

事实上，除了2号线东延线外，根据最新规划，成都地铁网络涉及龙泉驿的线路有7条。除了地铁网络的全面覆盖，第二绕城正在快速建设；而成渝客运专线龙泉驿段也在快速建设中，预计2015年建成通车，届时成渝间将形成1小时经济圈。

新都 “新都与主城区之间的交通路网已非常完善，可与中心城区快速、通畅和安全对接。”博雅新城营销负责人表示，在新都深耕10年，博雅新城见证了新都的快速发展。事实上，成都市“十纵六横四轨”的规划对新都区的发展有重要意义。随着蜀龙路跨线立交的全面建成，新都与主城区的快速转换枢纽增加至六座，不但实现了至成都主城区10分钟直达，而且让新都在成德绵城市带上的枢纽作用更加凸显。同时，地铁建设也在快速推进。随着地铁3号、5号线、1号线北延线的建设，以及新都客运枢纽站主体完工，使新都区大城北经济圈核心地位更加明显。

双流 “坐拥全国第四大国际航空枢纽，就这一点来看，双流就具备了其他二圈层无法比拟的交通优势。”在巴黎都市营销总监刘稚农看来，随着成都国际化进程的不断推进，国际机场这一交通优势带来的区域利好还将不断扩大。事实上，除了航空优势外，双流以成雅高速、川藏路、德阳至乐山大件路、机场路、人民南路延线等10余条高等级公路为骨干，构建了四通八达的公路网络。而在地铁网络方面，3号线、机场专线等线路的快速建设，将拉近双流与中心城区的距离。

温江 温江距成都市中心仅14公里，光华大道、成温邛高速、芙蓉大道、成蒲快速路均直接连接温江城区。此外，温江的公共交通非常发达，除区域内运行的公交外，309、319等4路公交车均可从成都一环路百花中心站直达温江各个板块。“目前，客车从主城区到温江仅需20分钟左右，地铁开通后，这一时间还将缩短。”天来国际广场相关负责人张帆表示，明年6月即将通车的地铁4号线一期工程起点站是位于温江的公平镇，通车后从温江到主城区将更加方便。

郫县 蓝光幸福满庭相关负责人王帆表示，目前开车从成都市区到郫县只需20分钟左右，而且2号线西延线已开通，现在从郫县天河站到金沙一品天下只需10分钟。目前，郫县境内国道317线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西、横跨南北；境内第二绕城高速、成灌快铁成彭支线的建设已快速推进；同时郫县已有15条公交路线直达成都市区；规划中的地铁6号线也将到达郫县。目前，郫县已形成“三横六纵一圈”的城市交通网络体系和一刻钟经济圈。

青白江目前，青白江已打通免费出入城快速通道，对原有通道大幅提档升级，实施了川陕复线、川陕大件路、石化基地大件路、青金快速通道、青南大道、成金（青）快速通道、清泉大道、大石路、桂红路等区域干线建设和改造，初步构建起“内通外联”、有效对接成都中心城区及彭州、金堂、龙泉驿、广汉等周边区（市）县的交通网络。

成绵乐铁路客运专线通车后，青白江到成都城区的时间将由目前的20余分钟缩短至10多分钟，沿线居民的生活品质和置业方式将因高铁的开通而发生改变，青白江楼市也将随之步入“高铁时代”。

缩短空间距离

居住价值凸显

“长期以来，影响购房者到二圈层区县购房的一个重要原因就是交通，一旦交通问题解决了，二圈层的购买群体将进一步增多。”在刘稚农看来，中心城市的辐射力吸引了更多的人口聚集，但城市本身的容纳是有限的，所以购房区域的不断外扩成为趋势，而交通网络的完善和交通干道建设的加速，都为购房者在二圈层置业提供了条件。

“相较于目前主城区的房价，二圈层的房价显得更加温柔，也在更多购房者能够承受的范围内。而且现在交通越来越方便，特别是轨道交通网络的建设，直接缩短了主城区与二圈层之间的距离，也缩短了购房者对二圈层的心理距离，二圈层居住价值越来越高。”在中成房业相关负责人赵亮看来，随着轨道交通路网的全面建设，二圈层房地产市场发展的潜力非常大，其高性价比也更加吸引购房者的关注。成都商报记者 熊沙杉

“最近几年，依托居住版图不断外延以及地铁交通的便捷，成都商务办公也开始呈现出近郊化势头。”成都写字楼信息网总经理李东告诉成都商报记者，目前，像温江、龙泉驿、双流等二圈层区县，均聚集了大量的中小型写字楼和总部办公基地。“人口外迁，推动了新的商务中心形成。而新商务中心，反过来又刺激更多办公人群迁徙至此。”李东称，郊区化办公的客观原因主要有三点，即集聚化效应、产业结构因素和成本考量。同时，郊区化办公也是城市化进程的必然产物。

郊区办公热

商务人群大迁徙

准定位低门槛

承接产业办公需求

传统的天府广场商圈老旧写字楼近几年面临新挑战，随着地铁的接连通车和快速道路的建成，白领们不愿意在市中心拥挤的环境中工作，迁出绕城以外，到更绿色、更现代化的写字楼里办公成为潮流。与人民南路-天府大道一线相比，成都近郊写字楼大多以承载小微企业和制造产业办公需求为主。这也造就了二圈层商务办公的两大显性特征：准定位和低门槛。

龙泉驿去年，龙泉驿写字楼开发进入高峰期。仅龙泉世纪广场板块便聚集了第九空间大厦、银河湘银国际、银河国际广场等商务项目。“随着世纪城板块汽车产业走强，该区域的写字楼市场肯定会成为一股重要力量。”锐驰营销总经理冯珏指出，庞大的汽车产业链将集聚庞大的产业人群和消费力。

温江 “对于中小型企业来说，市区写字楼租金太贵，加上我们公司主要业务在信息产业，这样的办公场所对于我们来说非常合适。”一位在温江海科·智立方办公的企业主如此表示。这样的说法，在记者采访过程中屡被提及。以德坤新天地为例，该项目建成后1年时间入驻率已超过70%。而据相关统计，目前，在温江海峡产业园等办公的人群已超过50万人。

今年4月，由珠江投资开发的珠江国际举行了隆重的剪彩仪式，标志着温江珠江国际中心正式入市。据悉，温江珠江国际中心高度达216米，是珠江集团在成都的第一座甲级写字楼，也是目前温江档次最高的甲级写字楼项目。珠江投资成都公司相关负责人表示，在总部经济主导下，温江办公需求很大，但高端商务很少，这是珠江国际中心的绝对优势所在。

双流 总建筑面积达60万平方米的蓝光·空港总部基地几乎已成为现在双流县商务办公的大本营，其租赁客户包括葛洲坝集团、西藏华能集团、华川进出口、铃木集团、中太建设集团、索尼公司旗下索贝数码等大型企业，并吸附了大量商务人群聚集。

项目租赁服务部的一位热线人员告诉成都商报记者，满租后，整个空港总部基地可容纳近千家企业办公，形成一个近5万人的办公规模。西南航空港经济开发区相关负责人称，截至2013年底，双流人口已超过百万规模，依托国际空港经济圈，大量产业移民仍在持续不断涌入。

新都 4月份，绿地城在大丰打造超200米高度写字楼的消息震惊业内。绿地西南事业部相关人士透露，该写字楼定位超甲级，将与城东绿地中心形成两个相互守望的“母子塔”。

除绿地城这种纯正的写字楼外，新都得以吸附商务办公人群的主要载体为各大家具产业园及家具制造企业。据新都区家具行业协会数据显示，截至2013年底，新都家具产业人群已超过15万人。在龙桥家具产业园、香江家居CBD、欧洲城、家和家园等大型家具商城中，大量商务办公人群成为周边住宅开发、商业购物等行业的重要消费力量。

郫县 万达广场落户郫县，让业界对郫县未来商务办公前景普遍看好。“万达品牌对商家和机构的吸引力不言而喻，一旦项目落成，势必形成一片颇具气候的商圈。”新港地产执行董事张红兵告诉成都商报记者，万达郫县项目对推动郫县商务商业升级有着重要作用。

“相比其他二圈层区县，郫县因为接驳高新西区，商务办公人群比较庞大。”李东表示，目前，郫县写字楼市场上拥有郫县金融中心、花样年·龙年国际中心、德科总部基地、中铁世纪中心等项目，“未来一到两年，大部分项目都将正式投放租赁市场，将有效分流高新西区庞大的商务办公人群。”

青白江“截至去年年底，我区与16000余户‘北改\’转移商户达成了入驻意向，这将带动大批产业人群进驻青白江。他们的商务、生活也都将在青白江完成。”青白江区房管局相关领导告诉成都商报记者，因为得天独厚的地理条件，青白江区是成都“北改”产业主要承载地，目前已形成建筑装潢、金属材料、五金机电、酒店用品、商用车及零部件五大门类市场集群。“大量产业人群的到来，将为区域内的商业消费、商务办公带来重要利好。”

有产业有前景

带动区域面貌升级

“具体的产业支撑，是二圈层商务办公崛起的最明显特征。”锐驰营销总经理冯珏指出，龙泉驿依托汽车制造产业、新都依托家具产业园、双流依托西南航空港、温江依托信息产业、郫县依托高新西区制造业。冯珏称，这种产业办公衍生的租赁需求，是区域商务发展的基石，也是带动产业人群聚集，改变区域面貌的加速器。

当前，中心城区人口过度集中、住宅及办公环境紧张、交通拥堵状况已出现，越来越多的大型企业开始在近郊寻找更为适合的办公地点。城南、城西、城东，甚至以前不愿被企业选择的城北三环外，随着成都道路交通的改变、地铁建设的实施，以及众多高档写字楼和总部基地的建设，已成为成都本地企业以及众多国际、国内大型企业选择新办公场地的新热点。由此催生出的大量商务人群，无疑为二圈层增添了人气及消费力。成都商报记者 王胜波

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