本报记者姜必刚实习生成欣萌本报刊登问道青城山休

□本报记者 姜必刚 实习生 成欣萌

7月19日，本报刊登《问道青城山 休闲避暑地产缘何遇冷？》一文后，引起社会各界广泛关注。面对青城山楼盘滞销的现状，有关人士指出，如果项目选址不当，或者规划设计及配套服务不完善，项目就有可能滞销，特别是在目前楼市严厉调控下，可能被迫转让股权，甚至不排除楼盘烂尾。这在青城山10余年的开发历程中，并非没有开发商败走青城山的先例。

近3个月

旺季里售不出一套房

如果说2007年是青城山楼市的高点，那么2008年无疑是形势逆转的一年，此前高价拿地的开发商普遍处于进退两难的境地。

2008年以来，青城山楼市可以说一直处于恢复期，一些开发商处于煎熬与反思中，不少投资购房者也看着自己的物业着急——原因在于楼盘配套不全，居家生活不便，居住时间减少，房屋空置期变长，造成物业不断损毁和贬值，“口碑相传”使得后续跟进者“望而却步”，不少项目的销售更是难上加难。

以海航·香颂湖为例，7月24日，记者再次登录成都市城乡房管局下属的透明房产网查看到：海航·香颂湖于2011年11月1日领取1170号预售证，包括23、30、31、32、33、57、62、64、67、68、69号楼共计45套房，可售房源还有36套，也就是仅售出9套房；该楼盘2012年5月4日领取的第1194号预售许可证，共计9栋楼9套房，目前都处于可售状态，也就是说近3个月的时间里，无一套售出。

多位人士对于海航·香颂湖国际社区的前景表现出一些担忧。他们普遍认为该项目可能是青城山片区风险最大的一个楼盘，原因有几个方面：第一、相对其他楼盘，该项目位置较偏僻，无论是到都江堰市区，还是到青城山山门，都有较远的路程，度假与避暑功能相对较弱；第二、该项目是在平原上建设的项目，尽管项目内部挖湖垒山，显得错落有致，但若居住人群达不到一定数量，就会使业主居家显得比较孤寂，甚至会有安全感不够的感觉，这是导致准客户们犹豫再三不愿下手的另一原因；第三、项目于2007年8月31日以四川鸿景实业的名义拿地，于2009年动工建设，却于2010年5月6日，即开盘前1个月宣布与海航置业联姻合作开发，这意味着项目前期运作并不顺利，否则不会轻易将好项目与他人分享。

旅游度假名地开发

也有败走青城山时

作为国家级风景名胜区和世界自然文化双遗产之地，青城山素以开发旅游度假休闲避暑地产闻名于房地产界，早在15年前，在中国商品房市场兴起之初，就有众多开发商前去“跑马圈地”。

1998年，中国商品房市场真正兴起之年。这一年，青城山旅游度假地产价值开始显现。

1999年，大城房产征地800亩，较早在青城山开发旅游度假地产项目——中国青城，这也是青城山区域开发历程最长、最注重品牌培育的项目之一。

2000年，成灌高速公路通车，拉近了青城山和成都的时空距离，多家房地产开发商前去拿地。

2001年，青城山两大具有代表性的楼盘——青城白鹭洲和天下青城面市，创造了青城山楼市空前绝后的销售奇迹。当年6月，位于青城山山门口的青城白鹭洲在不到1个月时间预订出650余套房，而该项目占地430亩总共只有743套房。同期，天下青城1期A区面市轰动省内外，该项目占地800余亩，位于大观镇两河风景区。

然而，这两大最具轰动性的楼盘后来都陷入迷途。

因为抢工期，青城白鹭洲不但出现质量瑕疵，而且不能如期建成和交房，导致众多业主要求退房，该项目开发商因此出现资金困难，项目一度停建，其中配套酒店也因此易主。天下青城开发了1期A区联排别墅、2期D区半山酒店公寓、3期B区美墅半岛后，因为产权纠纷等原因，导致项目严重滞销，开发商迫不得已将4期C区地块转手。

由于这两大项目分别是青城山外和山里的代表性项目，这两家开发商败走青城山的历程，也浇灭了不少投资购房者的热情。

一拥而上

旅游度假地产价值是否透支

尽管青城白鹭洲和天下青城开发销售不顺，但从2001年到2007年底，青城山楼市总体趋势向上，这期间面市的青城山水、假日青城、锦绣青城、青城神韵等项目都取得了良好的销售业绩，于是吸引了四川置信、蓝光、大连亿达、龙湖地产以及中信地产、中铁置业等全国性地产大腕进驻青城山。

2007年8月31日，四川鸿景实业分别以60—90万元/亩拍下翠月湖镇6宗地，共计691亩地总价约5.3亿元。同一天，龙湖地产分别以274万元/亩、230万元/亩、186万元/亩拍得青城山镇3宗地共计315.75亩，容积率均不大于0.5，最高楼面地价达8200多元/平方米，从而刷新了都江堰住宅用地拍卖价格的纪录，3宗地的平均楼面地价加上建安成本等，项目成本价都在12000元/平方米左右。这在业内人士看来，青城山的房价还没有高涨，但地价成本已经摸高触顶。

众多开发商涌向青城山，产品比较单一的度假性楼盘推出，旅游度假地产价值是否透支？配套匮乏、安保措施不到位等问题如何解决？如何让已经售出、大量空置的房子用活？这不仅仅是青城山应该思考的问题，也是国内其他地方不少旅游度假地产应该共同思考的问题。相关新闻请关注本报下期报道。

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