力斩两大“拦路虎”放活土地经营权

盘活农村沉睡资产探索中遇到的困难，引来全国人大代表回应——

京川连线

□本报记者 蒋君芳川报集团特派记者 张守帅

3月9日，记者从农村土地承包经营权抵押贷款试点县（市、区）之一的崇州市获悉，该市目前开展农村土地经营权抵押贷款32宗，贷款金额809万元。

在四川12个试点县 （市、区）中，崇州市的进展算比较快的，有的区县还没有1宗农村土地经营权抵押贷款。

如何进一步放活土地经营权，盘活农村沉睡资产，成为广大农民关注的话题。

【基层调查】

土地承包经营权价值几何评估存在较大难度

“看似顺利，实则面临很多困难。”崇州市委统筹委主任李世清说，土地经营权证指向的基础关系即承包经营权流转关系，仅停留在流转合同关系之上，如果实践中某一方毁约，金融机构的抵押权落空，将导致较大的风险。

为降低放贷风险和减少金融机构在处置抵押物落空后造成的损失，崇州市财政专门建立了农村产权抵押贷款融资风险基金500万元专户存储，一旦发生不能还贷事件，崇州市政府将与银行按照8:2的比例进行风险共担。“启动风险金还款后，政府将从银行处收回抵押的土地经营权，再通过产权交易平台寻找合适的经营业主。”李世清说，目前已有中国邮政储蓄银行、中国农业银行、成都农商银行等8家金融机构参与农村土地承包经营权抵押贷款。

不过，目前崇州市尚无专业的土地经营权价值评估机构和具有专业资质的评估人员，缺乏评估流转土地经营权价值相应标准和操作程序。“虽然出台了《崇州市农村产权指导价格评审发布办法（试行）》，建立了由金融机构、农业主管部门、规模经营业主等代表组成的农村产权指导价格评审工作小组，但由于农村土地经营权价值的评估受土地经营的时间、自然条件、生产经营项目等因素的影响，实际价值评估存在很大难度。”李世清希望上级出台相关政策，以便引导发展专业性评估机构，健全并完善农村产权价值评估体系，为产权变现提供专业性服务。

【代表建议】

出台土地经营权管理办法建立产权价值评估体系

土地经营权价值评估难问题引起了全国人大代表、中国人民银行成都分行行长周晓强的高度关注。他认为，当前放活土地经营权存在两大主要障碍：一是由于目前经营权没有明确的流转期限规定，现实中土地经营权的转让大多都是按年流转，土地经营权实质上成为了一种债权，而未成为真正意义上的物权；二是李世清希望解决的专业评估引导。

周晓强说，实践中大多依照土地初次流转的租金水平、土地面积来评估经营权价值，没有考虑土地整治、农业设施购置等投入对未来收益的影响以及地上种养物的价值，这导致有效的土地经营权流转市场始终无法形成。

“建议农业部尽快出台农村土地经营权管理办法。”周晓强认为，放活土地经营权，需要明确农村土地经营权的用益物权属性和流转期限。同时，建议农业部等相关部门将农地产权价值评估体系纳入农业“十三五”专项规划，并制定农地经营权、地上设施设备（附着物）交易指导价格，建立专业的价值评估参考体系，引导土地经营权流转市场的建立和完善。

作为配套制度，周晓强呼吁加快推进农业生产用房所有权、农业设施所有权、水域养殖经营权的确权颁证，建立起农地经营权、地上设施设备（附着物）的抵押登记制度，真正满足规模经营业主的大额融资需求。

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