物业纠纷时常有 解决困局有新招

城市中居民小区一般都有物业服务，物业公司与业主之间在法律上是一种服务合同关系。近年来，随着人们法律意识的增强和对生活品质追求的提高，业主与物业之间的纠纷逐渐增多。产生物业纠纷的原因很多，有的是因为业主拖欠了物业费，有的是物业管理服务不到位，还有是物业合同不正规等。

滨州市邹平籍赵某反映：自己是历城区某小区从事物业管理的负责人，其所在的物业公司与该小区开发商于2017年10月16日签订了《前期物业服务合同》，2020年4月该小区群租问题逐步凸显，业主反映较多。针对入住人数与实际业主严重不符情况，该公司昼夜进行排查，并全面加大小区巡查力度，及时将小区入住人员实际情况报到当地街道办事处。赵某的主要诉求是，希望该小区所在的街道办事处和居委会能主动参与矛盾调解，并针对近期“该小区是否更换物业服务企业征询业主意见”的投票公告，提出两个问题：一是网络投票是否符合物业管理法；二是选聘、解聘物业公司是否要首先召开业主大会。

律师答复

首先，《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。条例并未否定网络投票的做法，在疫情期间，这种做法更符合相关的防疫政策，而且通过公开投票也可以更好达到公开透明的效果。其次，我国物权法第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业；《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定：业主大会决定以下事项：选聘和解聘物业服务企业。依据以上规定，选聘、解聘物业公司是业主大会的职能，此项权利应由全体业主通过业主大会共同行使。另外，业主委员会成立前选聘的物业公司若符合前期物业合同约定亦为合法，若确需更换，应在辖区居委会、街道办的指导下召开业主大会，方能做出选聘、解聘物业公司的决议。

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