细化物业条款明确服务内容增强可操作性 《条例》助推全市物业服务水平提档升级 滨州日报/滨州网记者任斐通讯员李军帅张娟

物业服务关系着千家万户，与市民的生活息息相关，物业服务水平的高低也影响着市民的生活质量。为进一步规范滨州市物业服务行为，《滨州市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）围绕物业服务的相关内容，对物业服务企业选聘、物业服务合同示范文本编制、物业服务信息公示、物业沟通协调机制建立、物业服务企业禁止性行为、物业费收缴等事项作出了明确和操作性强的规定，将有效提升滨州市物业服务水平和质量，为市民营造秩序井然、和谐有序的居住环境。

明确物业服务合同内容，规定物业服务相关信息必须进行公示

“目前，有些小区的物业服务合同并不规范，对于物业服务内容、双方的权利和义务等方面规定不清晰，开展物业服务时会产生不少纠纷。”市住建局物业科工作人员介绍，为解决这一问题，《条例》对物业服务企业由谁选聘、如何选聘等内容进行了规定，并明确由具体的部门编制物业服务合同示范文本，对于物业服务合同所应当包含的内容都一一列出。如此一来，不仅规范了物业服务企业的选聘行为、服务内容，还有效规避了强势物业、霸道物业的产生。

《条例》第四十四条明确，业主委员会应当根据业主大会的决议选聘物业服务企业，与物业服务企业签订服务合同；县（市、区）物业主管部门应当会同市场监管部门编制物业服务合同示范文本，物业服务合同应当包括物业服务内容、服务等级标准、物业收费标准、专项维修资金的管理与使用、合同期限及双方的权利和义务、违约责任等内容。

为使业主清晰地了解物业服务内容，《条例》要求物业服务企业在物业管理区域内显著位置设置固定的物业服务信息公示栏，公布物业服务的相关内容。其中，关于物业服务企业及项目负责人的基本情况、联系方式，物业服务24小时值班电话；物业服务合同约定的服务内容、服务等级标准、收费项目、收费标准、收费方式等；电梯、消防、监控、门禁等共用设施设备保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置方案等内容必须予以公示，使物业服务更加透明、规范。

明确物业服务企业合法权益的同时，对物业服务企业的禁止性行为加以规定

对于物业服务企业而言，如何应对不按时交纳物业费的业主是一件挺让人头疼的事情。针对这个问题，《条例》第四十九条给出了明确的处理办法，保障了物业服务企业的合法权益：拒绝交纳的要提交书面说明，物业服务企业应当与业主、物业使用人协商解决；无故拒绝交纳的，物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域显著位置公示、申请仲裁、提起诉讼等形式督促业主限期交纳。

需要提醒物业服务企业注意的是，不少小区中存在的以停水、停电威胁催收物业服务费的行为，此次《条例》予以了明确禁止。

“《条例》四十七条明确，物业服务企业不得通过限制、中断供水、供电、供热、燃气或者利用门禁、电梯控制系统限制业主出入等方式损害业主合法权益。”工作人员介绍，《条例》四十七条重点规定了物业企业的若干禁止性行为，为物业服务设置了底线，有效避免过激性矛盾的产生。

记者注意到，以下几种行为都处在“禁区”之中，物业服务企业不得实施——擅自改变物业服务用房的性质和用途；擅自改变、占用共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益；擅自利用或者许可他人利用共用部位、共用设施设备从事经营活动；物业服务合同解除或者终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；泄露业主信息；骚扰、恐吓、威胁、暴力侵害业主、业主委员会委员等。

建立物业沟通协调机制，对“老赖型”物业服务企业有了处置办法

在物业服务活动中，加强物业服务企业与业主、业主委员会的沟通非常重要，良好的沟通能够融洽各方之间的关系，增进彼此间的了解，获得相互的认可和信任，有效化解矛盾。

“因为物业服务企业和业主缺乏沟通而产生纠纷，这样的事例我们遇到过很多。通过良好的沟通，不少矛盾和误会都能迎刃而解。”工作人员表示，为营造一个良好的沟通环境，《条例》第四十六条明确，物业服务企业应当与业主、业主委员会建立沟通协调机制，采取多种方式听取业主、业主委员会对物业服务的意见建议，对合理的意见建议应当采纳，不予采纳的应当说明理由。

针对现实中存在的一些“老赖型”物业，《条例》第四十八条也给出了处置办法：已经解聘的物业服务企业拒不退出或者拒绝移交资料的，由街道办事处、乡（镇）人民政府召开物业管理联席会议协调解决，同时报告县（市、区）物业主管部门；对破坏共用设施设备，隐匿、损毁设施设备资料等损害业主利益的，由公安机关依法处理。该规定有效维护了业主和物业使用者的合法权益，规范了物业管理服务行为，使“老赖型”物业企业无法在行业中生存。

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