房贷开始换锚 你要做个“二选一” 换还是不换,还得自己盘算

本报记者陈瑶

从3月开始,房贷族们要面临一个重要选择,央行出了道“选择题”,房贷族可以选择自己的房贷是继续按照固定利率计算还是按照“LPR+加点”浮动利率计算。

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“二选一”只能选一次

根据央行的要求,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

选择固定利率后,你的房贷就是维持当前利率水平不变。当然你也可以选择“LPR+加点”浮动利率。LPR是贷款市场报价利率,是央行2019年新推出的机制,LPR每月公布一次,可升可降。加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR,加点数值确定后固定不变。一旦选择“LPR+加点”浮动利率,你以后的房贷利率会随着LPR变化,会影响月供多少。

需要强调的是,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。

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选择题怎么做?

如果你的房贷在2020年1月1日前发放,或者已经签订借款合同还未发放,而且又是参考贷款基准利率定价(比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”)的浮动利率(比如利率在每年1月1日调整),那么你可以按照自己的意愿进行选择。

但怎么选?没人能告诉你明确的答案,因为没人能预知未来,无论是哪一种选择,短期内也很难看出优劣。

简单来说,由于加点是固定不变,所以需要你个人对LPR趋势变化进行判断,如果你认为LPR以后会降低,那么选择“LPR+加点”浮动利率更划算,因为利息会变少；如果你认为LPR会上涨,那么选择固定利率更划算。如果继续选择固定利率,那就意味着你的利率水平保持不变。

从央行公布的LPR走势来看,5年期以上LPR从去年12月份的4.85%降低到了2月20日的4.75%。

“虽然LPR的走势无法预知,但业内专业人士根据目前的市场环境做出的预测是,LPR会大概率下行。”淮河晨刊记者联系了蚌埠市一家商业银行房贷部门负责人赵先生,他认为按照目前业内人士的分析,房贷一族选择LPR为定价基准加点的方式可能更有利。因为从历史经验来看,经济增速从高速发展向中低速切换,为了保障经济活力,需要较为宽裕的市场流动性,中长期看利率走低的概率比较大。国际上的发达国家基本上都是低利率,甚至是负利率状态。所以,业内人士几乎达成一致,中长期看,选择挂钩LPR还是比按目前的利率固定不变好。如果近期就有提前还贷的打算,选择哪一个都差不多,除非发生恶性的通胀通缩,利率一般都不会在短期内急剧变化。

当然,所有专家给出的建议都是参考,所有的分析也未必100%准确,最终的决定还要当事人自己做,风险也是要当事人自己承担,无论选择哪一种方式,银行都应执行。

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举例说明,LPR怎么算?

每个人因为贷款时享受的利率政策不同,今后LPR的加点情况也不同,具体怎么算,举例来看。市民张小姐是在2018年贷款买房,当时蚌埠市首套房贷利率较基准利率上浮20%,为5.88%。张小姐如果选择LPR为定价基准加点的方式还款,那么她需要和银行重新约定协商确定具体转换条款。

按照新的计算方法,2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,张小姐和银行确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么她的加点幅度应为5.88%-4.8%=1.08%。

2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.88%(4.8%+1.08%)。

在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,张小姐的房贷执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+(1.08%),此后每年以此类推。

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