购买二手房,说说中介那些事

人的一生总是要购置房子的,有买了为了孩子上学的,有买房结婚的,也有孩子成家立业了,老两口为了安享晚年,置换新房屋的。中介公司手里房源多,又熟悉二手房交易流程,不少购房者购买二手房时,都是选择通过中介公司购买。找到一个靠谱又诚信的中介公司能省下买卖双方不少烦心事,而一旦遇到一家不够诚信的中介公司时,则可能掉入各种各样让你想象不到的“坑”里。

“找的这家中介公司销售人员,感觉每次和她打交道,都像是在河边颤颤巍巍地走着,一不小心,就会掉进湍流不息的水中,财物两空。”这是前段时间,刘先生(化名)在购买二手房过程的感受。

一波三折的买房经历

今年年初,为了让孩子上学,刘先生将原先住的婚房通过中介公司卖了,打算再通过中介公司购买一套二手学区房。“卖房时找的是一家口碑较好规模也比较大的连锁中介公司挂房源信息,可后来是一家没有听过名字的小中介公司找到了买家来跟我们谈,由于是第一次进行二手房交易,我们就稀里糊涂地把房子卖了,可后来交了中介费后,发现代办手续的工作人员并不积极,还一度跑出去旅游,以至于后续的手续拖延了很久才办完。”刘先生暗暗下定决心,这次买房一定要找一家口碑好规模大的中介公司操作,避免再遇到糟心事。

于是,刘先生通过货比三家,找到蚌埠市某中介公司的一名业务员,将诉求告诉该业务员,希望通过该中介公司购买一套学区房。“前期,业务员很是敬业,带我们看了不少套房子,但一直没寻着满意的,今年5月份时,我和爱人看中了一套房子,业务员约房东在中介公司见面,谈房价交定金签协议。”刘先生说,当时,三方以120万元的价格谈成。由于房屋的首付款还未到位,刘先生通过中介公司和房东签订协议并缴纳定金两万元,双方约定一个月后,若买方还未凑够首付款,协议解除,卖方免责退还定金。“协议签得很简单,只写明了房价以及约定首付款的时间,上面仅有买卖双方的签名,却没有中介公司的签名或盖章。”事后,刘先生回想起这份协议,他认为即便只是一份简单的协议,应该是三方都有签名。

一个月后,刘先生的首付款仍没到位。“首付款比当初协议中约定的时间又超过了十天到位的,然而约定时间到时,卖方没说退定金,也没说不继续交易,故而首付款一到位,我们赶紧找到业务员和房东约见面签订正式的定金合同。”三方再见面准备签订正式定金合同时,卖方以刘先生拖欠时间较久为由,在购房款120万元的基础上加价两万元。“房东加价,我们又诚心想买,业务员信誓旦旦地保证,这个由他来和房东谈。”几天后,该业务员联系刘先生表示,已和房东谈妥,加价的费用,从双方中介费里扣,刘先生还是只付120万元购房款即可。

“一直到快签合同时我们才从别的渠道打听到,一直和我们联系的业务员在没有告知买家的前提下,早已从原中介公司离职,跳槽去了另外一家小中介公司,而我们原本选择的中介公司,无法继续交易这单生意。”刘先生说,行业有行业潜规则,该业务员在离职时将客户一并带走,房东当初要求加价两万元由业务员谈妥,从中介费中扣除,虽然看似业务员促成了这笔交易,但羊毛出在羊身上,而付出的代价是,原合作的中介公司不能再继续合作了。“我们想和业务员离职前的中介公司继续合作,但由于中介公司无法承担房东的加价要求,导致无法与原中介公司继续交易,我们只能被业务员牵着鼻子走。”刘先生说,得知此事后,他专门联系到业务员想了解情况,但该业务员总是顾左右而言他,不正面回答刘先生的问题,还表示“不管从哪个中介公司走,给你这单办了不就行了。”而刘先生一直打算找一家规模较大的中介公司合作的希望最终还是破灭了。

虽说是本来找到一家大型中介公司进行二手房屋买卖交易,却没想到过程一波三折,由于业务员没有告知的离职,导致刘先生莫名其妙地从一家大中介公司转至一家没听过的小中介公司交易。事已至此,刘先生再愤怒也无济于事,他希望借此事告诉广大消费者,“购买二手房需谨慎,业务员也得找个靠谱的。”

听听专家怎么说

“二手房中介公司有房屋销售背景调查、提供交易服务以及市场行情判断的职责。”市消保委秘书处秘书长曹桂旭表示,消费者在购房过程中寻找中介公司,首先要看中介公司资质,“一些从事二手房中介业务的公司只是申办了其他性质的营业执照,或干脆就没有申请营业执照,直接进行业务操作,这就为其以后逃避责任埋下了伏笔。”其次要看口碑,曹桂旭说,口碑好的中介公司可能更为可靠些,但由于中介公司从业人员流动性强,最好由中介公司上级指派业务员合作,每次看房应佩戴工作证,谈判均在中介公司内部进行,无论签订的任何协议,都应有买卖双方及中介公司三方的签字盖章。“购房者可以在跟从业人员进行交流时,判断从业人员的素质和专业程度。”

此外,曹桂旭建议消费者,购买二手房时,购房者首先要确认房子的产权属性,没有房产证的房子最好不要买,土地使用年限少于70年的,买的时候也需要多加注意。买房时,还要注意房屋是否存在债务纠纷,被抵押的房子,由于债权关系,不能正常交易。同样,依法被查封或者被限制转让的房子,也无法正常交易。还要明确所购房屋是否属于违建或待拆迁房屋、是否已经出租,而且租期不因房屋交易发生变更。“核实卖家身份是必要的,只有真正的房屋所有权人才有权利出售房子,如果不是房屋所有权人,那么也需要有房屋所有权人出具的委托证明。”如果房子有共有人,则签订二手房买卖合同时,共有人也必须在场签字,不能缺席或者冒名顶替,否则,合同不成立。

“通过中介购买二手房时,要确认好佣金的构成以及比例,并且对交易失败后佣金退还情况做好约定。”曹桂旭表示,二手房交易与新房不同,税费中多了增值税和个人所得税。普通住宅满2年可以免增值税,满5年且只有唯一住房免个人所得税。除了减免情况之外,也要确认税费是哪方交,一般都是买方承担,但也有房主包税的情况。“由于二手房交易过程复杂,出现违约的可能性比较大,所以要对违约事项和责任做好约定。比如银行贷款未审批、贷款年限低于预期年限等,都要约定好,避免后期出现纠纷。”购买二手房时,需要对附属设施、车位、学区名额和屋内的家具家电做好约定,注明成交价款中是否包含这些附属设施,如果包含,需要列表注明,包括型号、成色等,最好拍照片和视频留证。

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