父子签合同买卖房屋,却无资金往来 为减少税费支出父母选择“卖房子”给子女业内人士:买卖、赠与、继承各有利弊

本报记者陈瑶

最近,熊先生卖了套房子,买方不是别人,正是自己的亲儿子,父子俩还专门签了一份不动产买卖合同。父子二人如此较真,因为什么呢?

一场没有资金往来的房屋买卖

熊先生名下有三套房产,儿子小熊名下并无房产,考虑到儿子近期可能要结婚,熊先生决定将自己名下的其中一套房产过户到儿子名下。“本来我以为,我自己的房子给我亲儿子,不就是过个户的事吗,谁知道一算账有好几万块钱的费用。我把房子送给他还不如我把房子卖给他。”熊先生说,自己本打算将一套面积一百多平方米的房产赠与儿子,但咨询后发现税费比买卖还高,于是转念一想,干脆把房子“卖”给儿子,能省一万多元的费用。父子之间只是履行个手续,并没有产生实际资金流水。

过户房子给子女,不仅有本经济账

9月27日,淮河晨刊记者看到,在不动产登记中心的公证窗口,确实有一些市民前来咨询,如果要将房产过户给子女,到底哪一种方式更合适。

“财产申报制度、税费调控诸多因素使家庭成员之间房产的过户方式发生了一些变化。”市众信公证家事法律服务中心负责人吴振坤介绍,一般来说,子女从父母那里把房子过户到自己手里,常见的手段就是赠与、继承和买卖。最近确实是有一些人选择将房产“卖”给子女,而不是再像以往单纯地选择赠与的方式。

“来找我们做家庭财产传承方案规划的越来越多,父母将房子过户给子女,是选择买卖还是赠与,要说哪一种方式最划算,其实没有标准答案,真的要视各家具体情况而定。”吴振坤说,这三种方式都会牵涉到相关税务,赠与是免个税的,但是并不意味着免除其他税务,还要缴纳契税等。因为赠与的费用过高,房产继承的流程也比较复杂,所以很多人选择将房屋卖给子女,觉得省钱。但由于受房屋面积,居住年限,首套、二套、多套等的限制。如果在将房子卖给子女的过程中,需要按照最高的标准来缴纳个人所得税和契税,则买卖过程产生的费用,可能就会比房产继承高了。

三种方式各有哪些费用

针对以上提及的三种过户方式,到底哪种方式最省钱?记者采访了国家税务总局蚌埠市税务局财行税科相关工作人员。

税务部门工作人员介绍,以上三种过户方式中,继承产生的费用最低,只要继承方缴纳房屋评估价万分之五的印花税即可。

与遗产继承相比,赠与往往需要多缴纳3%的契税以及赠与双方需各自交纳万分之五的印花税。另外,在赠与房屋进行再次交易时仍会再次收取各类税费。如此计算,成本较高。

父母把房子“卖”给孩子,乍一听似乎“不合情理”,当选择买卖过户的方式其实更为保险。虽然名义是“卖”,但无需房款,所需费用主要为各种税费。在契税部分所需交的费用远低于赠与,并且对于再次出售的影响较小,因此买卖过户成为人们的重要选择。

对于买卖转让,卖方需要承担房屋卖价1%的个人所得税,如果房屋满5年且是家庭唯一住房可免征个人所得税。对买方来说,只有当这套房产为家庭3套及以上房产时才需要缴纳3%的契税。如果是家庭第1或第2套住房且面积90㎡以下,只需缴纳1%契税；如果是1套住房但面积在90㎡以上,则需要缴纳1.5%的契税；如果是2套住房且面积90㎡以上则需缴纳2%契税。

如果以熊先生父子的房产过户为例,小熊名下无房,熊先生有一套满五年但并非家庭唯一的住宅,100㎡以上,价值100万左右,赠与、继承和买卖分别花多少钱呢?

继承过户:

父母与子女之间过户,继承成本最低,只需要小熊到时缴纳0.05%的印花税,即100万×0.05%=500元和各项工本费等。但是条件单一,必须具有合法继承关系或是合法遗嘱继承人。

赠与过户:

小熊从父亲手里通过赠与的方式过户,可以不用缴纳个税。但需要缴纳房屋总价3%的契税(总价以评估价为准),双方需要各自交0.05%的印花税,还要交一笔公证费。

缴纳的税费=100万×3%+100万×0.05%×2=3.1万+公证费

买卖过户:

熊先生通过买卖方式将一套房屋过户给儿子。熊先生作为卖方要缴纳个人所得税即:100万×1%=1万元。

小熊作为买方要缴纳1.5%的契税,即100万×1.5%=1.5万元

父子两人共需要缴纳的主要税费为2.5万元。

省钱的方式就是最好的?未必

通过以上比较,买卖确实比赠与减少一些费用,但这就是适用所有家庭的方式吗?吴振坤告诉记者,如果是单纯考虑房屋过户产生的税费,只要根据实际算好这些经济账即可。但实际情况可能要比这个复杂得多。房屋过户,往往涉及各个家庭需要面对的种种复杂因素。其实以上三种方式各有利弊和风险,无法简单地从交易费用方面判断合算与否。毕竟不是所有事情都能用钱算得清楚,只能视不同的家庭实际情况具体问题具体分析。

比如,花费最少的继承方式,是要到房屋产权人离世后才能生效,并且存在遗嘱继承和法定继承两种情况,相对过户手续办理较为复杂。按照我国继承法的规定,配偶、子女、父母同为第一顺序的法定继承人,因此即便是独生子女,也不是父母财产的唯一继承人,所以,只有房屋所有人在生前就立下遗嘱,做好遗产分配,才能充分保障财产的分割、继承。

而赠与和买卖两种方式,单从目前过户产生的费用上来看,买卖的方式更有优势,但在法律层面,赠与方式却可以规避一些意想不到的风险。“从财富传承的角度来看,赠与方式可以明确指定受赠人,而且一旦反悔还可以追回,这是买卖方式无法实现的。”吴振坤解释,如果父母将房屋用赠与的方式过户给子女,那么可以指明房屋是赠与子女,即便子女已经结婚或是婚姻状况发生变化,这套受赠而来的房屋也与其伴侣或其他人无关,不会被作为共有财产处置。“如果子女已婚,并且婚姻状态很不稳定,父母还以买卖的方式过户房产,获得房产后子女一旦离婚,这套房产就将被视为子女夫妻共同财产进行分割,这个风险是只有赠与方式可以规避的。”

除了规避家庭财产可能被分割的风险,赠与对父母一方来说也更有保障。“如果父母将自己的住房赠与了子女,但在后期发现子女不愿意承担赡养义务,或者出现其他问题,父母还可以通过起诉,将赠与子女的房屋索要回来。如果是买卖方式转让,则很难再追回。”吴振坤建议,各个家庭要各自权衡利弊,考虑到多种风险后再决定以何种方式转让房产,不能仅看税费。

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