时代广场小区 公共用房之争,到底谁能用?

4月9日,本报在A1版刊发文章《小区遗留问题如何破解?》,曝光了时代广场小区因一些遗留问题给现阶段的物业管理和居民生活带来不少麻烦和困扰。稿件见报后,住建、人防、街道等多个相关部门和单位迅速召开了联席会议,并调取了该小区规划图纸,详细梳理小区目前存在的问题,明确分工和责任,研究处理方案。本报记者也对该小区此事件的发展、问题处理进行了持续关注。

位于淮河路和升平街交会处的时代广场小区,建成于2008年,时至今日已经先后历经了5任物业公司。今年3月,第五任物业公司进驻小区。

“物业配套用房被出租了、小区公共用房也被占着,甚至地下车库里人防工程的区域都被‘卖’了,业主没地方停车,意见很大。”这是时代广场小区物业公司负责人彭立军当时接受采访时告诉记者的话。作为新入驻的物业,从前任物业手里交接到的只有一间10平方米左右的物业办公用房。

彭立军提到的问题,记者从该小区所在的青年街道得到了证实。为了划分清楚小区的公共用房、人防工程的权属关系,也为小区物业管理创造一个相对公平的环境,青年街道专门成立了联合调查组。

公共用房移交协议签署、人防工程违建被拆——

遗留问题似乎完美解决

在多个相关部门联合行动下,事件似乎迅速取得了进展。4月13日,《物业用房移交协议》、《时代广场小区社区用房移交协议》就签署完成。

在青年街道,记者看到这份《物业用房移交协议》,由蚌埠基业房地产开发有限公司作为甲方、安徽星新物业管理有限公司作为乙方、青年街道同乐园社区作为丙方共同签署。协议中明确,甲方将位于时代广场小区A1楼403和408两间物业用房一次性移交给乙方,由星新物业公司在服务期间管理使用。并且约定,甲方应将403和408两间物业用房腾空移交,保持简装,能够满足物业公司使用需求。

在《时代广场小区社区用房移交协议》中,蚌埠基业房地产开发有限公司是甲方,乙方则是蚌埠市蚌山区青年街道。这份协议中写明:甲乙双方同意暂时搁置房屋所有权。待产权明晰后,如归甲方所有,甲乙双方自房屋移交之日起协商房屋租金或征收事宜。如归乙方所有则甲方不再主张任何权利。社区用房内办公家具及可移动的设施,归甲方所有。但要满足社区基本办公需求。甲方于2019年4月13日,将A1栋东侧辅楼第三层社区用房全部移交给乙方。社区用房面积为367.1平方米或以实际测绘为准。

目前,该小区地下室人防工程被违规使用也已经得到了整改。4月25日下午,记者在时代广场小区A1栋地下室,在入口处看到了市人防办在4月13日印发的文件,告知该小区人防工程使用人,小区A1栋地下室全部、A3栋地下室部分为该小区依法配建的人防地下室,属于人防工程。部分用户违规使用,在人防地下室内擅自建墙造门封闭,行为涉及违反《中华人民共和国人民防空法》。限2019年4月13日24时前自行组织拆除,逾期不拆除的,人防部门将依据法律组织拆除。整个人防地下室内,虽然还堆积着许多未来得及清除的生活垃圾,但之前违建的墙体和门都已全部拆除。街道、物业均表示,会尽快清运垃圾,恢复地下人防工程的用途。

协议面临无效,开发企业力证产权归属拒绝移交所持房屋——

公共用房到底归谁用

双方只要完成交接,似乎困扰社区和物业的公共用房问题就能顺利解决了。“本来我们已经去配了钥匙,都准备移交了,但开发公司又反悔了。”同乐园社区主任何艳艳告诉记者,在签署协议几天后,开发企业就明确表示不同意将房屋移交给居委会留作社区用房了。

记者随后联系了小区开发公司,出面签署协议的是该开发公司的股东之一戴元红。在采访中,戴元红告诉记者,协议签署后,企业律师即告知她,协议无效。“我不是企业法人、也没有法人出具的授权书,而且公司其他股东不同意将房屋移交给居委会,因为产权很明确,就是属于开发企业的,所以房子我们不能移交。”

目前,作为开发企业办公室场所的三百多平方米的房屋,到底应该交给谁使用,产权应该归属谁?这成了社区和开发企业之间争执的焦点。在青年街道,工作人员提供了代广场小区的规划图纸,在这份规划图纸上,记者看到A1栋图纸上明确标注了“建筑三层设社区用房面积约330平方米”。

青年街道相关工作人员认为,《中华人民共和国物权法》第七十三条提到,“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”按照规划图,社区服务用房在设计之初就是为居民服务的公共场所,应该属于全体业主所有。所以开发商应尽快和居委会进行移交,让社区用房能尽快为全体业主所用。

开发商对这一说法提出异议。他们认为,“通过招投标程序取得国有土地使用权再投资建设,本着谁投资谁受益原则,配建的社区办公用房应该属于开发商。”开发商认为,如果居委会要用,可以通过行政征收或租赁方式取得使用权。其法律依据是民法基本原则和《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。”

开发商还提供了一份2016年由蚌埠市房地产测绘队出具的说明,说明中明确A1号楼三层社区用房367.39㎡,以上房屋面积均未作为公摊面积分摊给小区业主,而且在A1楼的大产权证中,注明“人防地下室、物业用房、社区用房不发证”。

采访中,规划部门一名工作人员告诉记者,为满足居民的生活需要,蚌埠市近几年才出台规定,要求开发商在规划时,必须建造社区服务用房、物业服务用房、幼儿园等配套设施,并且在小区交付时就移交给相关部门或者人员,按照规划用途投入使用。但是时代广场小区是2001年就投入使用,“新规定”是否适用于“老问题”还有待商榷,对于老旧小区的公共用房如何处理,目前还没有遇到过类似问题。

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